Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 10 février 2026, n° 25/13102

TJ Bobigny 10 février 2026

Arguments

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Accepté
Absence de paiement des charges
Le tribunal a constaté que les comptes avaient été approuvés et que Mme [Q] était tenue de régler sa quote-part de charges, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Frais engagés pour mise en demeure
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et a accepté la demande dans la limite des frais engagés.
Accepté
Préjudice causé par le défaut de paiement
Le tribunal a reconnu que les manquements répétés de Mme [Q] constituaient une faute causant un préjudice direct au syndicat.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, étant donné que Mme [Q] a succombé au principal.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 10 févr. 2026, n° 25/13102
Numéro(s) :	25/13102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline JOURNO-NAÏM
Parties :	S.D.C. DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 2 ] - [ Adresse 3 ], son syndic SAS FIDELIS IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

@ : [Courriel 2]

REFERENCES : N° RG 25/13102 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4ICX

Minute : 26/00042

JUGEMENT

Du 10 Février 2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] – [Adresse 3]

Représentant : M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

Madame [O] [Q] épouse [T]

copie exécutoire :

Maître Caroline JOURNO-NAÏM

Copie certifiée conforme :

Madame [O] [Q] épouse [T]

Le 10 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors des débats et de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] – [Adresse 3] représenté par son syndic SAS FIDELIS IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [Q] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Par acte d’huissier en date du 24 novembre 2025 et 12 décembre 2025 pour signification au [Adresse 5], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]-[Adresse 3] représenté par son syndic, FIDELIS IMMOBILIER, [Adresse 4], a fait assigner Mme [O] [Q], épouse [T], demeurant [Adresse 2] à comparaitre le 6 janvier 2026 devant le tribunal de proximité de Saint Ouen afin d’être condamnée à :

—  1 742,78 € au principal pour des charges de copropriété impayées, arrêtées au 23 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, somme majorée des intérêts légaux à compter du 8 août 2025, date de la mise en demeure,

—  1 273,47 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeter toute demande de délais,

—  1 200 € au titre de dommages et intérêts,

—  1 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens,

— l’exécution provisoire de la présente décision,

L’acte a été transformé en procès-verbal de recherches conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile,

A l’audience du 4 novembre, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2]-[Adresse 3] est représenté par son conseil,

Mme [O] [Q], épouse [T], n’est ni présente ni représentée,

Le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]-[Adresse 3] rappelle qu’aucun règlement n’a été effectué depuis deux ans et réitère les demandes exposées dans l’assignation,

L’affaire est mise en délibéré au 10 février 2026 avec mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu l’article 472 du Code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Ainsi, l’absence de Mme [O] [Q], épouse [T] n’empêche pas que l’affaire soit jugée au fond,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, qui permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure à savoir les « frais de mise en demeure, de relance et de prise d‘hypothèque » ainsi que les « droit et émoluments des actes de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur »,

1) sur la recevabilité de la demande

A l’appui de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE

DU [Adresse 2]-[Adresse 3] verse au débat les pièces suivantes :

— relevé de propriété,

— décomptes aux 01/04/25 et 23/11/25,

— notes de frais et honoraires d’avocat des 16/03/23, 06/08/24

— factures honoraires syndic des 03/03/23, 03/04/23, 04/05/23, 27/06/23, 06/08/24, 16/10/24 et 12/12/24,

— appels de fonds pour charges et travaux,

— relances des 22/07/24, 23/10/24, 24/01/25, 29/04/25, 22/07/25 et 23/10/25,

— mises en demeure des 30/07/24, 04/11/24, 31/01/25, 06/05/25, 28/07/25 et 31/10/25,

— lettre RAR avocat du 08/04/24,

— procès-verbaux des assemblées générales des 14/03/23, 10/04/23, 10/06/24, 16/06/25 et 30/07/25,

— constat de carence de la tentative de conciliation du 02/07/25,

— contrat de syndic,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Mme [O] [Q], épouse [T],

2) sur la demande au principal

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’as-semblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges,

Le décompte des sommes dues arrêtées au 23 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, fait apparaître un solde à payer d’un montant de 3 016,25 € qui se décompose de la façon suivante :

—  1 742,78 € pour des charges impayées,

—  1 273,47 € pour des frais au titre de l’article 10-1,

Concernant les appels de fonds pour charges et travaux, la dette de Mme [Q] a commencé à se constituer à compter du 1er janvier 2024, pour l’appel de fonds du 1er trimestre 2024 sans qu’aucun règlement n’intervienne d’ici l’assignation délivrée le 12 décembre 2024,

Concernant les frais :

— le 31 décembre 2023, sont portés au débit du compte de Mme [Q], des frais à hauteur de 1 026,90 € pour des honoraires du syndic (600€) et d’avocat (426,90 €) : ces frais sont antérieurs à la procédure concernée et la demande de remboursement sera de ce fait, rejetée à hauteur de 50%, soit 513,45 €, vu qu’un remboursement à hauteur de la même somme a été déjà porté au crédit du compte de Mme [Q] le 19 décembre 2024,

— le 31 décembre 2024, sont portés au débit du compte de Mme [Q] des frais à hauteur de 860,05 € pour des honoraires du syndic (432€) et d’avocat (428,05 €) : les honoraires

de syndic ne sont pas considérés comme frais « utiles » au sens de l’article 10-1 de la loi

du 10 juillet 1965 et leur demande de remboursement sera donc rejetée,

Le remboursement de la somme de 860,05 € sera prise en compte à hauteur de 50%, soit 430,02€,

Quant au remboursement des honoraires réglés aux avocats, cela ressort de l’article 700 de procédure civile ; la demande de remboursement sera rejetée du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, vu qu’un remboursement à hauteur de la même somme ayant été déjà porté au crédit du compte de Mme [Q] le 23 novembre 2025,

— concernant les relances et mises en demeure, 330 € ont été portés au débit du compte de Mme [Q] pour :

— six lettres de relance, facturées 5€ chacune, les 1er juillet, 22 juillet 2024, 24 janvier, 29 avril, 22 juillet et 23 octobre 2025, soit 6 x 5€ = 30 €,

— six mises en demeure, facturées 50 € chacune, les 30 juillet et 4 novembre 2024, 30 janvier, 6 mai, 28 juillet et 31 octobre 2025 : 6 x 50 € = 300 €,

Ces douze courriers, dont la moitié au titre de « mises en demeure » ne pourra être considérée comme telle vu que rien ne prouve qu’elles ont été envoyées en recommandés, sont totalement excessifs et ne servent qu’à alourdir la dette de Mme [Q], d’autant qu’ils viennent en plus d’une mise en demeure envoyée par RAR par avocat le 8 août 2024,

La demande de remboursement à hauteur de 330 € sera rejetée, mais acceptée dans la limite de 100€,

En conséquence Mme [O] [Q], épouse [T] sera condamnée à payer en deniers et quittances au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]-[Adresse 3] les sommes de 1 742,78 € pour des charges impayées au 23 novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus et 100 € au titre des frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sommes majorées des intérêts à taux légal à compter du 8 août 2025 sur la somme de 476,94 € et sur le surplus, à compter de la délivrance de l’assignation,

3) sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements répétés d’un copropriétaire pour régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires de la créance,

En conséquence,

Mme [O] [Q], épouse [T] sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]-[Adresse 3] la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges de copropriété,

4) sur les dépens et l’indemnité due au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Mme [O] [Q], épouse [T], qui succombe au principal sera condamnée aux dépens de l’instance et au paiement d’une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

5) sur l’exécution provisoire

Il sera constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal de proximité statuant publiquement par jugement réputé contra-dictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Mme [O] [Q], épouse [T] à payer en deniers et quittances au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]-[Adresse 3] les sommes de 1 742,78 € (mille sept cent quarante-deux euros et 78 centimes) pour des charges impayées au 23 novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, et 100 € (cent euros) au titre des frais engagés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sommes majorées des intérêts à taux légal à compter du 8 août 2025 sur la somme de 476,94 € (quatre cent soixante-seize euros et 94 centimes) et sur le surplus, soit 1 365,84€ (mille trois cent soixante-cinq euros et 84 centimes) à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamne Mme [O] [Q], épouse [T] à payer au SYNDICAT DES COPRO-PRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]-[Adresse 3] à la somme de 150 € (cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [O] [Q], épouse [T] à la somme de 450 € (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [Q], épouse [T] aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 10 février 2026, la minute étant signée par

Le Greffier La Juge M. T.T.