TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/05160 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNWI

Minute : 25/00140

PMM

S.D.C. RESIDENCE JEAN PERRIN -[Localité 6],

Représentant : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [H] [L]

Madame [U] [D] épouse [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Denis RINGUET

Copie délivrée à :

Mme [U] [L]

M. [H] [L]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022 , assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE JEAN PERRIN [Localité 6], représentée par son syndic, la SAS FONCIA MARNE LA VALLÉE, dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 13]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [D] épouse [L], demeurant [Adresse 13]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave représentant respectivement les lots n° 658 et 620 dans la RESIDENCE JEAN PERRIN, [Adresse 9]-[Adresse 10]

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE SAS a fait assigner Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire, au paiement des sommes suivantes :

—  4662,08 euros arrêtées au 26 avril 2024 , augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 03 février 2023 ;

—  780,39 € au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

—  700 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 09 septembre 2024 qui a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 04 novembre 2024, pour citation sur l’actualisation de la dette ;

Par acte du commissaire de justice délivré le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE SAS a fait réassigner en actualisation suite à l’audience du 09 septembre 2024, Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire, au paiement des sommes suivantes :

«  5495,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 02 septembre 2024 avec intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 3 février 2023;

. 988,63 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

«  700 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

«  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience de renvoi du 04 novembre 2024 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] , représenté par son avocat, a déclaré que la dette est en hausse et maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance délivré le 18 septembre 2024;

Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L], assignés en la forme d’un acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’ ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave représentant respectivement les lots n° 903 et 923 dans la RESIDENCE JEAN PERRIN, [Adresse 4] ;

— le règlement de copropriété précisant en son article 83, précisant que " dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat (…) » ;

— La mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception 03 février 2023 .

— Les appels individuels de charges du 3è trimestre 2023 au 2è trimes 2024 ;

— Les procès-verbaux de l’ assemblée générale des 08 mars 2022, 27 juillet 2022 et 21 mars 2023,

— Le contrat du syndic

— Un décompte de charges pour la période du 1er juillet au 15 janvier 2024 précisant que Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] restent devoir la somme de 6078,69€ et des frais à hauteur de 780,39 €

— un décompte de charges de copropriété en date du 02 septembre 2024, actualisées par voie de signification et arrêté au 02 juillet 2024 , à la somme de 5495,62 euros au titre des charges et 988,63€ au titre des frais ;

Malgré l’absence des défendeurs, il sera tenu compte de l’actualisation de la dette, celle-ci ayant été signifié par voie d’assignation délivré au 18 septembre 2024 pour l’audience de renvoi du 04 novembre 2024.

L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Une clause d’indivisibilité est prévue dans le règlement de copropriété (article 83).

En conséquence , Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5495,62 euros , hors frais de procédure, arrêtée au 02 septembre 2024, au titre des charges. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 03 février 2023.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Aux termes de cet article, seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] réclame le paiement de la somme de 988,63 € au titre des frais selon le décompte arrêté au 02 septembre 2024. Le décompte comprend des frais de mise en demeures pour un montant de 42 euros, de relance pour un montant de 33 euros , de constitution de dossier huissier et avocat et huissier pour un montant total de 850 euros , des intérêts de retard pour un montant de 5.39 euros et 58,24 euros de frais d’assignation ;

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] , la somme de 42 euros au titre des frais de mise en demeure justifiées, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

La somme de 58,24 euros relative aux coût de l’assigntion est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens

En conséquence, à Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] , seront condamnés à payer la somme de 42€ au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] , au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens;

L’équité et la situation des parties commandent de condamner Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à verser au syndicat de la RESIDENCE SO PARC la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement, Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE SAS la somme de 5495,62 euros, selon décompte arrêté au 02 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 03 février 2024;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE SAS la somme de 42€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic la société Foncia Chadefaux Lecoq SAS au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement, Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE JEAN PERRIN sis [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 12] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE SAS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [D] épouse [L] et Monsieur [H] [L] aux dépens de l’instance

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 20 janvier 2025

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE