TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06966 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3M57

Minute : 26/27

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2]

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [B] [Z]

Madame [H] [O] épouse [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] SIS A [Localité 3] (93) ALLEE MAURICE AUDIN,

agissant poursuites et diligences de son syndic, la société Immo de France PARIS Ile de France, SAS

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012025002130 du 05/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [O] épouse [Z],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z] (ci-après les consorts [Z]) sont propriétaires des lots n°119, 407 et 695 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 31 octobre 2019, le tribunal d’instance du Raincy a condamné solidairement les consorts [Z] au paiement d’une somme de 5 345,83 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 5], charges impayées pour la période du 1er janvier 2016 au 29 mai 2022, 2ème trimestre 2019 inclus et cotisations fonds de travaux du 1er avril 2019 inclus, ainsi que 42 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 550 à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné solidairement les consorts [Z] au paiement d’une somme de 13 292,16 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 5], charges impayées pour la période du 30 mai 2019 au 19 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus et cotisations fonds de travaux du 1er avril 2019 inclus, ainsi que 54,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1 500 à titre de dommages et intérêts et 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 28 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné solidairement les consorts [Z] au paiement d’une somme de 10 269,18 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 5], charges impayées pour la période du 20 janvier 2019 au 4 janvier 2024 ainsi que 1 500 à titre de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée en date du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure les consorts [Z] de régler une somme de 21 738,46 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [Z] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes : 5 441,89 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 5 janvier 2024 au 6 mai 2025 (2eme trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2023,

703,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023,

1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation. Il précise que les défendeurs ont été déjà condamnés par trois jugements antérieurs.

Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z], cités à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 5 441,89 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 5 janvier 2024 au 6 mai 2025 (2eme trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire des consorts [Z],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 27 juin 2023 et du 13 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025,les appels de charges du 1er avril 2024 au 30 juin 2025,un décompte de charges au 27 novembre 2025,la mise en demeure du 4 avril 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués pour un montant restant dû de 5 441,89 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 5 441,89 euros au titre des charges de copropriété impayées du 5 janvier 2024 au 6 mai 2025 (2eme trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2025, date de la mise en demeure, et non au 23 mars 2023 comme indiqué, par erreur, dans l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 703,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ventilé comme suit :

351,60 euros « frais de transmission auxiliaire »351,60 euros « frais constitution dossier saisie immo ».

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les frais susmentionnés relèvent de l’article 10-1 et ils ne sont, en tout état de cause, ni datés ni justifiés par aucun élément.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il est établi par l’ensemble des pièces du dossier que les copropriétaires défendeurs ne règlent pas régulièrement et intégralement leurs charges de copropriété et qu’il s’agit de la quatrième procédure que le syndicat des copropriétaire diligente.

Ces impayés récurrents depuis plusieurs années perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causant à celle-ci un préjudice distinct du simple retard.

De plus, les consorts [Z], postérieurement à leurs précédentes condamnations, ne se sont pas acquittés de son obligation de paiement des charges des lots et n’apporte aucun élément d’appréciation ou de contestation que ce soit, ce qui caractérise la mauvaise foi au sens des dispositions précitées.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [Z] aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient de condamner les consorts [Z] lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la solidarité

Il est de principe que l’obligation à paiement d’argent est en principe divisible et que la solidarité des débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une telle clause.

En conséquence, les consorts [Z] seront condamnés solidairement et, le cas échéant, in solidum.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 5 441,89 euros au titre des charges de copropriété impayées du 5 janvier 2024 au 6 mai 2025, 2eme trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [H] [O] épouse [Z] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE