TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/58276 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBL6P

N° : 5

Assignation du :

03 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 avril 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société VERNIER, exerçant sous l’enseigne ADB VERNIER, ès qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS – #R0093

DEFENDERESSE

La société ADVISORING IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS – #L0154

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société CABINET H.J.S. IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble du DOMAINE [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 16 avril 2025, le tribunal de commerce de Créteil a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER.

Par jugement du 25 juin 2025, le tribunal de commerce de Créteil a converti la procédure en liquidation judiciaire et désigné la société S21Y en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 22 août 2025, le juge commissaire a autorisé la société S21Y à céder le fonds de commerce de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER à la société ADVISORING IMMOBILIER.

Selon une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en date du 17 septembre 2025, la société VERNIER a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble aux lieux et place de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER.

Par deux lettres de mise en demeure des 23 octobre 2025 et 7 novembre 2025, la société VERNIER a sollicité de la société ADVISORING IMMOBILIER de lui transmettre les pièces relatives à l’immeuble.

Faute d’avoir obtenu la transmission des documents demandés auprès de la société ADVISORING IMMOBILIER, la société VERNIER ès qualité de syndic de l’immeuble, l’a fait assigner en référé, par acte du 3 décembre 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins :

d’obtenir la communication de l’intégralité des pièces comptables et administratives, la situation de trésorerie de l’immeuble, les coordonnées de l’établissement bancaire de la copropriété ainsi que les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document à compter de la signification de la présente ordonnance, de la voir condamner à lui payer une somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 29 janvier 2026 a fait l’objet d’une demande de renvoi sollicité par la demanderesse.

A l’audience du 19 mars 2026, la demanderesse a de nouveau sollicité le renvoi pour mise en cause de l’ancien syndic, la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER.

La défenderesse s’est opposée à la demande de renvoi.

Le renvoi a été refusé, l’affaire étant en état d’être plaidées entre les parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, la demanderesse a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance et sollicité que la défenderesse soit déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En réplique, la société ADVISORING IMMOBILIER, sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, de :

In limine litis, déclarer irrecevables les demandes de la société VERNIER,Au fond, débouter la société VERNIER de toutes ses demandes, En tout état de cause, condamner la société VERNIER à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la société VERNIER

La société ADVISORING IMMOBILIER soulève l’irrecevabilité des demandes de la société VERNIER, estimant qu’elle n’a pas la qualité pour défendre à l’action en communication de documents, aucune cession effective du fonds de commerce de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER n’étant intervenue et celle-ci n’ayant en tout état de cause jamais été désignée en tant que syndic de l’immeuble. Elle ajoute que seule la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER a eu la qualité de syndic de l’immeuble et qu’elle est donc seule tenue de communiquer les documents relatifs à la copropriété. Enfin, elle indique que la liquidation judiciaire n’a créé aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires et la société VERNIER et que la cession de fonds de commerce ne comprend que les éléments d’actif et non le passif, ni les mandats précédemment donnés.

En réplique, la société VERNIER soutient que depuis la liquidation judiciaire de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER, la société ADVISORING IMMOBILIER est cessionnaire de son fonds de commerce et que c’est donc sur elle que pèse désormais l’obligation de transmettre les pièces et documents relatifs à l’immeuble. Elle ajoute que la société défenderesse s’est rendue dans les locaux de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER pour récupérer des pièces et qu’elle demeure cessionnaire des actifs.

L’article 122 du code de procédure civil dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas particulier, il résulte de l’ordonnance rendue le 22 août 2025, que le juge commissaire a autorisé la société S21Y, en sa qualité de liquidateur, à céder le fonds de commerce de la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER à la société ADVISORING IMMOBILIER, à l’exclusion du contrat de bail.

Si la société ADVISORING IMMOBILIER soutient qu’aucune cession effective du fonds de commerce n’est intervenue, cette allégation est contredite par l’une des pièces qu’elle produit aux débats. En effet, dans un courriel adressé à la société S21Y le 3 septembre 2025, la défenderesse déclare notamment que l’ancien dirigeant de la société H.J.S. IMMOBILIER fait « (…) de la prospection auprès de l’ancienne clientèle que nous avons achetée », ce qui caractérise une acquisition au moins partielle des certains éléments incorporels du fonds de commerce de la société H.J.S. IMMOBILIER.

De plus, aux termes d’un courriel du 25 septembre 2025, la société S21Y a informé la société ADVISORING IMMOBILIER de la volonté du bailleur de reprendre possession des locaux anciennement exploités par la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER et lui a demandé de « confirmer que vous avez récupéré l’ensemble des éléments qui vous concernent » dans ces locaux.

Dans ces conditions, le principe de la cession de fonds de commerce intervenue entre la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER et la société ADVISORING IMMOBILIER n’est pas contestable et il est suffisamment établi par les éléments versés aux débats que la société défenderesse a eu accès aux locaux anciennement loués par la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER.

Cependant le principe de la cession du fonds de commerce n’emporte pas le transfert des mandats signés entre les copropriétés et la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER. En effet, il est de jurisprudence constante que la loi du 10 juillet 1965 exclut toute substitution du syndic sans un vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le mandat de syndic prenant fin notamment lorsque celui-ci cède son fonds de commerce (Cass Civ. 3, 18 septembre 2012, n°11-17.701 ; Cass Com., 29 février 2010, n°10-27.259).

Or, l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. […] »

Ce texte, sur lequel repose les demandes de la société VERNIER, n’est applicable qu’entre deux syndics successifs d’une copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la société ADVISORING IMMOBILIER n’a jamais été investie de la qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 1]. D’ailleurs le procès-verbal d’assemblée générale du 17 septembre 2025, qui a désigné la société VERNIER, précise bien que la société CABINET H.J.S. IMMOBILIER était « en charge précédemment de la gestion de la copropriété ».

A supposer établi que la société défenderesse, en qualité de simple tiers, ait pu détenir certaines archives de la copropriété, la demande de communication de ces documents ne peut reposer sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La société ADVISORING IMMOBILIER n’a ainsi pas qualité pour défendre à l’action engagée par la société VERNIER.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à son encontre sera retenue, et toutes les demandes déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, échouant dans ses prétentions en référé, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société ADVISORING IMMOBILIER ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons la charge des dépens à la société VERNIER ès qualité de syndic de l’immeuble du DOMAINE DE [Adresse 1] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 23 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ