TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04542 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BYA

Minute :

Madame [E] [C] épouse [K]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 95

C/

Monsieur [D] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEVY

Copie délivrée à :

M. [B]

Le 12 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [E] [C] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 novembre 2023, Mme [E] [C] épouse [K] a donné à bail à M. [D] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (93) (étage 2), pour un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 novembre 2024, Mme [E] [C] épouse [K] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 925,44 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 19 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, Mme [E] [C] épouse [K], représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

l’expulsion de M. [D] [B] ;

et la condamnation de M. [D] [B] :

au paiement de la somme actualisée de 1 997,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1193 et suivants du code civil, que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers dus. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Cité à personne, M. [D] [B] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 925,44 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [B] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (17,06€ x 4), la somme de 1 929,38 euros à la date du 6 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

M. [D] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [D] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1 929,38 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise des paiements, M. [D] [B] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

M. [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [E] [C] épouse [K], M. [D] [B] à lui payer une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2023 entre Mme [E] [C] épouse [K] et M. [D] [B] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (93) (étage 2) sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [B] à payer à Mme [E] [C] épouse [K] la somme de 1 929,38 euros (décompte arrêté au 6 juin 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [E] [C] épouse [K] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M. [D] [B] soit condamné à verser à Mme [E] [C] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [D] [B] à verser à Mme [E] [C] épouse [K] une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [D] [B] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE