TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 30 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me .. Catherine GAUTHIER…………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02839 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NXX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [X]

né le 29 Septembre 1997 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2024, Mme [V] [T] a consenti à M. [R] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 730 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A 10337846564 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [R] [X] un commandement de payer la somme principale de 1.420 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la société Action Logement Services a fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’explusion de M. [R] [X] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Le condamner à payer la somme de 2.170 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.420 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Le condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.000 euros.

Cité à domicile, M. [R] [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A 10337846564 signé entre Mme [V] [T] et la société Action Logement Services le 9 décembre 2024 qui stipule (article 18.7) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme de 6.000 euros au bailleur au titre des impayés de M. [R] [X].

La caution ayant réglé à la place des locataires, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, et à la CCAPEX le 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Le contrat de bail du 1er avril 2024 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : «Le présent contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charges (…) ».

Cette clause ne stipule aucun délai pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

La société Action Logement Services sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un commandement de payer du 25 septembre 2024 réclamant à M. [R] [X] la somme de 1.420 euros en principal. Selon décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025, la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.000 euros, représentant huit mois de loyers. Il y a donc lieu de considérer que M. [R] [X] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision. Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Il sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 750 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’avril 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 6.000 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de Mme [V] [T] et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande. Néanmoins, en raison du défaut de comparution de M. [R] [X], la créance de la société Action Logements Services ne peut être actualisée. M. [R] [X] sera donc condamné à lui payer la somme de 2.170 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.420 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024.

Il convient par ailleurs de le condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare la société Action Logement Services recevable à agir ;

Déboute la société Action Logement Services de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2024, entre Mme [V] [T] et M. [R] [X] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 1er avril 2024 entre Mme [V] [T] et M. [R] [X] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], au jour du présent jugement ;

Ordonne en conséquence à M. [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [R] [X] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 750 euros ;

Condamne M. [R] [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2.170 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.420 euros et pour le surplus à compter de la présente décision;

Condamne M. [R] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 25 septembre 2024 ;

Condamne M. [R] [X] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE