N° RG 24/00177 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5R2P

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 28 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-292 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Antoine HUIBAN, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-1390 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

S.E.L.A.R.L. ARENS [Localité 10] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 27 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 28/05/2025:

Exécutoire à Maître Edith PEMPTROIT et Maître Carine PRAT

Copie à M^e Gilles REGNIER

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 22 août 2023 établi par Maître [Z][S] notaire au sein de la SELARL Olivier ARENS- Danièle [Localité 10]- Dalila [D]- Arnaud LEDAN (la selarl ARENS), M [F] [M] a promis unilatéralement de vendre à M [K] [U] des bâtiments agricoles situés [Adresse 6] [Localité 8] à [Localité 11] cadastrés section ZI n°[Cadastre 3] ainsi que le 1/4 indivis d’une parcelle à usage de chemin d’accès également lieu-dit [Localité 8] sur la commune de [Localité 11] cadastrée section ZI n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Le 22 décembre 2023, le notaire établissait un procès-verbal de carence constatant l’absence de M [K] [U] au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente.

Par lettre recommandée en date du 23 avril 2024, le conseil de M [F] [M] prenant acte de la carence de M [K] [U] au rendez-vous de signature de l’acte authentique le mettait en demeure de payer la somme de 2800 €au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente dans un délai de 10 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M [F] [M] assignait M [K] [U] et la selarl ARENS devant le tribunal judiciaire de Lorient et sollicitait au visa de 1103, 1104 et suivants du Code civil de :

– condamner M [K] [U] à lui payer la somme de 2800 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date de la mise en demeure en denier quittance ;

– condamner M [K] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de la résistance abusive ainsi qu’une somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

– autoriser la selarl ARENS à se dessaisir de la somme de 1400 € séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation au profit de M [F] [M] ;

– condamner M [K] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M [K] [U] aux entiers dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 27 mars 2025, M [F] [M] confirmait ses demandes y ajoutant une demande de condamnation de M [K] [U] à lui payer la somme de 250,80 € correspondant aux frais d’acte de non réitération de l’acte authentique.

À l’appui de ses prétentions M [F] [M] faisait valoir :

– que M [K] [U] a procédé à la levée d’option le 22 août 2023 et que l’ensemble des conditions suspensives relatives à la rédaction de la vente ont été levées; que néanmoins la réitération de l’acte authentique n’a pas lieu en raison de la défaillance de M [K] [U]; qu’il est constant que la promesse unilatérale de vente constitue un accord sur la chose, sur le prix et sur la volonté arrêtée du promettant de vendre le bien et que ne devient une vente que lorsque le bénéficiaire fait part de sa volonté d’acquérir ; qu’il ressort du procès-verbal de carence que M [K] [U] a levé l’option le 22 août 2023 de sorte que la promesse unilatérale de vente est bien devenue vente ;

– que la prétendue rétractation de M [K] [U] en date du 13 avril 2024 est postérieure à la levée d’option réalisée le 22 avril 2023 et qu’elle est sans effet sur la validité de la vente ;

– que M [K] [U] ne produit aucun élément justifiant l’éventuel octroi de délais de paiement.

La selarl ARENS sollicitait qu’il soit statué ce que de droit sur le sort des fonds séquestrés et de condamner M [K] [U] aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions elle indiquait que M [K] [U] avait levé l’option le 22 août 2023 et qu’ultérieurement les conditions suspensives relatives à la réalisation de la vente était réalisées. Elle précisait qu’elle n’était pas en l’espèce juge de la contestation.

M [K] [U] s’opposait aux prétentions formulées à son encontre aux motifs:

– que le litige trouve son origine dans l’exécution d’un contrat de bail commercial portant sur les mêmes immeubles que M [F] [M] a rompu unilatéralement en bloquant l’accès de ceux-ci à M [K] [U] ;

– s’agissant de la non réalisation de la vente et a toujours souhaité acquérir le local mais que celui-ci comporte de l’amiante, une ancienne fosse à purin non sécurisée, et que des travaux de rénovation n’étaient pas effectués par le vendeur et qu’en conséquence il a renoncé à la vente et prévenu le notaire en restituant les clés le 13 avril 2024 ; qu’il n’a effectivement pas notifié son refus par lettre recommandée avec accusé de réception ;

– qu’en application de l’article 1343-5 du code civil il est fondé à obtenir les plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation personnelle et professionnel.

M [K] [U] sollicite en conséquence au visa des articles 1728 et 1729 du code civil de:

A titre principal,

– débouter M [F] [M] de toutes ses demandes dirigées contre M [K] [U]

A titre subsidiaire,

– dire que M [K] [U] bénéficiera de délais de grâce pour s’acquitter de sa dette à l’égard de M [F] [M] en application de l’article 1343-5 du code civil;

En tout état de cause,

– condamner M [F] [M] à régler à M [K] [U] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

L’article 1124 alinéa 1er du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par ailleurs l’indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation mais constitue un prix convenu entre les parties versée en contrepartie de l’immobilisation du bien au bénéfice du bénéficiaire de l’option.

Enfin le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse et la stipulation au profit du promettant d’ une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale.

En l’espèce il est établi par les termes du contrat que la promesse de vente à laquelle s’était engagé M [F] [M] au profit de M [K] [U] s’étendait jusqu’au 22 octobre 2023.

Il est stipulé dans la partie consacrée à la durée et au mode de réalisation de la promesse, que « le bénéficiaire pourra lever l’option, soit par exploit de huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé ou encore par courriel, adressé à l’étude du notaire soussigné où domicile est spécialement élu à cet effet ».

M [F] [M] ainsi que la selarl ARENS soutiennent que M [K] [U] a levé l’option 22 août 2023 soit le jour même de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Il n’est produit aucun document écrit attestant de la levée de l’option émanant de M [K] [U].

La selarl ARENS se contente de produire un relevé de compte client mentionnant le virement de la somme de 1400 euros par M [K] [U] entre les mains du notaire en qualité de séquestre.

Or ce versement ne constitue que le respect par M [K] [U] de son obligation prévue au chapitre « indemnité d’immobilisation » de verser la somme de 1400 €en contrepartie de l’immobilisation du bien et ce dans le délai de 10 jours de la signature de la promesse.

Il ne saurait être présumé de ce paiement une levée d’option de la part de M [K] [U].

Si M [K] [U] a indiqué dans ses écritures qu’il « a toujours souhaité acquérir le local» néanmoins la promesse de vente impose un formalisme pour que celle-ci soit valablement constatée dont le respect n’est pas démontré au moyen des pièces versées aux débats.

Or à défaut de levée d’option dans les formes stipulées dans le cadre de la promesse, sachant par ailleurs que les parties ne contestent pas que les conditions suspensives prévues ont été réalisées, les conséquences juridiques de la carence du bénéficiaire dans la levée de l’option sont précisées au chapitre « application des dispositions de l’article 1124 du Code civil » qui indique: « une fois toutes les conditions suspensives prévues aux présentes réalisées, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ci-dessous, il sera déchu de plein droit dans le bénéfice de la présente promesse conformément aux dispositions de l’article 1117 alinéa premier du Code civil et ce, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant. Ce dernier pourra alors disposer librement de l’immeuble nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’auraient exprimées le bénéficiaire ».

Il est ajouté au chapitre « indemnité d’immobilisation » que, « cette somme, non productive d’intérêts, restera acquise définitivement au promettant, à titre d’indemnité d’immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le bénéficiaire ne demande pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenues, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées ».

Dans ces conditions, à défaut de rapporter la preuve d’une levée d’option par M [K] [U] dans les conditions fixées à la promesse, ce dernier ne peut être débiteur que du montant de l’indemnité immobilisation en contrepartie de l’immobilisation du bien à son bénéfice pendant la durée de l’option.

En effet la clause pénale invoquée par M [F] [M] ne peut trouver application que dans l’hypothèse où, en présence d’une levée de l’option par M [K] [U], celui-ci aurait refusé de signer l’acte authentique de vente constituant dès lors une violation de son obligation contractuelle de finaliser la vente.

M [K] [U] sera donc condamné à payer à M [F] [M] la somme de 1400 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 date de la mise en demeure et ce dernier sera débouté du surplus de sa demande.

Par conséquent la selarl ARENS sera autorisée à verser entre les mains de M [F] [M] la somme de 1400 € séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

En l’espèce aucun abus n’est caractérisé d’autant plus que M [K] [U] était fondé à s’opposer partiellement à la demande en paiement tel qu’il a été jugé ci-dessus.

M [F] [M] sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce M [K] [U] en ne levant pas l’option qui lui était offerte aux termes de la promesse de vente n’a pas commis de faute puisqu’il disposait d’une faculté discrétionnaire.

En conséquence à défaut de démontrer la preuve d’un manquement contractuel imputable à M [K] [U], M [F] [M] sera débouté de cette demande.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La somme de 1400 euros pour laquelle M [K] [U] a été condamné se trouve séquestrée entre les mains du notaire et donc immédiatement disponible.

Par voie de conséquence la demande de délai de paiement est sans objet et M [K] [U] sera débouté de celle-ci.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge de l’autre partie.

En l’espèce M [K] [U] qui était redevable de l’indemnité d’immobilisation et n’a pas donné son accord au notaire pour la mainlevée du séquestre doit être considéré comme succombant à l’instance et sera donc condamné aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité et de la situation économique. Il peut même d’office dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il apparaît équitable de condamner M [K] [U] à payer à M [F] [M] la somme de 800,00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire en dernier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne M [K] [U] à payer à M [F] [M] la somme de 1400 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 et déboute ce dernier du surplus de sa demande.

Autorise la selarl ARENS à verser entre les mains de M [F] [M] la somme de 1400 € séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Déboute M [F] [M] de ses demandes indemnitaires au titre de la procédure abusive et au titre de son préjudice moral.

Déboute M [K] [U] de sa demande de délai de paiement.

Condamne M [K] [U] à payer à M [F] [M] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [K] [U] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle .

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, président de l’audience et par C.AUDRAN greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT