Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/01942 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JY63

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR :

[Adresse 11] représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA L’HORLOGE, [Adresse 2],

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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Grosse + expédition à :M^e Anthony MARTINEZ

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [N] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un parking constituant les lots n° 227, 237 et 363 de la résidence “[Adresse 6]” située [Adresse 8] à [Localité 5] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que M. [V] [N] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84), a, par acte du 26 juin 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de :

— condamner M. [V] [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sources Transvaal, représenté par son syndic en exercice, la société Citya l’Horloge :

• la somme de 10 664,91 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 5 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent exploit,

• la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [V] [B] [N] à payer au [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Citya l’Horloge, la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [B] [N] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer, outre les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Quoique régulièrement cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [V] [N] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2020, 5 mars 2021, 6 décembre 2021, 5 décembre 2022 et 27 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir,

— le commandement de payer les charges de copropriété délivré au copropriétaire le 16 octobre 2023,

— le décompte de la créance arrêté au 5 juin 2024,

et quoique les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour la période considérée ne soient pas versés aux débats, il est établi que M. [V] [N] est redevable envers la copropriété de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84) de la somme de 9 040,22 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel du dernier trimestre de l’exercice 2023 / 2024 (avril – juin 2024). Ce copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [V] [N] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer du 16 octobre 2023, assignation en justice du 26 juin 2024) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers envoyés au débiteur les 17 janvier 2020, 11 février 2020, 21 octobre 2020, 12 novembre 2020 et 10 mai 2022, la preuve d’envois de courriers à ces copropriétaires à ces dates étant produite mais non lesdits courriers, ni au titre d’un commandement de payer délivré le 30 juin 2021, aucun justificatif de la délivrance de ce commandement de payer n’étant produit, ni au titre de frais de contentieux du 15 mars 2021, 19 avril 2021 et 16 avril 2022, d’un montant respectif de 480,00 euros, 480,00 euros et 250,00 euros, ces frais n’étant dus, selon l’article 9 du contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndic, qui n’a fait que transmettre à son huissier ou à son avocat habituel la copie des pièces qu’il détient (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par M. [V] [N], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84).

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Sources Transvaal” sise à [Localité 5] (84) :

Le retard récurrent de M. [V] [N] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [V] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023 (235,33 euros), ainsi que celui de l’assignation en justice du 26 juin 2024 (187,63 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les Sources Transvaal” à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— NEUF MILLE QUARANTE EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (9 040,22 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 5 juin 2024 (appel de fonds pour le dernier trimestre de l’exercice 2023 / 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 5] (84) du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “Les [Adresse 10] Transvaal” à [Localité 5] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [N] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT