TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/02014 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GOR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01900

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI DHELIN KASSAP,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

Madame [B] [L] veuve [J],

demeurant [Adresse 12]

Monsieur [D] [J],

demeurant [Adresse 4]

Madame [C] [M],

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [X] [Z],

demeurant [Adresse 4]

Madame [A] [U],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [X] [O],

demeurant [Adresse 17] (BELGIQUE)

Madame [W] [R], [T] [S],

demeurant [Adresse 18] (BELGIQUE)

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R251

ET :

La société [Localité 14] – 25 PARMENTIER,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

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EXPOSE DU LITIGE

Exposant qu’ils sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé sur la parcelle AR n° [Cadastre 5] [Adresse 3], contigüe à une parcelle AR n° [Cadastre 6] sur laquelle la SCCV MONTREUIL [Adresse 2] a entrepris une opération de construction, que les deux parcelles sont issues de la division en 2004 de la parcelle originairement cadastrée AR n° [Cadastre 10] appartenant à Madame [V], que leur immeuble est pourvu de fenêtres sur les façades Est et Ouest, situées à moins de 1,90 m de la limite du fonds AR [Cadastre 6], que l’unique accès à leur immeuble est situé sur la façade Est et que la bande non construite de leur parcelle, jouxtant le fonds AR [Cadastre 6], d’une largeur de 1,01 m ne permet pas un accès suffisant à l’immeuble bâti, ce dot ressortent une servitude de vue et une servitude de passage, que la SCCV MONTREUIL [Adresse 2] a néanmoins obtenu un permis de construire un immeuble sur l’emprise de la parcelle [Cadastre 6], en limite de parcelle [Cadastre 5], et a entreprisdes travaux d’excavation, la SCI DHELIN KASSAP, Madame [J], Monsieur [J], Madame [M], Monsieur [Z], Madame [U], Monsieur [O] et Madame [S] demandent, par assignation du 28 novembre 2025, qu’il soit ordonné à la société [Adresse 15] [Adresse 7] de cesser immédiatement ses travaux et qu’il lui soit enjoint d’assurer le libre exercice du droit de passage sur l’emprise de la servitude grevant la parcelle AR [Cadastre 6], sous astreinte de 1000 € par jour de retard, et que cette société soit condamnée à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Ils font valoir :

— que le plan de division de la parcelle AR n° [Cadastre 10] annexé “à cet acte notarié” fait apparaître l’existence d’une servitude de passage réciproque entre les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et une servitude de vue du fonds [Cadastre 5] sur le fonds [Cadastre 6];

— que l’acte notarié du 9 mars 2005 établissant le règlement de copropriété de l’immeuble bâti sur la parcelle [Cadastre 5] et l’état descriptif de division renvoie en page 4 au plan établi le 28 septembre 2004 qui matérialise l’emprise de la servitude de passage et mentionne l’existence de servitudes de vue;

— que l’ouverture du local poubelle de l’immeuble bâti est en limite du fonds [Cadastre 6] et qu’il est en conséquence matériellement impossible d’y accéder sans passer sur le fonds [Cadastre 6], ni d’accéder à la porte d’accès au sous-sol sans passer sur ce fonds, ce pourquoi aucune clôture n’a été implantée;

— que le permis de construire a été accordé pour un bâtiment sur le fonds [Cadastre 6] en limite du fonds [Cadastre 5], et que les travaux entrepris auront donc nécessairement pour effet d’emp^cher l’exercice des servitudes;

— que les travaux actuellement entrepris le sont en outre sans aucune mesure de protection et exposent les habitants de l’immeuble du fonds [Cadastre 5] aux risques liés à la manipulation des engines et des matériaux utilisés à proximité immédiate de l’unique accès à l’immeuble;

— que l’exécution du projet implique la création d’une fosse de plus de 5 mètres de profondeur en limite de parcelle, soit à 1,01 mètre de la poret d’entrée de l’immeuble.

La société [Localité 14] – [Adresse 7] demande que soit constatée l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent et que soient en conséquence rejetées les demandes.Elle demande que les demandeurs soient condamnés in solidum à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

— que les demandeurs ne démontrent pas l’existence des servitudes qu’ils invoquent puisque le plan de géomètre qu’ils produisent n’a jamais été publié, ce que confirme la fiche immeuble du [Adresse 3] ;

— que les demandeurs ne démontrent pas que les fenêtres existantes ne sont pas de simples jours de souffrance alors que la photographie laisse à penser que les fenêtres, situées dans les salles de bain, sont à au moins 1,90 mètre du sol ;

— que la preuve n’est pas rapportée que le passage entre l’immeuble existant et la construction nouvelle serait de 1,01 mètre ;

— qu’aucun trouble n’est avéré du fait des travaux entrepris qui ne sont que des travaux de fondation actuellement effectués en fond de parcelle, loin de la limite séparative ;

— qu’il est tout à fait probable que le permis sera modifié pour ne pas atteindre les servitudes de vue alléguées ;

— que la preuve n’est pas rapportée que des mesures de protection seraient nécessaires ;

— qu’en l’absence de toute résistance à une demande antérieure l’astreinte est injustifiée.

MOTIFS

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toutes les mesures conservatoires et de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Il est constant que la parcelle cadastrée [Cadastre 13] a été divisée par sa propriétaire, Madame [V], le 6 juillet 2004, en deux lots A et B actuellement cadastrés respectivement AR [Cadastre 5] et AR [Cadastre 6], un immeuble d’habitation étant bâti sur le premier lot ;

Du plan de division établi alors par le géomètre-expert il ressort que l’immeuble bâti est situé en limite de la parcelle [Cadastre 5] à l’Ouest, et en retrait de 1,01 mètre de la limite de cette parcelle au Sud et à l’Est, tandis qu’il confronte au Nord la voie publique ([Adresse 19]), que la parcelle [Cadastre 5] est limitrophe à l’Ouest, au Sud et à l’Est à la parcelle [Cadastre 6], et que la seule entrée de l’immeuble est située à l’Est, ce qui implique de longer la façade Est pour accéder à la voie publique ;

Le projet de division de la parcelle initiale établi par le géomètre mentionne une servitude réciproque de passage entre les lots A (AR [Cadastre 5]) et B (AR [Cadastre 6]) matérialisée sur le plan par des pointillés et une servitude de vue matérialisée par un trait noir ;

Ce projet de division porte un tampon “annexé à la minute d’un acte reçu par Me [P] [N] Notaire à [Localité 16] le 9 mars 2005”; Or cet acte notarié du 9 mars 2005, portant règlement de copropriété de l’immeuble à usage d’habitation situé sur la parcelle AR [Cadastre 5], a été publié le 20 avril 2005 ;

La servitude de passage matérialisée sur le plan du géomètre à l’Est de l’immeuble d’habitation, et permettant l’accès à la voie publique depuis la seule porte d’entrée, est d’une largeur d’environ 3 mètres, soit un passage d’une largeur totale de 4 mètres, permettant donc l’accès aux véhicules et notamment aux véhicules de secours ;

Des pièces produites, il ressort que le permis de construire sur la base duquel ont été entrepris les travaux litigieux autorise l’édification d’un immeuble bâti sur la parcelle AR [Cadastre 6] en limite de la parcelle AR [Cadastre 5], et sur toute la longueur de cette limite, au Sud et à l’Est de cette dernière parcelle ;

Ainsi les travaux entrepris auront nécessairement pour conséquence de réduire le passage permettant l’accès à la voie publique de l’immeuble d’habitation AR [Cadastre 5] à une largeur de 1,01 mètres, insuffisant pour un quelconque véhicule, et sont de ce fait constitutifs d’un trouble;

Les servitudes de vue matérialisées par les fenêtres existantes de l’immeuble d’habitation n’emportent pas en elles-mêmes l’interdiction de bâtir en limite de propriété sur le fonds servant mais ont pour seul effet propre de permettre au fonds dominant d’avoir des vues droites à moins de 1,90 mètre de la limite des fonds ;

En revanche, et bien qu’ils ne justifient pas d’un titre, les demandeurs peuvent utilement se prévaloir d’une servitude de passage sur le fonds [Cadastre 6], à l’Est de leur fonds et sur une emprise de 3 mètres de largeur, de leur porte d’entrée jusqu’à la voie publique ;

En effet, la réduction de la largeur du passage permettant l’accès à la voie publique à une dimension insuffisante pour permettre l’accès des véhicules de secours caractérise l’état d’enclave de la parcelle AR [Cadastre 5]; or selon l’article 684 du code civil, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, les propriétaires du fonds enclavé sont fondés à réclamer sur les terrains ayant fait l’objet de la division un passage suffisant pour assurer la desserte complète de leur fonds ;

Ainsi, nonobstant l’absence de titre et l’absence de tout élément de preuve relatif à l’aménagement visible du passage existant actuellement, la distinction des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] résultant d’une décision de leur commun propriétaire d’origine, l’opération de construction ayant pour effet nécessaire d’enclaver le fonds AR [Cadastre 5] est manifestement illicite ;

Au surplus, les seules photographie produites aux débats démontrent que des engins de chantier évoluent actuellement à proximité immédiate de l’immeuble d’habitation alors qu’aucune palissade n’a été érigée pour garantir la sécurité des habitants de cet immeuble ;

La cessation des travaux sera ordonnée sous astreinte ;

Il est équitable d’allouer aux demandeurs pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Ordonnons à la société SCCV [Localité 14] [Adresse 1] [Adresse 7] de cesser sans délai et sous astreinte de 1000 € par jour de retard tous travaux sur la parcelle AR [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 14] à l’exception de ceux indispensables pour garantir la paisible jouissance par les copropriétaires du fonds AR [Cadastre 5] du passage de 4 mètres environ de large assurant l’accès à la voie publique et de ceux indispensable pour sécuriser l’excavation d’ores et déjà réalisée, à la condition qu’ils soient réalisés dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ;

— Ordonnons à la société SCCV [Localité 14] – [Adresse 7] d’assurer le libre exercice du droit de passage sur l’emprise de la servitude grevant la parcelle AR [Cadastre 6] ;

— Condamnons la société SCCV MONTREUIL – [Adresse 7] à payer à la SCI DHELIN KASSAP, Madame [J], Monsieur [J], Madame [M], Monsieur [Z], Madame [U], Monsieur [O] et Madame [S] pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamnons la société SCCV [Localité 14] – [Adresse 7] aux dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT