TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08356 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z45V

Minute : 25/00024

Monsieur [D] [P]

Représentant : M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368

C/

Monsieur [W] [R] [G]

Représentant : M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

Monsieur [V] [K]

Copie exécutoire : M^e Jean-baptiste ABADIE

Copie certifiée conforme : M^e Sami SKANDER + Monsieur [V] [K]

Le 13 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 13 Janvier 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [R] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 16 décembre 2018, Monsieur [D] [P] a donné à bail à Monsieur [W] [R] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 860 €, outre 20 € de provision pour charges.

Monsieur [V] [K] s’est porté caution solidaire, pour une durée de 12 ans, du paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure et réparations locatives.

Monsieur [W] [R] [G] a donné congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 février 2024. Le congé mentionne un délai de préavis d’un mois.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 13 septembre 2024, Monsieur [D] [P] a fait assigner Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, aux fins suivantes :

— condamner solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 9.893,22 € au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 60 € au titre des dégradations locatives, après déduction de dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 142,88 € au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] aux dépens ;

— le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [D] [P] -représenté par Maître Jean-Baptiste ABADIE- actualise sa créance à la somme de 9 693,22 € au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 et à celle de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance pour le surplus et conclut au rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [W] [R] [G].

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, sur le fondement des articles 1103 du code civil et 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [R] [G] a quitté les lieux en laissant un arriéré locatif de 9 039,66 € selon décompte arrêté au mois de juin 2024, que depuis il a payé la somme de 300 € (en trois versements de 100 € chacun en juillet, août et septembre 2024), soit un solde de 8 739,66 €, auquel il convient d’ajouter le rappel de charges 2023/2024 d’un montant de 953,56 €, soit un arriéré locatif de 9 693,22 €. Il ajoute qu’à la suite de son départ, il a été contraint d’effectuer des travaux à hauteur de la somme globale de 920 €, tellement l’appartement, pourtant loué en très bon état, a été rendu encrassé, sale, taché, avec un sol griffé, voir décollé par endroit, une poignée de porte cassée, une faïence décollée par endroit et un meuble sous évier hors d’usage. Il souligne avoir payé 285,76 € pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice et la convocation du défendeur pour assister à cet état des lieux.

Convoqué selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [R] [G] comparaît par l’intermédiaire de Maître [F] [B]. Il sollicite le rejet de l’intégralité des demandes de Monsieur [D] [P] et subsidiairement l’octroi de délais de paiement. Il propose d’apurer sa dette en plusieurs mensualités de 150 € par mois. Il demande également de condamner Monsieur [D] [P] à lui rembourser la somme de 1 020 € correspondant aux provisions pour charges locatives qu’il a payées depuis son entrée dans les lieux, ainsi que la somme de 860 € au titre du dépôt de garantie. Il sollicite, de plus, une indemnisation de 5 000 €, ainsi qu’une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a payé un dépôt de garantie de 860 € que le bailleur est tenu de lui restituer. Il ajoute que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi contradictoirement et que la facture des travaux effectués à la demande de Monsieur [D] [P] n’est pas contradictoire, de sorte qu’ils ne peuvent fonder la demande de ce dernier au titre des réparations locatives. Il souligne que l’appartement qu’il occupait était insalubre, en raison de la présence de moisissures liées à l’humidité de l’immeuble, ce qui déclenchait chez lui des crises d’asthme régulières, de sorte qu’il est fondé à solliciter une indemnisation de 5 000 €. Il ajoute que Monsieur [D] [P] n’a jamais régularisé les charges depuis la conclusion du bail, de sorte qu’il est fondé à obtenir le remboursement de toutes les provisions pour charges payées. Enfin, il fait valoir que le décompte locatif versé aux débats ne prend pas en compte tous les paiements qu’il a effectués de sorte qu’il est erroné et qu’il ne peut fonder la demande au titre de l’arriéré locatif. A l’appui de sa demande subsidiaire en délais de paiement, il affirme être dans une situation précaire depuis la perte de son emploi.

Cité par acte remis à son domicile, Monsieur [V] [K] ne comparaît pas.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Cela étant précisé, il ressort du décompte locatif et des régularisations de charge produits par Monsieur [D] [P] que Monsieur [W] [R] [G] reste devoir la somme sollicitée de 9 693,22 € (après déduction des trois paiements de 100 € effectués en juillet, août et septembre 2024 et compte tenu de la dernière régularisation de charges à hauteur de 953,56 €).

Si Monsieur [W] [R] [G] soutient que le décompte versé aux débats ne tient pas compte de tous les paiements qu’il a effectués, il ne précise pas les paiements qui auraient été omis, ni ne les justifie, alors que la charge de la preuve de ces paiements lui incombe. En outre, et contrairement à ce qu’il prétend, Monsieur [D] [P] justifie lui avoir adressé annuellement la régularisation de charges locatives et le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires prévus par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Monsieur [W] [R] [G] sera donc débouté de sa demande de remboursement des provisions pour charges locatives payées depuis son entrée dans les lieux et condamné au paiement de la somme de 9 693,22 €, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.

Monsieur [D] [P] justifiant du cautionnement solidaire de Monsieur [V] [K], il sera condamné, solidairement avec Monsieur [W] [R] [G], au paiement de cette somme, étant précisé qu’à défaut de comparaître, Monsieur [V] [K] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

S’agissant de la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée du 16 décembre 2018 et de sortie du 5 mars 2024 (établis tous les deux contradictoirement entre les parties contrairement à ce que prétend Monsieur [W] [R] [G]) que les lieux, pris à bail en très bon état, ont été rendus à l’état d’usage, avec un sol griffé, voir décollé par endroit, une poignée de porte cassée, une faïence décollée par endroit et un meuble sous évier hors d’usage, après seulement cinq ans d’occupation, ce que Monsieur [W] [R] [G] ne conteste pas.

En outre, la somme de 60 € (après déduction du dépôt de garantie de 860 €) que réclame Monsieur [D] [P] au titre des réparations locatives est justifiée par la facture versée aux débats, étant à cet égard précisé que contrairement à ce que soutient le défendeur, Monsieur [D] [P] n’avait pas à faire établir contradictoirement cette facture et que Monsieur [W] [R] [G] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir que le montant facturé serait excessif compte tenu des travaux effectués.

Le cautionnement consenti par Monsieur [V] [K] couvrant les réparations locatives, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer la somme de 60 €, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Monsieur [W] [R] [G] sera, pour les mêmes raisons, débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie, en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose que le dépôt de garantie n’est restitué au preneur qu’après déduction des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, ce qui est, en l’espèce, le cas.

S’agissant de la demande de remboursement de la moitié du prix payé pour l’établissement du constat d’état des lieux de sortie par un commissaire de justice en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la condamnation solidaire des défendeurs sera limitée à la somme de 81,06 €, correspondant à la moitié du tarif en vigueur pour l’établissement de ce constat, en ce compris le coût de la convocation et du déplacement, le tout toutes taxes comprises.

S’agissant de la demande reconventionnelle en indemnisation, si Monsieur [W] [R] [G] affirme que l’appartement donné à bail était insalubre, en raison de la présence de moisissures liées à l’humidité de l’immeuble, ce qui déclenchait chez lui des crises d’asthme régulières, il ne le justifie pas, dès lors qu’il se borne à verser aux débats des échanges de messages téléphoniques écrits relatifs à un dégât des eaux dont on ne sait pas de qui ils émanent, deux arrêtés préfectoraux du mois de juillet 2022 relatifs à la présence de plomb dans l’appartement occupé par une tierce personne ainsi que dans les parties communes de l’immeuble et des photographies d’une cage d’escalier encombrée de détritus qui ne sont pas datées, ne montrent aucune trace d’humidité ou de moisissures et dont on ne sait pas si elles proviennent effectivement des parties communes de l’immeuble dont s’agit. Au surplus, le défendeur ne justifie pas avoir informé son bailleur de la situation d’insalubrité qu’il allègue, étant rappelé que les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement entre les parties et qu’aucun d’eux ne mentionne la présence de traces d’humidité dans l’appartement. Dans ces conditions, Monsieur [W] [R] [G] sera débouté de sa demande d’indemnisation.

S’agissant de la demande de délais de paiement, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] [G] justifie des difficultés financières qu’il invoque, de sorte qu’il sera autorisé à s’acquitter de sa dette en plusieurs versements de 150 € par mois, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judicaires entreprises.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 9 693,22 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 60 € au titre des réparations locatives, après déduction de dépôt de garantie de 860 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 81,06 € au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;

AUTORISE Monsieur [W] [R] [G] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 150 € chacune outre une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] [G] et Monsieur [V] [K] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé à Saint-Ouen, le 13 janvier 2025

La greffière La juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08356 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z45V

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

Monsieur [D] [P]

Représentant : M^e Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368

C/

Monsieur [R] [G]

Représentant : M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

Monsieur [V] [K]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires