TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DANIAULT (B0282)

M^e DOUËB (C1272)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14441

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. JYRATOUR (RCS de [Localité 6] 305 839 953)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDEUR

Établissement Public à caractère Industriel et Commercial “E.P.I.C.” [Localité 6] HABITAT-OPH (RCS de [Localité 6] 344 810 825)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1272

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14441 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteure, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.C.I. [Adresse 4], aux droits de laquelle vient désormais l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, était propriétaire de deux boutiques situées au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Ces deux boutiques, situées l’une à gauche et l’autre à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, ont été donné à bail commercial à la S.A.S. Jyratours respectivement à compter du 1er janvier 1991 et du 1er janvier 1994. Les deux baux ont ensuite fait l’objet de plusieurs renouvellements.

Les seuls contrats de bail versés aux présents débats concernent la boutique de gauche. Il s’agit du bail initial signé le 24 novembre 1990, du premier bail en renouvellement conclu le 13 décembre 2001 et du second bail en renouvellement consenti le 1er janvier 2009 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 24 000 euros. Les activités exclusivement autorisées dans ces locaux sont celles d'« agence de voyages, de tourisme et de théâtre ».

S’agissant toujours de la boutique de gauche, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a signifié à la S.A.S. Jyratours, par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2017, un congé pour la date du 30 juin 2018 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer de renouvellement, proposé à hauteur de 28 800 euros hors taxes et hors charges par an.

Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail au 1er juillet 2018 mais pas sur la fixation du loyer en renouvellement. Le juge des loyers commerciaux n’a néanmoins pas été saisi dans le délai de deux ans.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, la S.A.S Jyratours a finalement délivré un congé à l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à effet au 31 mars 2024 s’agissant du bail de la boutique de gauche.

Aucun contrat de bail signé et paraphé par les deux parties n’est versé aux débats relativement à la boutique de droite. Les parties s’accordent néanmoins sur la conclusion et la date du bail initial, signé le 20 septembre 1993.

S’agissant ensuite des désaccords intervenus entre les parties, la S.A.S. Jyratours, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure par lettre recommandée avisée le 29 novembre 2022 l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de faire rétablir l’alimentation en eau des deux boutiques. Elle a également reproché au bailleur d’être privée de la cave située sous la boutique de droite depuis plus de cinq ans auparavant.

Saisi par la S.A.S. Jyratours, la juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment, par ordonnance contradictoire en date 5 juillet 2023 :

— rejeté la demande tendant à la condamnation de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à restituer la cave du local commercial situé à droite de la porte d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

— condamné par provision l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à verser à la S.A.S. Jyratours la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance constitué par l’absence d’alimentation en eau pendant plusieurs mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 septembre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a demandé à la S.A.S. Jyratours de lui payer sous quinzaine :

— la somme de 13 054,60 euros au titre d’un arriéré de loyers, rappels d’indexation et charges arrêté selon décompte au 31 août 2023 s’agissant du bail de la boutique de gauche,

— la somme de 13 487,56 euros au titre d’un arriéré de loyers, rappels d’indexation et charges arrêté selon décompte au 22 août 2023 s’agissant du bail de la boutique de droite.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 13 novembre 2023, la S.A.S. Jyratours a assigné l’E.P.I.C. Paris Habitat-OPH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à lui payer des dommages et intérêts.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 15 octobre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2025, la S.A.S. Jyratours demande au tribunal :

— de condamner l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à lui payer :

* la somme de 42 547,85 euros au titre du préjudice de jouissance subi en raison de l’absence d’eau dans les deux boutiques,

* la somme de 7 898,70 euros au titre de la privation de la jouissance de la cave dépendant de la boutique de droite,

* la somme de 19 893 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de la perte de son droit au bail sur la boutique de gauche,

* la somme de 6 672,90 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie de la boutique de gauche, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024, date de libération des lieux,

— de débouter l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— de désigner tel expert qu’il plaira au tribunal aux fins de vérifier la réalité des charges réclamées par le bailleur, leur mode de calcul, leur répartition et leur imputabilité, en tenant compte des provisions sur charges réglées par elle,

— de débouter l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de ses demandes,

— de condamner l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à lui payer la somme de 3 563,80 euros pour la boutique de gauche et 3 816,25 euros pour la boutique de droite, en raison du préjudice subi par l’indexation brutale des loyers entre les années 2018 et 2023,

En tout état de cause,

— de condamner l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH aux dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore Daniault,

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025, l’E.P.I.C. Paris Habitat-OPH demande au tribunal :

— de débouter la S.A.S. Jyratours de l’ensemble de ses demandes,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. Jyratours ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutions,

— de condamner la S.A.S. Jyratours au paiement de la somme de 29 234,32 euros suivant décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— de condamner la S.A.S. Jyratours à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du jugement à intervenir à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— de condamner la S.A.S. Jyratours à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Jyratours aux dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Douëb.

Par conclusions notifiées le 9 octobre 2025, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a actualisé le montant de la créance dont il sollicite le paiement à la somme de 34 751,60 euros arrêtée au 4ème trimestre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14441 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

Sur les demandes fondées sur le bail relatif à la boutique de droite

En droit, aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du code civil à compter du 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En application par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH et la S.A.S. Jyratours s’accordent sur le fait que la boutique située au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4] est donnée à bail commercial à la S.A.S. Jyratours depuis l’année 1994, ce en vertu d’un contrat conclu par écrit le 20 septembre 1993, qui n’est pas versé aux débats.

Il ne peut être contesté par l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH que ce contrat de bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012, ce qu’il a reconnu de façon non équivoque tant dans le corps de ses conclusions que dans un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 mai 2023.

Toutefois, l’acte de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2012 communiqué par la locataire ne comporte que ses seuls signature et paraphes. En l’absence de signature et paraphes du bailleur, outre d’une date de conclusion, cet acte n’est opposable à aucune des parties dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il reprend effectivement les termes de leur accord.

Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure de connaître les obligations contractuelles pesant respectivement sur les parties et donc d’apprécier les éventuels manquements à ces obligations.

Par conséquent, la S.A.S. Jyratours sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la privation de la jouissance d’une cave dépendant de la boutique de droite, faute de démontrer qu’une telle cave est comprise dans l’assiette du bail. Les moyens développés par la locataire pour pallier l’absence de production d’un acte sous signature privée comportant une clause de désignation sont en effet insuffisants, la seule circonstance qu’une occupation de la cave a pu être tolérée durant une certaine période n’étant pas constitutive d’un titre, ce d’autant moins au vu de la contestation de l’existence de ce titre par le bailleur.

De même, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail de la boutique de droite fondée sur le défaut de paiement de sommes dues au titre de ce contrat, faute de rapporter la preuve de l’exigibilité des charges et taxes sollicitées, ainsi que de l’existence et des termes de la clause d’indexation appliquée. Les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation seront également rejetées, tout comme la demande en paiement de la somme de 19 705,93 euros arrêtée au 6 octobre 2025.

Il sera en revanche statué sur la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A.S. Jyratours du fait de l’absence d’accès à l’eau dans les deux boutiques, l’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH résultant de la loi et non des stipulations contractuelles.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14441 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

Sur la caractérisation des fautes contractuelles de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH

Sur l’absence d’alimentation en eau des locaux

Au visa des articles 1719 et suivants du code civil, la S.A.S. Jyratours expose que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a manqué à son obligation de délivrance conforme et à son obligation de garantie de jouissance paisible des lieux loués dès lors que les locaux n’ont pas été alimentés en eau, pour la boutique de gauche entre 2018 à 2023 et pour la boutique de droite entre 2022 à 2023. Elle estime que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH ne peut se décharger de ses obligations en se prévalant de l’absence d’augmentation de loyers, de la coexistence de plusieurs baux et de la clause de souffrance stipulée au bail, laquelle n’est nullement applicable en l’espèce et ne peut faire échec en tout état de cause à son droit à réparation consacré à l’article 1724 du code civil.

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH soutient que la clause de souffrance stipulée aux baux et applicable en l’espèce fait obstacle à toute demande d’indemnisation de la S.A.S. Jyratours résultant de la réalisation des travaux de réparation dans l’immeuble et déroge donc à l’article 1724 du code civil. Il ajoute que la S.A.S. Jyratours échoue à démontrer qu’elle a subi une impossibilité d’exercer son activité durant les périodes litigieuses qui permettrait de faire échec à la clause de souffrance stipulée.

En droit, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de l’article 1724 du même code que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Il est constant que les clauses dites « de souffrance » sont valables mais ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués, et ne reçoivent pas application en cas d’impossibilité totale d’exploiter les lieux loués pendant les travaux ou lorsque le locataire subit une gêne anormale dans son exploitation.

En l’espèce, la clause III, A) du contrat de bail portant sur la boutique de gauche daté du 13 décembre 2001, applicable au bail renouvelé par acte du 1er janvier 2009 ainsi qu’au dernier bail renouvelé sans avenant à compter du 1er juillet 2018, intitulée « Entretien-réparations » stipule que : « Le preneur devra souffrir, sans aucune indemnité ni diminution du prix du loyer, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le bailleur jugerait nécessaire de faire exécuter en cours de bail dans les lieux loués ainsi que dans l’immeuble dont ils dépendent, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excéderait-elle quarante jours, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil ».

La S.A.S. Jyratours a dénoncé l’impossibilité d’utiliser les toilettes situées au sous-sol de la boutique de gauche dès le 22 janvier 2018 dans un courrier recommandé, évoquant à nouveau cette difficulté par courrier du 20 février 2018. Le fait que ces désordres aient débuté en 2018 résulte en outre de deux attestations émanant de salariés de la locataire, qui expliquent avoir été obligés de se déplacer dans des cafés voisins ou dans la boutique de droite pour pouvoir se rendre aux toilettes.

Il ressort ensuite d’un procès-verbal de constat du 21 septembre 2022 que l’eau était à cette date coupée dans les cabinets de toilette des boutiques de gauche comme de droite, tant au niveau du lave-mains que de la cuvette des WC.

Il est établi que la locataire n’a mis le bailleur en demeure de rétablir l’alimentation en eau des boutiques que par courrier recommandé daté du 22 novembre 2022, avant de l’assigner en référé le 31 mars 2023 en réclamant notamment sa condamnation sous astreinte à procéder aux réparations nécessaires.

Il est enfin démontré par deux rapports d’intervention d’une société de plomberie en date des 9 mai et 3 juin 2023 que c’est à ces dates que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a fait intervenir des professionnels afin de mettre fin aux désordres en cause.

La réalité de la privation d’alimentation en eau des locaux n’est pas contestée par l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, qui conteste seulement, de manière infondée au vu de ce qui précède, les périodes visées par la locataire.

Il découle directement de l’absence d’alimentation en eau l’impossibilité d’utiliser le « cabinet de toilettes avec WC » compris dans l’assiette du bail de la boutique de gauche, ainsi, plus généralement, que l’impossibilité de consommer de l’eau pour le personnel de la locataire.

S’il est exposé que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a fait effectuer dans l’immeuble dont dépendent les deux locaux loués des travaux à compter de janvier 2018, leur nature n’est pas démontrée par les parties – le bailleur évoquant des travaux de conservation de l’immeuble sans plus de précision. Il n’est dans ces conditions pas démontré que ces travaux aient été à l’origine de l’absence d’alimentation en eau des locaux loués par la S.A.S. Jyratours – le bailleur estimant d’ailleurs ce lien de causalité seulement « probable ».

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH ne peut donc pas opposer à la S.A.S. Jyratours la clause de souffrance stipulée au bail de la boutique de gauche pour se décharger de son obligation de délivrance de la chose louée et de garantie de jouissance paisible. De même, la S.A.S. Jyratours ne peut fonder sa demande d’indemnisation sur l’article 1724 du code civil.

Comme développé précédemment et à titre surabondant, il n’est pas démontré qu’une clause de souffrance ait été stipulée par les parties s’agissant de la boutique de droite.

Il résulte de ce qui précède que la privation d’alimentation en eau de la boutique de gauche entre 2018 et 2023 et de la boutique de droite entre 2022 et 2023 constitue un manquement de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à ses obligations de garantie de jouissance paisible et de délivrance conforme des locaux loués.

Sur les refus d’autoriser la cession du droit au bail de la boutique de gauche

La S.A.S. Jyratours soutient que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a refusé de façon abusive et sans motif légitime de donner son accord à la cession du droit au bail de la boutique de gauche, trois dossiers ayant pourtant été proposés au bailleur entre 2021 et 2023. La locataire affirme que ces refus illégitimes l’ont contrainte à finir par délivrer congé pour lesdits locaux de sorte qu’elle a perdu la valeur de son droit au bail, qui doit être indemnisée.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14441 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH réplique que la clause stipulée au contrat de bail afférent à la boutique de gauche et relative à la cession du droit au bail est claire et précise et que de ce fait, il dispose d’un droit discrétionnaire pour refuser toute cession de droit au bail et n’encourt pas de grief dès lors qu’il n’a nullement fait obstruction de façon illégitime aux cessions de droit au bail proposées par la preneuse. Il expose en effet avoir étudié chacune des propositions faites par la locataire et n’avoir pu y donner suite du fait d’éléments indépendants de sa volonté.

En droit, selon l’article L.145-16 alinéa 1er du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

Il est constant que si les clauses subordonnant la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur sont valables, le locataire peut se voir allouer des dommages et intérêts en cas de refus injustifié du bailleur, le préjudice résultant de l’abandon du projet de cession.

En l’espèce, la clause intitulée « Cession du droit au bail – Sous-location » du contrat de bail en date du 13 décembre 2001 reconduite et applicable au bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 stipule que : « Le preneur ne pourra céder en totalité ou en partie son droit au présent bail ; sous peine de résiliation du présent bail, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce, et sous condition de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des clauses et conditions du bail.

[…] La cession ou l’apport en société devra être réalisé en présence du bailleur, à moins que celui-ci ait été dûment appelé au moyen d’une simple lettre recommandée avec avis de réception adressée à son siège social huit jours au moins à l’avance ».

Aux termes de cette clause, la S.A.S. Jyratours ne peut céder en tout ou partie son droit au bail qu’au successeur dans son fonds de commerce, et cette cession doit être réalisée en présence de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, donc avec son accord.

Il ressort des échanges entre les parties versés aux débats qu’à compter d’octobre 2021, la S.A.S. Jyratours a informé l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de son projet de cession du droit au bail concernant la boutique de gauche et lui a communiqué à ce titre trois candidatures de cessionnaires potentiels.

S’agissant des deux premiers candidats présentés par courriels du 25 octobre 2021 puis du 4 janvier 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a d’abord conditionné son autorisation à l’acceptation d’une augmentation du loyer. S’agissant du premier candidat, le bailleur n’a finalement pas donné suite au mandataire de la locataire à compter du mois de décembre 2021. S’agissant du deuxième candidat, le bailleur a refusé le dossier de cession au mois de mars 2023, au motif qu’il « privilégiait une activité alimentaire dans ce quartier ».

Concernant le troisième dossier de candidature présenté par courriel du 12 avril 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a d’abord demandé que le dossier soit transmis par le biais d’un avocat, ce qui n’était pas prévu au bail, et n’a finalement jamais répondu à la demande d’agrément.

Comme cela résulte de ce qui précède, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH avait le droit de refuser les cessionnaires proposés par la S.A.S. Jyratours, ces refus devant néanmoins être fondés sur un motif légitime. Or, force est de constater que par deux fois, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH n’a pas donné suite aux demandes et relances de la S.A.S. Jyratours, ce sans motif exprimé.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

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Pour autant, et bien que cet élément ne soit pas soulevé par le bailleur, force est de constater à la lecture des emails en cause que la S.A.S. Jyratours n’a pas respecté les stipulations du bail : elle a sollicité l’agrément du bailleur à des cessions du seul droit au bail, alors que le contrat interdit la cession du droit au bail en dehors de la cession du fonds de commerce.

Par suite, ces refus implicites ne peuvent caractériser une faute contractuelle de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH. La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la caractérisation du préjudice de jouissance subi par la S.A.S. Jyratours

Selon l’article 1147 du code civil, devenu l’article 1231-1 à compter du 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

À moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable en vertu de l’article 1231 du code civil.

L’article 1149 du code civil, devenu l’article 1231-2 de ce même code, dispose en outre que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications détaillées dans les articles suivants.

En application enfin des dispositions de l’article 1353 du même code, il appartient au demandeur à une action en responsabilité contractuelle d’apporter la preuve de l’existence et du quantum du dommage dont il sollicite réparation.

L’octroi de dommages-intérêts est conditionné à la démonstration de l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à une de ses obligations.

Au visa des articles 1719 et suivants du code civil, la S.A.S. Jyratours expose que les manquements de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à son obligation de délivrance conforme de la chose louée et de son obligation de garantie de jouissance paisible des lieux loués lui ont causé un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 30 % de la valeur des locaux correspondant selon elle au loyer mensuel. Elle demande ainsi 38 203,56 euros correspondant à la boutique de gauche (soit 2 122,42€ x 30 % x 60 mois) et 4 344,85 euros au titre de la boutique de droite (soit 1 316,45€ x 30 % x 11 mois).

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH conteste tant la durée des préjudices allégués que le quantum, affirmant n’avoir été informé que tardivement des désordres allégués par la S.A.S Jyratours. Il estime que l’absence d’augmentation du loyer qui est inférieur à la valeur locative a largement compensé les préjudices allégués par la preneuse. Subsidiairement, il demande que le préjudice soit limité à la somme de 3 000 euros.

En l’espèce, conformément à ce qui a été précédemment établi, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a manqué à ses obligations de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible des locaux du fait de l’absence d’alimentation en eau de ceux-ci entre les années 2018 et 2023 pour la boutique de gauche et 2022 et 2023 pour la boutique de droite.

Ces manquements ont causé un préjudice de jouissance de la S.A.S. Jyratours dont le personnel n’a pu utiliser les cabinets de toilette attenants aux locaux.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14441 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FL7

Si le bailleur a été informé de la difficulté dès l’année 2018 pour la boutique de gauche, une nouvelle sollicitation ayant été faite par courriel du 16 août 2022 – informant que l’eau était désormais coupée dans les deux boutiques – la S.A.S. Jyratours ne l’a effectivement mis en demeure que par lettre recommandée du 22 novembre 2022 avisée le 29 novembre suivant, de sorte que les dommages et intérêts ne sont dus qu’à partir de cette date.

Contrairement à ce qu’affirme l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, l’absence d’augmentation du loyer ne saurait compenser le préjudice subi par la preneuse, la fixation du loyer relevant de la liberté contractuelle des parties outre des règles légales de fixation du loyer en renouvellement ou révisé. Cette fixation est indépendante de toute réparation d’un dommage subi par l’une des parties en cours d’exécution du contrat de bail.

Quant à la circonstance que le président de la société locataire était locataire d’un appartement situé entre les deux boutiques et approvisionné en eau, il s’agit d’un élément inopérant, s’agissant d’une personne physique distincte de la S.A.S. Jyratours et d’une autre relation contractuelle.

Au regard de la destination contractuelle du bail de la boutique de gauche, soit une activité d’ « agence de voyages, de tourisme et de théâtre », le préjudice subi par la S.A.S. Jyratours a été limité à une dégradation des conditions de travail de son personnel, le local n’ayant pas vocation à accueillir du public.

L’impossibilité d’utiliser les cabinets de toilette comportant WC et lave-mains dans les deux locaux loués entre les mois de novembre 2022 et 2023 sera justement réparé par l’allocation de la somme globale de 8 000 euros.

Par conséquent, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH sera condamné à indemniser le préjudice de jouissance de la S.A.S. Jyratours à hauteur de la somme de 8 000 euros.

Sur la demande de règlement de l’arriéré locatif au titre du contrat de bail de la boutique de gauche

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH réclame 15 045,67 euros à la S.A.S. Jyratours concernant la boutique de gauche. Il affirme que cette dernière est redevable tant d’un arriéré de loyers, d’un rappel d’indexation des loyers entre les années 2019 à 2023 et de sommes au titre des régularisations de charges. Il indique qu’il justifie du mode de calcul et de répartition des charges ainsi que du mode de calcul de l’indexation des loyers, en application du contrat.

La S.A.S. Jyratours s’oppose à cette demande en paiement, considérant d’abord être à jour du paiement des loyers. Elle estime par ailleurs que les charges d’eau ne sont pas dues vu l’absence d’alimentation en eau du local depuis 2018. Elle ajoute plus généralement que l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH ne justifie pas des régularisations prétendument effectuées, en ne prouvant ni les dépenses réelles, ni le mode de calcul de la répartition. Elle souligne que les provisions qu’elle a versées ne sont pas prises en compte. Elle ajoute que le contrat de bail ne met pas à sa charge la taxe de balayage, la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères de sorte que ces taxes ne lui sont pas imputables. Enfin, elle estime que les indexations de loyers rétroactives opérées par le bailleur ne sont pas dues, faute pour ce dernier de justifier de leur mode de calcul.

En droit, outre les termes de l’article 1103 du code civil précédemment rappelés, il résulte de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer les sommes dues au titre du bail aux termes convenus.

Sur les rappels d’indexation des loyers

En l’espèce, la clause intitulée « indexation » du contrat de bail signé le 1er janvier 2009, reconduite lors du renouvellement à effet au 1er juillet 2018, stipule que :

« Le loyer de base fixé ci-dessus sera soumis à indexation en fonction de la variation de l’indice officiel du coût de la construction tel que publié trimestriellement par l’Institut [5] et des Etudes Economiques (I.N.S.E.E.).

Cette indexation sera appliquée annuellement à la date d’anniversaire du bail, et pour la première fois le 1er janvier 2010.

En conséquence de cette indexation annuelle, le loyer tel que déterminé ci-dessus sera, à compter de la date de la variation, établi en multipliant son montant de base par le coefficient de réévaluation applicable.

[…] L’indice de base sera constitué par celui du 2ème trimestre 2008, soit 1 562. L’indice retenu à chacune des variations annuelles sera l’indice du 2ème trimestre de l’exercice précédent […].»

Selon ces stipulations claires, le loyer est indexé annuellement à sa date d’anniversaire en fonction de la variation de l’ICC publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 2ème trimestre de chaque année.

Par courrier simple en date du 21 août 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a informé la S.A.S. Jyratours de l’indexation annuelle des loyers pour les années 2018 à 2023, et exposé à la locataire que le différentiel entre le loyer effectivement facturé à la S.A.S. Jyratours et le loyer indexé s’élevait aux sommes de :

➧ -765,21 euros pour l’année 2018,

➧ -227,44 euros pour l’année 2019,

➧ 494,71 euros pour l’année 2020,

➧ 602,26 euros pour l’année 2021,

➧ 2 510,48 euros pour l’année 2022,

➧ 4 738,39 euros pour l’année 2023,

➧ outre la régularisation du dépôt de garantie d’un montant de 968,74 euros.

Aux termes de ce même courrier, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a notamment précisé l’indice applicable à savoir l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre de chaque année, ainsi que sa valeur et sa date de publication pour chaque année d’indexation.

Contrairement à ce qu’affirme la S.A.S. Jyratours, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a donc explicité dans ce courrier les données utilisées pour réaliser les calculs d’indexation du loyer, ce conformément aux stipulations du contrat.

La prétention du bailleur est donc justifié en son principe comme en son quantum.

Le décompte locatif arrêté au 2 octobre 2015 fait bien apparaître le détail de ces régularisations de loyers depuis 2018.

Sur l’arriéré de loyer

Il ressort du dernier décompte locatif produit par le bailleur que la S.A.S. Jyratours demeure redevable de la somme de 325,89 euros au titre du loyer du 3ème trimestre 2023 ainsi que de la somme de 8 550,54 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2023, soit la somme totale de 8 876,43 euros.

La S.A.S. Jyratours ne rapporte aucune preuve contraire à ce qui précède.

Décision du 14 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

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Sur les régularisations de charges

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la clause intitulée « Charges et conditions » du contrat de bail de la boutique de gauche stipule que : « Il [le preneur] supportera notamment toutes les charges et obligations de Ville, de Police et de Voirie, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété, ni recherché à cet égard.

Enfin, il supportera, à compter de l’entrée en vigueur du bail, la quote-part afférente aux lots loués tant dans les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble que dans celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et ceci sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution du loyer. Ces charges seront versées par quart et d’avance en même temps que le loyer et feront l’objet d’une régularisation définitive ».

La clause « Contributions – Impôts – Taxes » de ce même contrat de bail prévoit que : « Le preneur acquittera ses contributions personnelles et mobilières, la taxe professionnelle, celles spéciales aux locaux commerciaux et industriels, et généralement toutes impositions, taxes ou charges présentes ou futures dont les propriétaires peuvent ou pourraient être responsables à un titre quelconque, de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à cet égard ».

Les parties sont également convenues que : « Le preneur acquittera ou remboursera au bailleur, en sus du loyer :

1- Tous impôts, taxes ou contributions ou autres, de toute nature, auxquels les locaux loués, ou la location elle-même, pourront être assujettis, ainsi que toutes taxes municipales, charges de ville ou d’État, assises ou à asseoir sur lesdits locaux.

2 – Tous impôts, taxes et redevances qui pourraient être créés ultérieurement sous quelque forme que ce soit, en supplément ou en remplacement de ceux déjà existants, et quel qu’en soit le mode d’imposition.

3 – Plus généralement, toutes charges quelconques, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les locaux loués ou la location, le tout de manière que le loyer ci-après fixé soit perçu par le bailleur net de toutes charges réelles quelconques, à la seule exclusion de l’impôt sur les sociétés susceptibles de grever les loyers perçus par le bailleur dans le cadre du présent contrat ».

La clause « Loyer » de ce même contrat de bail stipule enfin notamment que : « Le preneur remboursera en outre le montant des impôts, taxes et charges de toute nature afférents aux locaux loués ou à la location, notamment l’impôt foncier, ainsi que tout impôt nouveau ou taxe nouvelle y afférents. Il supportera également, le cas échéant, les charges de l’immeuble selon sa quote-part, et notamment les primes d’assurance dudit immeuble ».

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 septembre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a procédé à la régularisation des charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 13 054,60 euros comprenant la régularisation de l’indexation des loyers et qui se décompose de la façon suivante pour le surplus :

➧ au titre de l’année 2019 : 1 543 euros ;

➧ au titre de l’année 2020 : 1 393,03 euros ;

➧ au titre de l’année 2021 : 1 276,68 euros :

➧ au titre de l’année 2022 : 1 388,40 euros ;

➧ la taxe foncière de l’année 2023 : 325,89 euros facturés deux fois, soit 651,78 euros au total.

Il appartient à l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de justifier de la réalité des charges qu’il a supportées et qu’il entend refacturer à la S.A.S. Jyratours.

Or, le bailleur ne verse aucun des justificatifs afférents, ce malgré les contestations de la S.A.S. Jyratours. En vertu du principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même », les pièces établies par les parties elles-mêmes à l’instar des décomptes de charges des exercices des années 2019, 2020, 2021 et 2022 produits par l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, n’ont aucune force probante au soutien de ses propres prétentions et ne peuvent donc à elles seules justifier des charges imputées au preneur.

Par suite, le bailleur ne démontre pas le bien-fondé de la créance dont il se prévaut au titre des régularisations de charges des années 2019 à 2022.

À titre surabondant, les taxes d’ordures ménagères et les taxes de balayage ne peuvent être imputées à la S.A.S. Jyratours en l’absence de clause contractuelle les mettant expressément à sa charge. En revanche, contrairement à ce qu’affirme la S.A.S. Jyratours, la taxe foncière est expressément mise à sa charge au titre du contrat de bail de sorte qu’elle est par principe refacturable, sous réserve néanmoins de justificatifs dûment communiqués des sommes facturées.

En conclusion sur la dette de la S.A.S. Jyratours

Compte tenu de ce qui précède, et au regard du décompte locatif produit par le bailleur, dont le manque de clarté peut être déploré, il convient de retraiter les sommes refacturées au titre des charges et taxes, soit :

15 045,67 euros (solde débiteur au 2 janvier 2025) – 5 601,11 euros = 9 444,56 euros.

La S.A.S. Jyratours est ainsi débitrice de la somme de 9 444,56 euros au titre d’un arriéré de loyers et indexations de loyers.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts concernant l’indexation des loyers

La S.A.S. Jyratours soutient que si l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH a par principe le droit d’indexer le loyer dans la limite de la prescription quinquennale, l’indexation tardive des loyers sur cinq ans est en l’espèce fautive car réalisée de mauvaise foi, dans le contexte du litige judiciaire opposant les parties. Elle demande à ce titre 3 563,80 euros de dommages et intérêts.

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH s’oppose à cette demande, aux motifs qu’il n’a fait qu’exécuter les stipulations des baux, qu’il a justifié de la méthode de calcul de l’indexation et qu’il a procédé de bonne foi à cette indexation, dans la limite de la prescription quinquennale.

En droit, aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la seule mise en oeuvre par l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH, dans la limite de la prescription quinquennale, de l’une des clauses du bail, ne constitue pas en soi une faute contractuelle.

Quant à la temporalité de cette indexation rétroactive, effectuée en août 2023 soit un mois après l’ordonnance du juge des référés, elle ne démontre pas davantage la mauvaise foi alléguée par la locataire.

Finalement, le caractère limité des sommes dues à ce titre au regard du montant du loyer et l’absence d’actes d’exécution forcée émanant du bailleur permettent de conclure à l’absence de mise en œuvre de la clause d’indexation de mauvaise foi.

À défaut de démonstration de l’existence d’une faute contractuelle, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la compensation

La S.A.S. Jyratours expose que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué par le bailleur en violation des stipulations contractuelles à la suite de son départ du local.

L’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH s’oppose à cette demande, considérant que la S.A.S. Jyratours est toujours redevable d’un arriéré locatif et qu’en vertu des stipulations contractuelles, il peut lui opposer la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie.

En droit, aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du même code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la clause « dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que ce dépôt de garantie doit représenter trois mois de loyer annuel en principal à titre de garantie et est remboursable après le départ du preneur et restitution des clés, sous réserve d’exécution par ce dernier de toutes les clauses et conditions du bail.

Aux termes de ce qui précède, la locataire n’a pas exécuté l’ensemble de ses obligations de paiement, de sorte que la demande de conservation du dépôt de garantie est fondée, sous réserve de compensation.

La S.A.S. Jyratours est ainsi débitrice à l’égard de l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de la somme de 9 444,56 euros au titre de la régularisation des indexations de loyers et d’un arriéré de loyers. Par ailleurs, selon le dernier décompte locatif, le dépôt de garantie actualisé se chiffre à la somme de 7 551,86 euros. Après déduction de cette somme, qui sera conservée par le bailleur, et compensation, la S.A.S. Jyratours n’est plus débitrice que de la somme de 1 892,70 euros, qu’elle sera finalement condamnée à payer au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie voyant une part de ses demandes rejetées, chacune conservera la charge de ses dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes respectives formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la S.A.S. JYRATOURS de sa demande de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance de la cave,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail ayant pour objet la boutique de droite,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de ses demandes subséquentes d’expulsion de la S.A.S. JYRATOURS, de séquestre de meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH de sa demande en paiement de la somme de 19 705,93 euros au titre du bail ayant pour objet la boutique de droite,

CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à payer à la S.A.S. JYRATOURS la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.S. JYRATOURS de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de la valeur du droit au bail de la boutique de gauche,

AUTORISE l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 7 551,86 euros,

CONDAMNE, après compensation avec le montant du dépôt de garantie, la S.A.S. JYRATOURS à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 1 892,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indexation de loyers arrêté au 2 janvier 2025 s’agissant de la boutique de gauche, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

DÉBOUTE la S.A.S. JYRATOURS de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre de l’indexation tardive des loyers,

REJETTE les demandes formées au titre des dépens et des frais exposés et non compris dans les dépens,

ORDONNE que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 14 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA