Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 6 mai 2026, n° 25/01369

TJ Bobigny 6 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 6 mai 2026, n° 25/01369
Numéro(s) :	25/01369
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry LAISNECelina GRISI
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE EUROCAP SITUEE [ Adresse 1 ] c/ S.A.S. PELICAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01369 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QCZ

N° de MINUTE : 26/00651

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE EUROCAP SITUEE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant, M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

et pour avocat plaidant, Maître Thierry LAISNÉ, du barreau du Val d’Oise.

DEFENDEUR

S.A.S. PELICAN

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

la S.A.S. PELICAN est propriétaire de 7 bureaux formant les lots n° 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 10 de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, régularisé par un nouvel exploit délivré le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Etablissement 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, a fait assigner la S.A.S. PELICAN devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la S.A.S. PELICAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46.549,54 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement suivant arrêté de compte au 16 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la mise en demeure, à savoir :

Charges de copropriété impayées : 45.879,62 euros

Frais nécessaires au recouvrement : 669,92 euros.

LA CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

CONDAMNER la S.A.S. PELICAN en outre au paiement de la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

LA CONDAMNER en tous les dépens, qui comprendront également les frais de commandement ou sommation de payer préalable à la présente procédure, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

RAPPELER que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société PELICAN, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société PELICAN n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l’audience du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.A.S. PELICAN,

— l’extrait du compte propriétaires,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juillet 2021, 3 mai 2022, 15 juin 2023 et 17 octobre 2024, ayant voté les travaux partiels de réfection des relevés d’étanchéité sur la toiture-terrasse et les travaux de remplacement des deux portes coupe-feu au rez-de-chaussée et dernier étage ainsi qu’ayant appouvé les comptes des exercices annuels des années 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées,

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 16 juin 2023 au 30 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu cependant d’écarter la somme de 123,20 euros appelée le 9 octobre 2024 au titre de “Fact Hono/aff. SAS PELICAN”, cette dernière se rapportant manifestement aux honoraires d’avocat entrant dans les frais irrépétibles.

De surcroît, il n’est pas non plus justifié de l’appel à hauteur de 112,09 euros du 1er décembre 2022 “2 émetteurs parking aérien” ; cette somme sera en conséquence également écartée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des “appels de fonds carence” du 1er décembre 2023 se rapportant aux lots 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 10 pour un montant total de 9.274 euros. L’appel de fonds se rapportant aux sommes appelées à ce titre est versé et fait référence à une assemblée générale s’étant tenue le 7 novembre 2023. Cependant, le procès-verbal de cette assemblée n’étant ni versé aux débats ni même mentionné au bordereau de pièces, le syndicat des copropriétaires échoue à justifier que la défenderesse est redevable de ces sommes. Il ne peut donc être fait droit aux demandes à ce titre.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2021 et le 16 septembre 2025 dont il est justifié a été de 152.870,98 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 116.500,65 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.A.S. PELICAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36.370,33 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 19 août 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.A.S. PELICAN, sur la somme de 5.771,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce il est sollicité la somme de 669,92 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 août 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce la somme de 420 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 28 janvier 2022 de 35 euros,

frais de relance du 28 février 2022 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 juin 2022 de 35 euros,

frais de relance du 28 juillet 2022 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 septembre 2022 de 35 euros,

frais de relance du 28 octobre 2025 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 janvier 2023 de 35 euros,

frais de relance du 28 février 2023 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 mai 2023 de 35 euros,

frais de relance du 28 juin 2023 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 août 2023 de 35 euros,

frais de relance du 28 septembre 2023 de 25 euros,

frais de mise en demeure du 28 décembre 2023 de 35 euros,

frais de relance du 28 janvier 2024 de 25 euros,

frais de “constitution avocat” du 6 mars 2024 de 192 euros.

En outre, il y est également imputé des frais d’assignation, le 20 février 2025 à hauteur de 57,92 euros, qui entrent dans les dépens et ne peuvent donc être inclus dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la S.A.S. PELICAN paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant très significatif, la S.A.S. PELICAN a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que la S.A.S. PELICAN, qui n’est pas domiciliée dans les lots objet de la présente procédure, a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.A.S. PELICAN, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. PELICAN sera condamnée aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens des frais de commandement de payer et/ou de sommation dont il n’est pas justifié et ce, d’autant que de tels actes ne constituent pas le support d’une instance en recouvrement fondée sur l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. PELICAN à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, la somme de 36.370,33 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus suivant arrêté de décompte au 16 septembre 2025, troisième trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024 sur la somme de 5.771,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaire de la résidence [Etablissement 2] située [Adresse 5] à [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.A.S. PELICAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, la somme de 1.500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. PELICAN à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. PELICAN aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT