TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 7]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 25/00056 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OPS

Minute :

JUGEMENT

Du : 17 Septembre 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – Représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU

C/

Madame [B] [E] [P] veuve [Z]

Madame [R] [Z]

Madame [V] [Z] épouse [N]

Monsieur [U] [Z]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Odile BOUBERT, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier, lors des plaidoiries et de Madame Amel OUKINA, greffier, lors de la mise à disposition ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

Représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [B] [E] [P] veuve [Z]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

Madame [R] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [Z] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représenté par M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Caroline BORIS

M^e Bertrand CAHN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

Madame [B] [E] [P] veuve [Z]

Madame [V] [Z] épouse [N]

Monsieur [U] [Z]

Madame [R] [Z]

Expédition délivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12-12-24, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , pris en la personne de son syndic, a fait assigner Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] devant ce tribunal en paiement de charges de copropriété et autres sommes accessoires.

A l’audience le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic, a sollicité la condamnation solidaire de la partie défenderesse au paiement des sommes suivantes :

—  5788.37 euros au titre des charges de copropriété , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 12-12-24 ,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience le conseil du demandeur mentionne que les règlements ont cessé en juillet 2024 et que la lettre-chèques de 3777.62 euros n’a jamais été reçue par le syndic en fin d’année 2024 , alors que les versements avaient toujours lieu par virement . C’est donc en décembre 2024 que l’assignation a été délivrée pour paiement des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite donc la condamnation solidaire de la partie défenderesse au paiement des sommes suivantes :

—  492.45 euros au titre des charges de copropriété , avec intérêts au taux légal à compter du 08-10-24 ,

—  1527.57 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement cités à l’audience, Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] sont représentés par leur conseil .

Ils font valoir que l’ assemblée générale extraordinaire du 25-05-22 a voté des travaux de rénovation thermique et qu’un emprunt collectif a été souscrit par le syndicat des copropriétaires et les défendeurs.

Avant même le déblocage des fonds par le banquier il leur a été imputé deux mises en demeure de payer . Puis la libération des fonds par le banquier a eu lieu à hauteur de 20200 euros au lieu de 24846.40 euros , soit 100% des travaux . Le syndic n’a pas vu cette difficulté et a adressé 3 mises en demeure de payer aux défendeurs .

Depuis ils ont régularisé les sommes dues et ils sollicitent que le tribunal :

— leur donne acte du versement de la somme de 4511.20 euros

— annule les frais à hauteur de 1527.57 euros

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes

— condamne le demandeur au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

En cours de délibéré le conseil des défendeurs justifie du paiement de la somme de 492.45 euros le 18-06-25 représentant le solde des charges , hors frais de mises en demeure.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales

— le contrat de syndic,

— le décompte de la créance ,

— les 11 mises en demeure de mai 2023 à novembre 2024.

Il ressort de ces documents que Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] restent devoir la somme de 492.45 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 01-04-25 appel du 2ème trimestre 2025 inclus .

Toutefois en cours de délibéré , il y a été justifié du paiement de la somme de 492.45 euros . Dès lors la partie défenderesse est à jour du paiement des charges de copropriété et des appels du fonds travaux .

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, par ordonnance du 30-10-19 , sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Les frais d’assignation relèvent des dépens et les honoraires d’avocat et d’huissier , et plus généralement les frais irrépétibles de procédure , sont quant à eux régis par l’article 700 du code de procédure civile. Les honoraires du syndic pour « remise du dossier à l’avocat » ne constituent pas des frais nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 1527.57 euros représentant le coût des mises en demeure de mai 2023 à l’assignation en décembre 2024.

En l’espèce les défendeurs justifient qu’ils n’étaient pas débiteurs envers la copropriété de la somme de 5438.37 euros en octobre 2024 , cette somme provenant de la différence entre les appels pour les travaux de rénovation et le montant du prêt collectif contracté auprès de la Caisse d’Epargne .

Les défendeurs ont manifesté leur volonté de solder cette différence au cours du mois de décembre 2024 , le virement définitif n’a toutefois eu lieu qu’en janvier 2025.

Il appartenait à la partie défenderesse de vérifier l’imputation du prêt sur le compte .

Le relevé du 15-12-23 pour l’appel du 1er trimestre 2024 fait mention d’un solde débiteur de 25288.95 euros du fait du non-versement du prêt.

Le relevé du 22-03-24 pour l’appel du 2ème trimestre 2024 fait mention d’un solde débiteur de 5237.65 euros du fait du versement du prêt à hauteur seulement de 20200 euros . Les défendeurs en ont donc été informés dès mars 2024 .

Toutefois aucun règlement conséquent n’a eu lieu avant le paiement de la somme de 3777.62 euros le 24-01-25 , soit 9 mois après l’exigibilité du solde des travaux .

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 170 euros.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence des défendeurs à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] , partie perdante , seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, après débats en audience publique :

Condamne solidairement Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , pris en la personne de son syndic, à proportion de leurs droits dans l’indivision les sommes de :

—  170 euros au titre des frais nécessaires ,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement Mme [P] [B] et Mme [Z] [R] et Mme [Z] [V] et M. [Z] [U] aux dépens ,

Rappelle l’exécution provisoire .

Le Greffier Le Président