Tribunal Judiciaire de Vienne, Jcp, 7 octobre 2025, n° 25/00468

TJ Vienne 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de l'obligation d'assurance
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas fourni de justificatif d'assurance, permettant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a jugé que les locataires n'avaient pas justifié le paiement des sommes dues, les condamnant ainsi au paiement des loyers échus.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation équivalente au loyer courant, justifiée par le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation.
Rejeté
Préjudice causé par le refus de paiement
La cour a estimé que le demandeur n'a pas prouvé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, jcp, 7 oct. 2025, n° 25/00468
Numéro(s) :	25/00468
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Noëlle GILLE
Cabinet(s) :	PYRAMIDE AVOCATS
Parties :	Société ADVIVO EPIC

Texte intégral

MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 07 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00468 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPBI

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société ADVIVO EPIC C/ [D] [U] [X], [K] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : SCP PYRAMIDE AVOCATS

le : 07/10/2025

copie certifiée conforme délivrée à : Madame [X] et Monsieur [M]

le : 07/10/2025

DEMANDERESSE

Société ADVIVO EPIC, dont le siège social est sis 1 Square de la Résistance BP 20124 – 38209 VIENNE CEDEX représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [D] [U] [X]

demeurant 1 rue du cadran solaire – 38080 L’ISLE D’ABEAU

non comparante

M. [K] [M]

demeurant 1 rue du cadran Solaire – 38080 L’ISLE-D’ABEAU

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 08 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant résiliation judiciaire d’un contrat de bail signé le 21 octobre 2021, par un nouveau contrat de bail conclu le 21 mars 2024, ADVIVO a donné en location à Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] un logement sis 1 rue du Cadran solaire à L’ISLE D’ABEAU (38080).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, ADVIVO a fait délivrer à Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2539.85 euros correspondant au montant des loyers dus au 31 janvier 2025, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K], le 15 mai 2025, ADVIVO sollicite que soit constatée (et subsidiairement prononcée) la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justificatif d’une assurance contre les risques locatifs et que soit ordonnée l’expulsion des locataires ; ADVIVO réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives et le paiement solidaire de la somme de 4331.51 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 400 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] ont déménagé, sans signaler ce départ.

A l’audience du 8 septembre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ADVIVO précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 6144.69 euros au 2 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K], cités à étude après vérification de leur domiciliation, ne sont ni présents ni représentés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon les termes du contrat et les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

En l’espèce, le commandement délivré par ADVIVO le 27 février 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] n’ont toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs, la clause résolutoire du bail a donc été acquise à la date du 27 mars 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu pour le logement, par acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 mars 2025, et d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail, ADVIVO verse aux débats un décompte arrêté au 2 septembre 2025 qui permet de fixer sa créance de loyers, après déduction des frais de procédure, des intérêts de retard, des “autres produits” et frais de rejet, dont le prélèvement n’est pas justifié ou qui ne sont pas des loyers.

A défaut de tout moyen opposant et de toute justification du paiement des sommes dues en tout ou partie, Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] seront condamnés solidairement au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux à payer, à ADVIVO, la somme totale de 6144.69 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2539.85 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus par application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

ADVIVO est fondé, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux loués, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil , le demandeur ne caractérise pas l’abus dans le refus de paiement de la part de Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] et ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

ADVIVO sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit:

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre ADVIVO et Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] à la date du 27 mars 2025;

— ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’expulsion ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] à payer à ADVIVO la somme totale de 6144.69 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2539.85 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus;

— DEBOUTE ADVIVO de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] à payer à ADVIVO la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [X] [D] [U] et Monsieur [M] [K] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président