TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11994 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DV2

Minute : 26/35

S.D.C. RESIDENCE “[R]” située 70 à 76 rue du 11 Novembre -6 à [Adresse 2], 3 à 13 et [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 2] [R] [Localité 3]

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Monsieur [H] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “ [R]” située [Adresse 6] – [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] [Localité 4] [Adresse 10],

représenté par son Syndic la société TRANSIM 93

[Adresse 11]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [S],

demeurant [Adresse 12]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [S] est propriétaire des lots n°483, 506 et 682 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 16 juin 2022, le tribunal de proximité du Raincy a condamné Monsieur [H] [S] au paiement d’une somme de 3 678,49 euros au titre des charges de copropriété d’un immeuble situé au [Adresse 13], charges impayées au 28 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, ainsi que 140,65 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 350 à titre de dommages et intérêts et 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 juin 2024, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 14] » située au [Adresse 15] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure Monsieur [H] [S] de régler une somme de 1 658,90 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [H] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

le condamner à lui payer les sommes de : 3 500,29 euros au titre des charges, apurement de charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de la première mise en demeure sur la somme de 1 658,90 euros, et à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus,

32,58 euros au titre de frais exposés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1 550 euros à titre de dommages et intérêts,

1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment les frais de l’exécution à intervenir et le coût de toute inscription légale ou judiciaire d’hypothèque en application de l’article 696 du code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation. Il précise que le défendeur a fait l’objet d’une précédente condamnation et que le décompte produit est expurgé des montants de celle-ci.

Monsieur [H] [S], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Monsieur [H] [S],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 13 avril 2023, 20 juin 2023, 26 septembre 2024 et 26 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025,un décompte de charges au 20 octobre 2025,la mise en demeure du 7 juin 2024.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte en date du 20 octobre 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués pour un montant restant dû de 3 500,29 euros, 4ème trimestre 2025 inclus.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 500,29 euros au titre des charges de copropriété impayées au 20 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2024 sur la somme de 1 658,90 euros et du jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 32,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ventilée comme suit :

7 euros « relance syndic » le 24 janvier 202518 euros « relance syndic » le 25 avril 20257,58 euros « frais mise en demeure » le 7 juin 2025.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier les éléments suivants.

S’agissant de la somme de 7,58 euros « frais mise en demeure » en date du 7 juin 2025, qui correspond, selon toute vraisemblance, à la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 juin 2024, et non 2025, elle est justifiée. Le contrat du syndic prévoit un montant de 25 euros. Il y a donc lieu de faire droit à la demande.

S’agissant des frais de « relance syndic », il s’agit des honoraires du syndic qui se rattachent à ses missions élémentaires et ne relèvent pas des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils ne sont, en tout état de cause, justifiés par aucun élément. Ils seront donc rejetés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 7,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il est établi par l’ensemble des pièces du dossier que le copropriétaire défendeur ne règle pas régulièrement et intégralement ses charges de copropriété et qu’il s’agit de la seconde procédure que le syndicat des copropriétaire diligente.

Ces impayés récurrents depuis plusieurs années perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causant à celle-ci un préjudice distinct du simple retard.

De plus, Monsieur [H] [S], postérieurement à sa première condamnation, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement des charges des lots et n’apporte aucun élément d’appréciation ou de contestation que ce soit, ce qui caractérise la mauvaise foi au sens des dispositions précitées.

En conséquence, Monsieur [H] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [S] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 14] » située au [Adresse 16] – [Adresse 4] et [Adresse 17] une somme de 3 500,29 euros au titre des charges de copropriété impayées au 20 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter du 7 juin 2024, sur la somme de 1 658,90 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 14] » située au [Adresse 18] – [Adresse 19] – [Adresse 4] et [Adresse 20] [Localité 6] une somme de 7,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 14] » située au [Adresse 21] et [Adresse 17] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 14] » située au [Adresse 16] – [Adresse 4] et [Adresse 17] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [R] » située au [Adresse 18] – [Adresse 19] – [Adresse 4] et [Adresse 20] [Localité 6] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE