TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00506 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VA4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01507

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE ARISTIDE BRIAND 102, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

ET :

LA SOCIETE SATNAM PRO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Kamila EL-ABDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1326

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EXPOSE DU LITIGE

Le 10 décembre 2019, la SCI SAULE BALANCE a donné à bail à la société SATNAM PRO, moyennant un loyer annuel hors taxes de 42000 € payable trimestriellement d’avance, un local à usage d’entrepôt situé au [Adresse 3].

Le 20 janvier 2025, la SCI ARISTIDE BRIAND 102 a fait commandement à la société SATNAM PRO de lui payer la somme de 94406,36 € au titre des loyers échus.

Par assignation du 12 mars 2025, la SCI ARISTIDE BRIAND 102 demande que soit constatée l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire, prononcée la résiliation du bail au 21 février 2025 et ordonnée l’expulsion de la société SATNAM PRO et de tous les occupants « de son chef ou non » et que celle-ci soit condampnée à lui payer provisionnellement la somme de 105426,45 € au titre des loyers et charges échus au 20 février 2025, celle de 10542,64 € au titre des intérêts de retard, celle de 11100 € à titre d’indemnité de résiliation « qui fera compensation avec le montant du dépôt de garantie », une indemnité d’occupation trimestrielle de 13231,38 € en sus d’une provision pour charges et des honoraires de gestion à compter du 21 février 2025, tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement et la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle demande en outre que soient majorées de 10% toutes les condamnations au titre du bail, que toutes les autres condamnations soient assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la décision avec anatocisme, que lui soit donnée l’autorisation de saisir et faire séquestrer les biens meubles trouvés dans les lieux et de procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette, qu’il soit jugé que la vente du mobilier et du matériel sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du code de procédure civile d’exécution, qu’il soit jugé que l’ensemble des frais d’exécution forcée en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce seront à la charge de la société SATNAM PRO.

La société SATNAM PRO conclut au débouté de la demanderesse en toutes ses prétentions et demande qu’il soit jugé qu’elle devra régler la somme de 4706,90 € tous les mois jusqu’à apurement de sa dette locative de 112965,60€ et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant ces délais.

Elle fait valoir :

— qu’elle a rencontré des difficultés de trésorerie empêchant la régularité du paiement des loyers;

— qu’elle détient à l’encontre de tiers plusieurs créances judiciairement constatées ( 19886,16 €, 3000 €, 623936,32 € et 5500 €) qui devraient être prochainement encaissées;

— qu’elle a des dettes envers divers tiers pour un montant total de 138767,45 €;

— que la continuité de son activité commerciale résulte des écritures de recette figurant sur son grand livre pour 2024;

— qu’elle a conclu avec la société EDEBEX un contrat lui permettant d’être payée directement par celle-ci pour éviter tout retard de règlement.

La demanderesse s’oppose à tout délai en invoquant la cessation des paiement de la défenderesse.

MOTIFS

Selon l’article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux;

Le bail litigieux stipule en son article XII sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance;

Le commandement reproduit les termes tant de l’article 145-41 que de la clause de résiliation;

La somme réclamée n’a pas été intégralement payée dans le mois du commandement comme cela ressort des débats;

Les parties s’accordent sur le fait que la dette locative s’élève à la somme de 112965,60 € à la date de l’audience soit au 3 juillet 2025;

La société SATNAM PRO ne justifie que du paiement de la seule somme de 13816,03 € (5816,03 + 8000) depuis la délivrance du commandement de payer et ne prétend pas avoir repris le paiement des loyers courants depuis cette date, ce qui serait contradictoire avec l’augmentation de la dette reconnue par le preneur;

En outre, elle fait elle-même état d’un endettement de 138767 € hors loyers et charges alors qu’elle ne serait par ailleurs créancière qu’à concurrence de 82000€ environs;

Dans ces conditions, à défaut de reprise du paiement du loyer courant et compte tenu de l’importance de la dette locative et de l’endettement global du preneur, la demande de délais ne peut qu’être rejetée;

La résiliation du bail sera constatée au 20 février 2025 et l’expulsion du preneur ordonnée;

L’expulsion d’éventuels occupants qui ne le seraient pas du chef du preneur, non identifiés ni a fortiori parties à l’instance ne saurait bien évidemment être ordonnée;

Le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion est réglé par le code des procédures civiles d’exécution sans que le juge ordonnant l’expulsion ait à statuer spécialement;

De la même façon, le juge prononçant une condamnation n’a pas à déterminer ou autoriser a priori les mesures d’exécution que pourra entreprendre le créancier; il appartient à celui-ci d’y procéder conformément aux règles légales et règlementaires s’il l’estime utile

A défaut de contestation par le défendeur du décompte produit sous l’intitulé « détail des quittancements non payés », il ressort de ce document qu’à la date de résiliation, la dette locative était de 88590,33 €;

Après imputation du paiement de 8000 € effectué le 27 juin 2025, la société SATNAM PRO sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 80590,33 € au titre des loyers et charges échus au 20 février 2025, soit premier trimestre 2025 inclus;

L’occupation des lieux postérieurement à la résiliation justifie une indemnité d’occupation trimestrielle de 13231,38 € conformément à la demande du bailleur, qui sera payable mensuellement par tiers outre les charges dont il sera justifié à compter du 1er avril 2025;

La clause pénale de 10% étant manifestement excessive et le juge de référé n’ayant pas de pouvoir modérateur, cette demande sera rejetée;

La clause pénale dite indemnité de résiliation étant également excessive, la demande sera rejetée pour les mêmes motifs;

Les règles déterminant le montant et le débiteur des émoluments des commissaires de justice étant d’ordre public, la part des émoluments mise par la loi à la charge du créancier ne saurait être transférée par le juge à la charge du débiteur;

Il est équitable d’allouer au demandeur la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons la résiliation au 20 février 2025 du bail litigieux;

Disons que la société SATNAM PRO, et tout occupant de son chef ,devra libérer les lieux dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente et ordonnons à défaut son expulsion dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société SATNAM PRO à payer par provision à la SCI ARISTIDE BRIAND 102 la somme de 80590,33 € au titre des loyers et charges jusqu’au 30 mars 2025, une indemnité trimestrielle de 13231,38 € qui sera payable mensuellement par tiers outre les charges dont il sera justifié, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux;

Condamnons la société SATNAM PRO à payer à la SCI ARISTIDE BRIAND102 la somme 1000 euros au titre des frais irrépétibles;

Rejetons toutes autres demandes;

Condamnons la société SATNAM PRO aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 20 janvier 2025.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ulrich SCHALCHLI