TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

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REFERENCES : N° RG 23/03511 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR6S

Minute : 25/00060

Madame [P] [T]

Représentant : M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur [Y] [X]

Représentant : M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [K] [N]

Monsieur [R] [M]

Copie exécutoire : demandeur + défendeur

Copie certifiée conforme :

Le 10 Février 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12/10/2022 à effet du 01/11/2022, Mme [K] [N] et M. [R] [M] ont donné à bail à Mme [P] [T] et M. [Y] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de référence de 1385 euros, revu rétroactivement à la baisse à la somme de 1315 euros, et d’un complément de loyer de 335 euros, outre 70 euros de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 3440 euros a été versé par les locataires lors de la signature du bail.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 01/11/2022.

Contestant le montant du complément de loyer appliqué, Mme [P] [T] et M. [Y] [X] ont saisi, le 20/12/2022, la Commission départementale de conciliation.

Le 25/02/2023, Mme [P] [T] et M. [Y] [X] ont fait signifier à Mme [K] [N] et M. [R] [M] un congé à effet du 17/04/2023.

Le 17/04/2023, un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice en présence des parties.

Par actes extra-judiciaires du 12/12/2023, Mme [P] [T] et M. [Y] [X] ont fait assigner Mme [K] [N] et M. [R] [M] aux fins de voir ces derniers condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  1808,39 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction des sommes relatives au paiement du loyer entre les 12 et 17/04/2023, taxes locatives et du bip du garage ;

—  1302 euros au titre des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6/07/19 89 ;

—  1842,50 au titre du complément de loyer injustifié ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16/01/2024, le Président a renvoyé l’examen de l’affaire à une audience ultérieure, enjoignant aux parties de procéder à une tentative de conciliation.

Le 5/03/2024, un constat d’échec de tentative de conciliation a été dressé par le conciliateur de justice saisi.

A l’audience du 26/03/2024, Mme [P] [T] et M. [Y] [X] ont déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

—  1577,45 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction des sommes relatives au paiement du loyer entre les 12 et 17/04/2023, des taxes locatives et du bip du garage ;

—  1548 euros au titre des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6/07/19 89 ;

—  1842,50 au titre du complément de loyer injustifié ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, Mme [K] [N] et M. [R] [M] ont également déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

In limine litis

Prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de tentative de conciliation préalable ;

Dire que l’action concernant le remboursement du complément du loyer est prescrite ;

En conséquence

Déclarer irrecevables l’action des locataires ;

Dire qu’il n’y a pas lieu à remboursement du dépôt de garantie ;

Débouter les locataires de leurs demandes

A titre subsidiaire

Dire que le complément de loyer sera réduit de 50 euros

En toute hypothèse

Condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 2200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de permettre :

à Mme [T] et M. [X] de justifier de la régularisation de charges locatives afférente à l’exercice 2023 ;

à Mme [N] et M. [M] de faire valoir tous moyens et/ou d’ajuster leurs prétentions à cet égard.

A l’audience de réouverture des débats du 10/12/2024, les demandeurs ont actualisé leurs créances au titre de la restitution du dépôt de garantie à la somme de 1162,82 euros et au titre des intérêts dus en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à la somme de 3096 euros. Les autres demandes ont été maintenues.

Les défendeurs ont produit le compte de régularisation des charges afférentes à l’exercice 2023 ainsi qu’un justificatif de l’envoi d’un chèque de 414,63 euros aux demandeurs au titre du solde des charges effectivement dues. Ils ont sollicité pour le reste le bénéfice de leurs écritures visées à l’audience du 26/03/2024.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Le défaut de tentative de conciliation préalable ne figure pas au nombre des irrégularités de fond sanctionnées par la nullité de l’acte aux termes de l’article 117 du code de procédure civile. En l’absence de texte le prévoyant, son omission ne saurait pas plus être sanctionnée par une nullité pour vice de forme. L’exception de nullité sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation préalable

L’action ne sera pas plus déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice ayant effectivement donné lieu à une tentative préalable de conciliation, peu important que celle-ci ait été ordonnée et diligentée postérieurement à l’acte introductif d’instance. Conformément à l’article 126 du code de procédure civile et dès lors que la cause d’irrecevabilité a, de fait, disparu au moment où le juge statue, la fin de non-recevoir soulevée sur ce point sera rejetée.

Sur la prescription de la demande relative au complément de loyer

Aux termes de l’article 140 IIIB de la loi dite ELAN du 23/11/2018 :

« Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge »

En l’espèce, un avis d’échec de la conciliation a été rendu le 9/02/2023 par la Commission de conciliation. Or, l’assignation date du 12/12/2023.

La demande en remboursement du complément de loyer versé aux bailleurs est donc prescrite et sera, en tant que telle, déclarée irrecevable.

Sur le fond des demandes relatives au dépôt de garantie

Sur la retenue opérée au titre de la retenue provisoire de 20%

Aux termes de l’article 22 al. 5 de la loi du 6 juillet 1989 : « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la provision retenue n’excédait pas 20% du montant du dépôt de garantie. Les bailleurs justifient par ailleurs n’avoir été mesure de procéder à la régularisation définitive des charges dues qu’au mois de juillet 2024, date d’établissement de l’état de répartition des comptes de l’immeuble pour l’exercice 2023, soit postérieurement à la date de remise des clefs par les locataires. Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il ne découle par ailleurs nullement des dispositions de l’article 22 alinéa 5 précité que le bailleur devrait limiter le montant de la retenue à opérer au montant cumulé des provisions pour charges stipulées au titre des mois d’occupation effective des lieux par les preneurs à bail et ce d’autant plus qu’en l’espèce, l’état de répartition des charges de copropriété établi le 8/07/2024 fait apparaître des charges locatives afférentes au logement pris à bail de 1767,51 euros pour l’année 2023, soit des charges réelles qui, rapportées à la période d’occupation des lieux litigieux (du 01/01/2023 au 17/04/2023), sont d’un montant très supérieur (525,33 euros) à celui des provisions pour charges dues sur cette période (249,67 euros).

C’est donc à juste titre et sans contrevenir aux dispositions légales applicables que les bailleurs ont procédé à la retenue provisoire de la somme de 688 euros dans l’attente de l’arrêté de compte définitif de l’immeuble.

Les bailleurs justifient par ailleurs avoir restitué le 25/07/2024 la somme de 414,63 euros, soit une somme très légèrement supérieure à la restitution due au titre de la retenue opérée diminuée du solde restant dû au titre des charges locatives réelles pour l’année 2023 (688 euros – [525,33 euros de charges réelles – 249,67 euros de provisions dues] = 412,34 euros).

Il n’y a donc pas lieu à restitution supplémentaire au profit des demandeurs à ce titre.

Sur la retenue opérée au titre des dégradations

L’état des lieux de sortie fait état de quelques tâches, traces de frottement ou autres traces qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée mentionnant un appartement intégralement en très bon état. La facturation d’un montant de 63,80 euros au titre de l’application d’un forfait lessivage, eu égard à la durée d’occupation très réduite du logement, sera considérée comme justifiée en application de l’article 1732 du code civil.

Il en ira de même de la retenue de la somme de 183,30 euros effectuée sur le dépôt de garantie au titre de la remise en état du plan de travail, mentionné comme présentant des auréoles au sein de l’état des lieux de sortie.

Les bailleurs n’établissent pas en revanche que les dégradations constatées au sein de l’état des lieux de sortie s’agissant du sol de la chambre 1 – à savoir une micro rayure et des joints partiellement manquants – aient nécessité une remise en état de l’intégralité du parquet. Le préjudice subi à raison desdites dégradations sera ainsi réévalué à de plus justes proportions, soit à la somme de 350 euros.

Les bailleurs seront donc condamnés in solidum à restituer aux défendeurs la somme de 370 euros (967,10 euros – 63,8 euros – 183,30 euros – 350 euros) au titre de la retenue opérée indûment sur le dépôt de garantie. Cette somme portera intérêts de retard à compter du jugement.

Sur la demande au titre des intérêts de retard afférents à la restitution du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clefs au bailleur, « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » et « déduction faite des sommes restant dues au bailleur ». Par ailleurs, en cas de retenue provisoire de 20 % opérée dans l’attente des comptes définitifs de l’immeuble, ce même article 22 précise que « la régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur […] sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». A défaut de restitution dans les délais prévus, le montant du dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période commencée en retard.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que l’état des lieux de sortie ne correspondait pas à l’état des lieux d’entrée. Les bailleurs ont par ailleurs justifié avoir restitué, dans le mois suivant l’établissement de l’arrêté définitif des comptes de l’immeuble, le solde de la provision de 20% retenue sur le dépôt de garantie au titre de la régularisation à venir des charges au titre de l’exercice 2023.

La demande au titre des intérêts de retard afférents à la restitution tardive du dépôt de garantie sera dès lors rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Rien ne s’opposant à ce qu’elle soit ordonnée, la capitalisation des intérêts de retard sera autorisée selon les termes de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs succombant pour une très large part dans leurs demandes, ils seront condamnés in solidum au paiement de 80% des dépens, les 20% restant demeurant in solidum à la charge de Mme [K] [N] et M. [R] [M].

Eu égard à l’enjeu du litige et des condamnations finalement prononcées, il apparaît équitable que chacune des parties conserve à sa charge les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Les demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande visant au prononcé de la nullité de l’assignation ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation ;

DECLARE IRRECEVABLE comme prescrite la demande relative au complément de loyer ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [N] et M. [R] [M] au paiement à Mme [P] [T] et M. [Y] [X] de la somme de 350 euros au titre de la retenue opérée sur le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M. [Y] [X] au paiement de 80% des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [N] et M. [R] [M] au paiement de 20% des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03511 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YR6S

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2025

AFFAIRE :

Madame [P] [T]

Représentant : M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur [Y] [X]

Représentant : M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [K] [N]

Représentant : M^e Isabelle WIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur [R] [M]

Représentant : M^e Isabelle WIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires