TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13164 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4INJ

Minute : 26/00367

Monsieur [D] [Y]

C/

Monsieur [S] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Monsieur [S] [P]

Monsieur [D] [Y]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 mars 2021, Monsieur [D] [Y] a donné à bail à Monsieur [S] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Par requête du 5 mai 2025 reçue le même jour au greffe du tribunal de proximité de Saint Ouen, Monsieur [D] [Y] a demandé au juge des contentieux de la protection la condamnation de Monsieur [S] [P] au paiement de la somme de 3 900 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 1 000 euros à titre indemnitaire. Par une décision du 4 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis.

Les parties ont été régulièrement convoquées pour l’audience du 16 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [D] [Y], comparant en personne, a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8 450 euros arrêtée à mars 2026. Au soutien de sa demande, il fait valoir que le loyer n’est plus payé depuis le mois de mars 2025. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle formée par le défendeur, il fait valoir que l’état du logement résulte d’un dégât des eaux causé par l’appartement situé au 7ème étage et que l’assureur de Monsieur [S] [P] n’est pas diligent alors qu’il a été sollicité par son propre assureur “propriétaire non occupant” et que la fuite a été réparée par la copropriété.

Il s’est opposé à la demande de délais de paiement, compte tenu de l’importance de la dette locative.

Monsieur [S] [P], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette, mais a expliqué avoir arrêté de payer compte tenu de l’état indécent du logement qu’il occupe toujours. Il souligne que le logement est insalubre à cause d’un dégât des eaux survenu en janvier 2025 et qui n’est pas traité, de l’eau coulant toujours par intermittence dans son logement. Il soutient qu’il a appelé son assureur, et que la négligence résulte du bailleur qui n’entreprend aucun travaux dans le logement. Compte tenu de sa situation financière, étant sans emploi et ne percevant que peu de ressources lorsqu’il travaille de manière non déclarée, il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés de loyers et de charges et l’indécence du logement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat et jusqu’à la fin du bail.

S’agissant du paiement des loyers, il sera rappelé à ce titre que le locataire ne peut répondre à l’indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

A cet égard, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 1720 du code civil dispose quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, dans la mesure où la demande en paiement des loyers et charges et la demande indemnitaire sont étroitement liées, ces demandes seront jugées ensemble.

Concernant le paiement de l’arriéré locatif, Monsieur [S] [P] ne conteste pas devoir la somme de 8 450 euros réclamée par Monsieur [D] [Y], échéance de mars 2026 incluse. Comme il a été rappelé supra, l’exception de non paiement du loyer n’est pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux et Monsieur [S] [P] reconnaît avoir arrêté de payer le loyer à la suite du dégât des eaux survenu dans l’immeuble. Or à l’audience Monsieur [S] [P] a indiqué qu’il occupait toujours les lieux de sorte qu’il était tenu au paiement du loyer. En conséquence il sera condamné au paiement de la somme de 8 450 euros au titre de l’arriéré locatif.

Concernant la demande indemnitaire, Monsieur [S] [P] produit des photographies dont l’origine n’est pas contesté, portant sur des pans de mur du logement noircis par l’humidité et comprenant des tâches noires caractéristiques de l’humidité (sur une colonne, sur le bas de certains murs du logement), ainsi que sur une partie du revêtement du plafond qui est déchiré voir retiré, des pans du revêtement pendant même au plafond. Il indique que tout le logement est touché et que parfois de l’eau continue de couler. Monsieur [D] [Y] ne conteste pas que l’immeuble a subi un dégât des eaux au début de l’année 2025 et que l’appartement litigieux a pu être impacté. Compte tenu des déclarations des parties à l’audience, et de l’état du logement rapporté par les photographies permettant de constater la présence de moisissures importantes sur plusieurs zones des murs du logement, outre la dégradation du plafond, l’état d’indécence du logement est établi. Monsieur [Y] conteste toute inertie de sa part en ce que son assureur lui a indiqué qu’il revenait à l’assureur de Mr [P] de diligenter un expert pour les réparations, la cause du dégât ayant été réparée. Il en rapporte la preuve en justifiant avoir sollicité la copropriété à la suite du dégât des eaux par la production d’écrits avec le syndic, et en justifiant également de la prise en charge des désordres par l’assureur de l’immeuble suivant échange de courriels dans lequel il est fait état de l’absence de nouvelle de l’assureur de Monsieur [P]. Cependant, comme il a été rappelé supra, le bailleur est de plein droit tenu responsable du préjudice subi en cas d’indécence du logement. Aussi Monsieur [D] [Y] en tant que bailleur est tenu de réparer le préjudice subi par son locataire, malgré les diligences entreprises.

Sur la preuve du trouble, Monsieur [S] ne fait qu’alléguer la persistance d’écoulement d’eau sans la démontrer, alors au surplus que les parties s’accordent sur le fait que les appartements du dessus, qui avaient également été impactés par le dégât des eaux, ont été remis en état sans autre dommage postérieur. Au regard des photographies produites, il convient de relever que les parties basses des murs du logement, qui est composé d’une pièce d’une superficie de 16 mètres carré, sont noircies par l’humidité, ainsi qu’une partie d’un pan de mur en angle, et qu’une partie importante du revêtement du plafond est éventrée. Si Monsieur [S] [P] indique que tout est pourri par l’humidité dans le logement, il ne le justifie pas par les pièces versées, seules les photographies précitées portant sur quelques zones du logement étant produites.

Compte tenu de l’état des murs qui ne permet pas d’y accoler des meubles ou poser des affaires, le préjudice d’agrément est avéré, qui sera évalué à la somme de 150 euros par mois depuis le mois de janvier 2025, soit la somme de 2 250 euros (150 euros x 15 mois d’occupation).

En conséquence, Monsieur [S] [P] sera condamné à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 8 450 euros au titre de l’arriéré locatif, et ce dernier sera condamné à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] ne justifie aucune de sa situation financière alors au surplus que la dette est importante.

En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement.

Sur la demande indemnitaire

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, lorsqu’un préjudice en résulte, suffit à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne Monsieur [S] [P] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 8 450 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à l’échéance de mars 2026 ;

Condamne Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2 250 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Rejette la demande indemnitaire ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection