Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 26 février 2026, n° 25/08392

TJ Bobigny 26 février 2026

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle pour mauvaise gestion
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que la société CAZA IMMO avait commis une faute dans l'exercice de son mandat de gestion.
Rejeté
Mauvaise évaluation du loyer
La cour a jugé que le loyer appliqué était conforme à la réglementation sur l'encadrement des loyers, et que la société CAZA IMMO avait correctement informé les bailleurs.
Rejeté
Faute de gestion dans l'évaluation du loyer
La cour a constaté que la société CAZA IMMO avait averti les bailleurs des risques liés à la fixation du loyer, et que les demandeurs n'ont pas prouvé la faute de l'agence.
Accepté
Résistance abusive des demandeurs
La cour a jugé que la résistance des demandeurs à la conciliation a causé un préjudice à la société CAZA IMMO, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 26 févr. 2026, n° 25/08392
Numéro(s) :	25/08392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Michel BELLAICHENadia TEBAAEléonore NEAUAmélie PLESSY
Parties :	Société CAZA IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08392 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UXF

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Février 2026

Monsieur [A] [X]

Monsieur [L] [R] [X]

Monsieur [H] [X]

Société CAZA IMMO, SAS

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [R] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Nadia TEBAA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société CAZA IMMO, SAS

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michel BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Amélie PLESSY, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eléonore NEAU

M^e Michel BELLAICHE

Expédition délivrée à :

Par acte d’ assignation en date du 12-08-25 , M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] ont assigné la société CAZA IMMO devant le tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

— joindre les présentes demandes avec l’action intentée à leur encontre par leurs locataires dans le cadre de la procédure RG N°25/05479 ,

— rendre commun et opposable le jugement présent aux locataires ,

— condamner la société CAZA IMMO à garantir les locataires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre le bailleur .

A l’audience du 08-12-25 M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] demandent au tribunal de :

— condamner la société CAZA IMMO à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ,

— débouter la société CAZA IMMO de ses demandes

— de condamner la partie succombante à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens.

Le conseil de M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] expose que :

— ils ont signé un mandat de gestion le 12-09-23 avec la société CAZA IMMO et que le bail a été signé le 03-10-23 ,

— ils ont réglé à l’ agence immobilière la somme de 1850.60 euros ,

— suite à l’avis du 25-01-24 de la Commission Départementale de Conciliation , le 20-02-24 M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] ont adressé à la société CAZA IMMO une lettre de rupture du mandat de gestion , une demande de remboursement de la somme de 1850.60 euros et une indemnisation pour mauvaise évaluation du loyer pratiqué de 23580 euros .

— ils fondent cette demande sur la responsabilité contractuelle , complétée d’une responsabilité délictuelle,

— dans un second courrier du 19-03-24 ils ont soulevé une faute de gestion dans la conduite du mandat de gestion sur le fondement de l’article 1992 du Code Civil . Ils allèguent des manquements fautifs de l’ agence immobilière,

— une ultime mise en demeure de la société CAZA IMMO avait lieu le 15-04-24 afin de trouver une solution transactionnelle .

A l’audience du 08-12-25 le conseil de la société CAZA IMMO répond que sa responsabilité ne peut être recherchée en l’absence de faute :

— le loyer exigible est correctement calculé pour un bâtiment construit après 1970 ; que par sms du 26-08-23 le bailleur demandait un loyer de 1800 euros hors charges , bien au-delà des valeurs de l’encadrement des loyers ,

— l’ agence immobilière avait prévenu le bailleur de la nécessité de réaliser des travaux pour appliquer le complément de loyer ; que le bailleur n’ a pas donné suite aux 3 demandes faites à ce sujet avant la location , ni aux 3 demandes formulées par les locataires; que le 12-09-23 la société CAZA IMMO a alerté le bailleur du risque de verser des indemnités aux locataires du fait de l’inapplicabilité du complément de loyer ,

— ce sont les bailleurs qui ont signé le bail le 03-10-23 .

En conclusion la société CAZA IMMO demande le débouté des demandes de M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] et :

— leur condamnation au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive des demandeurs à ses propositions ,

— leur condamnation au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens .

MOTIFS :

Sur la jonction des procédures

Il n’y a pas lieu de joindre les procédures RG N°25/05479 et RG N°25/08392 , la première étant présentée devant le juge des contentieux de la protection dans le cadre d’un litige relatif à un bail , la seconde étant présentée devant le Tribunal de Proximité de Pantin dans le cadre d’un litige relatif à un mandat.

Sur la demande principale

Le fondement de la demande de M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] repose sur l’article 1240 du Code Civil qui dispose que " Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer” dans le cadre d’un contrat de gestion locative du 12-09-23 .

Il s’agit de déterminer si la société CAZA IMMO a commis une faute dans la gestion locative du bien .

— S’agissant du loyer fixé , il ressort du jugement du 26-02-26 que le loyer appliqué est conforme à la règlementation sur l’encadrement du loyer .

La société CAZA IMMO avait averti dès la signature du mandat le 12-09-23 que les demandes de fixation du loyer hors charges à 1900 euros puis 1800 euros étaient supérieures au loyer de référence majoré de 1351 euros . La recommandation de la société CAZA IMMO était donc juste .

— S’agissant du complément de loyer :

Avant la signature du bail , le 08-09-23 le bailleur est informé de la nécessité de nettoyer le logement , de l’existence d’odeur très désagréable dans une chambre , de volets qui ne se ferment pas ;

Après la signature du bail , le 01-03-23 la société CAZA IMMO a alerté le bailleur de la nécessité de travaux qui n’ont pas été réalisés ; qu’il leur a été demandé de produire les factures des travaux faits avant la location ; qu’elle a incité et proposé une ultime conciliation avec les locataires ;

Dès lors , la société CAZA IMMO ayant rappelé aussi que toutes les fenêtres n’étant pas en double vitrage , ces derniers pouvaient en déduire que les éléments de confort ne justifiaient pas un complément de loyer .

Dès lors M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] ne prouvent pas que la société CAZA IMMO a commis une faute dans l’exercice de son mandat de gestion et leurs demandes sont rejetées .

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

la société CAZA IMMO allègue que la gestion de la relation avec les bailleurs a occasionné un investissement important tant dans les correspondances relatives à la fixation du bail que dans la relation d’intermédiaire avec les locataires.

Il ressort du courrier de la société CAZA IMMO du 01-03-24 qu’il est mentionné une quarantaine d’heures de travail qui n’ont pas été facturées.

Dès lors il y a lieu de condamner solidairement M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] au paiement de la somme de 1000 euros à la société CAZA IMMO à titre de dommages et intérêts .

Sur les autres demandes

Selon l’ article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l autre partie . En l’ espèce M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] , partie perdante , seront condamnés aux entiers dépens.

Aux termes de l’ article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] les frais exposés par le défendeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’ article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe , après débats en audience publique , et par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit n’y avoir lieu à jonction des procédures RG N°25/05479 et RG N°25/08392 ,

Déboute M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] de l’ensemble de leurs demandes ,

Condamne solidairement M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] au paiement à la société CAZA IMMO :

— de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ,

— de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Codamne solidairement M. [X] [A] et M. [X] [L] [R] et M. [X] [H] au paiement des dépens ,

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE