TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à Mme [I] [G]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à M. [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05411 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32QC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [G] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 juillet 2016, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 285,29 euros, outre 135,99 euros de provision sur charges, 9,12 euros au titre de la consommation d’eau froide et 9,84 euros au titre d’accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] a fait signifier à Monsieur [V] [N] par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023 un commandement de payer la somme de 1067,77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] a fait assigner Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 21.04.2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] ;

— condamner Monsieur [V] [N] à verser à la requérante la provision de 2149,58 euros comptes arrêtés au 01.08.2023 ;

— condamner Monsieur [V] [N] au paiement d’une indemnités d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses relatives à la révision de loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [V] [N] à verser à HABITAT [Localité 3] la somme de 220 euros par application de l’article 700 du Code Procédure Civile ;

— au visa de l’article 696 du CPC, s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 2 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5343,59 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Comparant en personne, Monsieur [V] [N] indique souhaiter rester dans les lieux invoquant une situation difficile et sollicite des délais de paiement. Il propose 130 euros environ par mois en plus du loyer. La bailleresse a donné son accord concernant l’octroi de délais de paiements, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023, pour la somme en principal de 1067,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juin 2023.

Monsieur [V] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [N] reste devoir la somme de 5343,59 euros, à la date du 30 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation frais d’enquête sociale justifiés, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [V] [N] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 5343,59 euros, à compter de la décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] déclare être au chômage et en invalidité, il indique ne pas avoir perçu de prestations sociales durant environ un an. Il propose 130 euros par mois en plus loyer et les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [V] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 479,50 euros actuellement,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] les sommes exposées par lui dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2016 entre l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] et Monsieur [V] [N] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3], à titre provisionnel, la somme de 5343,59 euros décompte arrêté au 30 avril 2024 incluant la mensualité d’avril 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [N] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 148,43 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [V] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 479,50 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 3] la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE