TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02001 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GUK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2026

MINUTE N° 25/00168

— ---------------

Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [H] [X],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004

Madame [D] [X],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004

ET :

La société ETS [R],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001 (Postulant), M^e Mickaël ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1598 (Plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Exposant qu’à la suite d’un bail dérogatoire qui lui a été consenti par la société ETS [R] le 1er novembre 2016 Monsieur [X] est titulaire d’un bail commercial sur des locaux situés à [Adresse 6], que le 24 octobre 2024 le bailleur a fait délivrer à sa fille Madame [D] [X] un commandement de payer la somme de 2267,45 € visant la clause résolutoire, Monsieur et Madame [X] demandent, par assignation du 22 novembre 2024, que soit prononcée la nullité du commandement et que la société ETS [R] soit condamnée à lui payer la somme de 2400 € au titre des frais irrépétibles.

Reconnaissant qu’un bail commercial s’est formé au profit de Monsieur [X] du fait de la poursuite de la relation contractuelle entre les parties postérieurement au terme du bail dérogatoire du 1er novembre 2016, la société ETS [R] a fait délivrer au preneur les 24 janvier 2025 et 23 mai 2025 deux commandement visant la clause résolutoire visant pour le premier à ce que soient libérées les parties de l’immeuble non données à bail (allées et cours entourant l’immeuble et autres locaux de l’immeuble) et pour le second en outre à ce que soient enlevées les barrières et autres barricades et à ce que lui soit remis un trousseau de clés permettant d’ouvrir le portail d’accès depuis la rue de la butte brachet.

La société ETS [R] demande que soit constatée la résiliation du bail au 23 juin 2025 et ordonnées l’expulsion de Monsieur [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués et des parties de l’immeuble indûment occupées, ainsi que la séquestration des meubles en garantie des loyers et charges, et que Monsieur [U] soit condamné à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation de 600 €; elle demande en outre l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice.

Subsidiairement, elle demande que pour le cas où seraient suspendus les effets de la clause résolutoire il soit dit que faute de libération des parties extérieures à bonne date, d’enlèvement des barricades et barrières et de remise des clés du portail, il soit dit que la clause résolutoire sera définitivement acquise et qu’il sera procédé à l’expulsion.

Très subsidiairement elle demande qu’il soit enjoint à Monsieur [U] de libérer l’ensemble des cours et allées de l’immeuble ainsi que le cabanon extérieur de tous objets et de tout chien de garde et de nettoyer ces espaces et les réparer, et qu’à défaut de satisfaire à cette injonction, le bailleur soit autorisé à procéder lui-même aux débarras et nettoyages à charge pour Monsieur [X] de lui rembourser les frais exposés.

Elle demande qu’il soit enjoint à Monsieur [X] de laisser entrer son mandataire accompagné de tous sachants pour apprécier l’état du local et chiffrer les travaux d’entretien et de réparation.

Elle demande la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [X] maintient sa demande d’annulation du commandement du 24 octobre 2024, conclut à l’incompétence du juge des référés pour statuer sur l’ensemble des demandes de la société ETS [R] et demande que la société ETS [R] soit condamnée sous astreinte à mettre en place des protections et barrières autour et au-dessus de la trémie ainsi que sur la dalle de béton et à lui payer la somme de 3600 € au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir :

— qu’il a formé opposition aux deux nouveaux commandements ;

— que depuis l’origine le rez-de-chaussée de l’immeuble est divisé en duex locaux, l’un de 50 m2 qui lui a été loué et l’autre de 100 m2 loué en dernier lieu à HB FOOD, chacun des locataires jouissant d’une partie des extérieurs délimitée par une clôture et disposant d’une entrée distincte, la sienne étant au [Adresse 3] et l’autre au [Adresse 1] ;

— que le bailleur lui impute en réalité l’encombrement et les dégradations des locaux et extérieurs naguère occupés par un locataire qui exerçait une activité de restaurateur ;

— qu’en ce qu’elles desservent uniquement le local dont il a la jouissance, les allées et cours ne sont pas détachables de ce local, ce pourquoi il en a toujours eu la libre jouissance comme en atteste l’agent immobilier chargé de la mise en location du bien ;

— qu’il ne s’est jamais opposé à une visite des lieux par le bailleur sous réserve d’un délai de prévenance de 8 jours ;

— que le bailleur ne saurait exiger la remise des clés par le preneur ayant la jouissance exclusive des lieux ;

— que depuis mi-mars 2025 le bailleur a entrepris des travaux à l’étage de l’immeuble consistant notamment en la réalisation d’une dalle béton dans laquelle a été pratiquée une trémie ouvrant sur le local loué permettant des chutes de matériaux ;

MOTIFS

Sur le commandement du 24 octobre 2024

Etant désormais constant, par la reconnaissance qui en est faite par la société ETS [R], que Monsieur [X] est titulaire d’un bail commercial courant depuis le 1er novembre 2016 sur un local de 50 m2 situé [Adresse 2], le commandement litigieux, adressé à Madame [D] [X] n’est pas de nature à produire un quelconque effet et sera annulé ;

Sur les commandements des 24 janvier 2025 et 23 mai 2025

Ces commandements sont relatifs à la prétendue occupation fautive par Monsieur [X] d’espaces extérieurs entourant l’immeuble dans lequel est situé le local désigné au bail et d’un cabanon érigé à l’extérieur de cet immeuble bâti ;

Monsieur [N] atteste avoir été chargé par Monsieur [R] de la mise en location du bien et qu’il a été convenu lors de la conclusion du bail que le preneur disposerait de l’accès exclusif par la [Adresse 7], de la jouissance de la cour située entre le bâtiment et la grille d’entrée et de deux appentis ;

Les explications de Monsieur [X] sont cohérentes avec cette attestation, selon lesquelles chacun des locataires du rez-de-chaussée disposait d’une portion des espaces extérieurs de l’immeuble et d’une entrée privative dans l’enclos ;

Compte tenu de la configuration des lieux et des activités professionnelles exercées par les locataires, il serait surprenant que le bailleur ait réservé l’usage des espaces extérieurs ;

Au demeurant, le seul fait que le bailleur ait dans un premier temps tenté d’obtenir la résiliation du bail pour une somme dérisoire correspondant à des factures d’électricité sans nullement faire état d’une occupation aussi abusive qu’elle le prétend aujourd’hui et qui était pourtant manifeste confirme que l’occupation aujourd’hui reprochée à Monsieur [X] est conforme à l’accord des parties ;

Les commandements n’étant pas fondés n’ont pu produire aucun effet ;

La société ETS [R] sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail ;

Sur les autres demandes de la société ETS [R] ;

Le bailleur ne justifie pas que le locataire aurait fait obstacle à une visite des lieux loués ;

La présence d’un chien dans les lieux loués qui contiennent les instruments de travail du locataire et ne sont pas habités est parfaitement justifiée et n’est pas exclue par le bail;

La société ETS [R] sera déboutée de toutes ses demandes ;

Sur la demande de Monsieur [X] relative aux travaux entrepris par le bailleur

Il est établi par le constat de commissaire de justice produit que le bailleur a entrepris des travaux à l’étage de l’immeuble ayant pour conséquence une ouverture béante au plafond du local loué sans aucune protection ;

Le fait que cette ouverture soit dépourvue de toute protection évitant des chutes de matériaux dans les lieux loués et même une pénétration dans ces lieux depuis le local où sont réalisés les travaux constitue un trouble manifestement illicite à la libre jouissance des lieux loués par le preneur ;

Il sera fait droit aux demandes de Monsieur [X] ;

Sur les frais irrépétibles

Il est équitable d’allouer à Monsieur [X] la somme de 3600 € au titre des frais irrépétibles;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Annulons le commandement du 24 octobre 2024 ;

— Déboutons la société ETS [R] de toutes ses demandes ;

— Condamnons la société ETS [R] à mettre en place autour et au-dessus de la trémie pratiquée dans le plafond du local loué à Monsieur [X] des protections suffisantes pour éviter toute chute de matériaux et de personnes dans le local loué, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de laprésente sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— Condamnons la société ETS [R] à payer à Monsieur [X] la somme de 3600 € au titre des frais irrépétibles;

— Condamnons la société ETS [R] aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JANVIER 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT