TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02615 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZU

Minute : 25/00420

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [B] [I] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [M] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [B] [I] [L] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 30 octobre 2018, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [M] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 353,63 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 335,63 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 novembre 2018, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [M] [W] un droit d’accès pour véhicule automobile, situé [Adresse 16], à [Localité 13], moyennant le paiement d’une redevance de 5,26 € et le versement d’un dépôt de garantie de 30 euros.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 février 2021, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [M] [W] un contrat de bail d’un garage automobile n°24, situé [Adresse 2], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer de 68,57 €.

Le 25 mars 2022, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [M] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2457,12 € arrêtée à la date du 18 mars 2022 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et défaut d’assurance contre les risques locatifs,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner au paiement de la somme de 8407,63 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, un renvoi a été accordé à M. [M] [W], comparant, afin qu’il puisse demander l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 16 mai 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 8057,01 € arrêtée à la date du 14 mai 2025, et a indiqué ne pas avoir été rendu destinataire de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [M] [W], cité à étude, n’a pas comparu à l’audience du 16 mai 2025 et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Les contrats de baux du 30 octobre 2018, du 13 novembre 2018 et du 8 février 2021 stipulent tous une clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance. Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à M. [M] [W] le 25 mars 2022 par exploit de commissaire de justice.

M. [M] [W] ne justifie nullement être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi.

Les clauses résolutoires sont donc acquises depuis le 25 avril 2022, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [M] [W] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [M] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 26 avril 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [M] [W] reste devoir la somme de 8057,01 € arrêtée à la date du 14 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des frais de procédure, qui peuvent selon leur nature être inclus dans les dépens. La somme de 189,92 euros sera en conséquence déduite de la somme réclamée.

M. [M] [W] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 7867,09 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mai 2025 terme du mois d’avril 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 2907,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [M] [W] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance figurant aux baux consentis le 30 octobre 2018, le 13 novembre 2018 et le 8 février 2021, par [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à M. [M] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 13], l’emplacement de stationnement [Adresse 16] et le garage automobile [Adresse 2] à [Localité 13] sont réunies à la date du 25 avril 2022 ;

Ordonnons en conséquence à M. [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [M] [W] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 26 avril 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [M] [W] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 7 867,09 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mai 2025 terme du mois d’avril 2025 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 2907,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons M. [M] [W] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [M] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 juin 2025.

La greffière, Le juge