TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/05424 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FXI

Minute : 25/00326

S.D.C. [Adresse 10]

Représentant : Me [G], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [N] [R]

Madame [D] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10],

représenté par son syndic la société LOGIM IDF, SAS

[Adresse 4]

ayant pour avocat M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [R],

demeurant Chez Mme [J] – [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [D] [U],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] sont propriétaires des lots n°108 et n°46 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 9], représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, a fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de :

1233,21 euros au titre des charges arrêtées au 2e trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

3500,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

600,00 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de 1233,21 euros au titre d’arriéré des charges et 600,00 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise qu’un précédent jugement de condamnation a été rendu contre les défendeurs le 14 mars 2024 pour des charges de copropriété impayées, et que seulement quatre règlements ont été effectués par Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] en exécution de ce jugement.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien-fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3500,00 euros.

Monsieur [N] [R] comparaît en personne.

Il ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement.

Il explique la dette en raison du fait qu’il était le seul à travailler et avait d’autres dettes à régler. Il déclare être séparé de Madame [D] [U] qui occupe seule le logement. Il indique avoir des revenus mensuels de 2000,00 euros et prendre en charge le remboursement du crédit immobilier d’un montant de 1100,00 euros par mois. Il offre de régler des mensualités de 150,00 euros pour apurer la dette.

Madame [D] [U] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 janvier 2023, du 28 mars 2024, approuvant les comptes arrêtés au 30/09/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/10/2024 au 30/09/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] ([Localité 9]), représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, la somme de 1233,21 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’obligation solidaire :

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, désormais admise, et ce quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou d’origine légale (Cour de Cassation, 23 mai 2007 n° 06-13.459).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 600,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure préalable. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait réclamer la somme de 300,00 euros au titre des frais de prise d’hypothèque.

Il convient également de déduire les frais du « suivi du dossier » d’un montant de 300 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des débats à l’audience, que Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 14 mars 2024 et ne sont pas libérés intégralement de causes dudit jugement. Il ressort également des pièces du dossier que postérieurement à ce jugement, les défendeurs ne règlent pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à leurs lots. Le comportement et la résistance de copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 9], représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] propose de régler sa dette par de mensualités de paiement de 150,00 euros.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] des délais de paiement dans les conditions fixées dans le dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Localité 9], représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, la somme de 1233,21 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 9], représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à s’acquitter de leur dette de 1233,21 euros en 8 fois, en procédant à 8 versements de 150,00 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Localité 9], représenté par son syndic, la SAS LOGIM IDF, la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT