TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07256 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYQ5

Minute : 25/00008

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] REPRESENTE PAR LE CABINET UNITIA

Représentant : M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

C/

S.C.I. DIEZ

Copies exécutoires délivrés à :

M^e Florian CANDAN

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le 16 Janvier 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 16 Janvier 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 janvier 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] sis [Adresse 4]

representé par son syndic le cabinet UNITIA sis [Adresse 2]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. DIEZ, sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI DIEZ est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 18, 19, 26, 5 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] et au lot 10 situé au [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mai 2024 envoyée le 24 mai 2024, le SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet UNITIA, adressé à la SCI DIEZ une mise en demeure pour la somme de 4.609,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner SCI DIEZ devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5.361,36 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 juillet 2024, 3ème trimestre de 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date de la mise en demeure,151,49 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires, dont le montant pourra être directement recouvré par Maitre Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

À l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que la SCI DIEZ, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI DIEZ, régulièrement assignée, par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2022 approuvant les comptes arrêtés du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2023du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2023 approuvant les comptes arrêtés du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2024du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 approuvant les comptes arrêtés du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercices 2025,Page

l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 12 juillet 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués,

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue soit la somme de 5.361,36 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 juillet 2024, 3ème trimestre de 2024 inclus.

Il convient de déduire 67,20 euros de frais de rejet qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner la SCI DIEZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.294,16 euros, au titre des charges de copropriété dues au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les intérêts ne sont pas dus pour une année.

Il convient dès lors, de rejeter la demande de capitalisation des intérêts pour une année.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 151,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 22 mai 2024 facturée 1,49 euros. Il convient de faire droit à la demande.

Les frais de « dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner SCI DIEZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner SCI DIEZ aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner SCI DIEZ à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI DIEZ à payer au SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] la somme de 5.294,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE la SCI DIEZ à payer au SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] la somme de 1,49 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI DIEZ à payer au SDC DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE SCI DIEZ aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07256 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYQ5

DÉCISION EN DATE DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] REPRESENTE PAR LE CABINET UNITIA

Représentant : M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

C/

S.C.I. DIEZ

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires