TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01241 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D3A2

AFFAIRE : S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES / [W] [C], [N] [T]

MINUTE N° : 25/00459

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [W] [C]

né le 16 Mars 1995 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [T]

née le 11 Mars 1993 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 01 Octobre 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL LEVY ROCHE SARDA.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 12 décembre 2023, Madame [D] [I] a donné en location à Madame [N] [T] et Monsieur [W] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 640 €, charges en sus.

Par acte en date du 6 décembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de la garantie VISALE, s’est portée caution.

Par acte en date du 2 décembre 2024 signifié à la CCAPEX, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer.

Par acte en date du 12 mai 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] et Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ,

— ordonner l’expulsion des défendeurs, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4950,80 € outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3525 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation au montant du loyer mensuel augmenté des charges,

— condamner solidairement les défendeurs à payer lesdites indemnités d’occupation à la demanderesse dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la jurdiction a soulevé d’office le défaut de qualité et d’intérêt de la demanderesse à agir en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation pour l’avenir.

La SASU ACTION LOGEMENT SERCICES maintient ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur ce qui lui donne qualité pour solliciter la résiliation du bail et ses conséquences, et que le dispositif Visale a pour objet de décharger le bailleur de toute procédure, y compris celle en expulsion.

Assignés chacun à étude, Madame [T] et Monsieur [C] n’ont pas comparu.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

Que ces dispositions ont cependant seulement pour effet de subroger la caution dans les droits et actions attachés à la dette qu’elle a payée ;

Qu’ainsi, la caution est fondée à exercer l’action en paiement attachée à la créance qu’elle a acquittée, mais elle ne peut se prévaloir de ces dispositions ni pour agir en résiliation du bail et expulsion, actions non attachées directement à la dette, ni pour agir en paiement de sommes qu’elle n’a pas payées ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut donc invoquer les dispositions de l’article 2306 du code civil pour agir en résiliation du bail, en expulsion et en paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas payées ;

Attendu en revanche que l’article 8.1 de la convention de cautionnement stipule que SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, après paiement par cette dernière de sommes dues par le locataire, est subrogée dans les actions en “recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation” ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES peut donc invoquer la subrogation conventionnelle pour agir en résiliation du bail et en fixation et paiement des indemnités d’occupation ;

Que néanmoins, la subrogation, même conventionnelle, ne peut prendre effet qu’après paiement de la créance ;

Qu’ainsi, la subrogation conventionnelle ne peut produire effet, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que pour les indemnités d’occupation que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement réglées et non pas pour celles qu’elle est susceptible de régler dans l’avenir ;

Qu’au surplus, la subrogation conventionnelle ne portant pas sur l’action en condamnation au paiement des indemnités d’occupation, mais seulement sur l’action en fixation de ces indemnités, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être recevable à solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement des indemnités d’occupation que sur le fondement de la subrogation légale et pour les seules indemnités d’occupation qu’elle justifie avoir réglées depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu également que la subrogation conventionnelle stipulée à l’article 8.1 de la convention de cautionnement ne porte pas sur l’action en expulsion, laquelle n’est au demeurant pas attachée à la créance qu’elle a payée, mais à l’obligation de libérer les lieux résultant de leur occupation illicite et dont seul le bailleur ou un titulaire de droits sur le bien, en cette qualité, peut réclamer l’exécution ;

Qu’en effet, si la subrogation a pour effet de conférer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la qualité de créancier, elle n’a pas pour effet de lui conférer la qualité de propriétaire du bien loué ou à tout le moins de titulaire de droits sur celui-ci lui permettant d’en obtenir la libération ;

Que d’ailleurs, s’agissant de l’expulsion, l’article 8.2 de la convention de cautionnement, qui prévoit que la caution s’engage dès la déclaration d’impayé à procéder aux “actions contentieuses en recouvrement et/ou expulsion” ne se fonde pas sur la subrogation, mais sur un mandat donné par le bailleur, ce qui n’est pas le fondement invoqué en l’espèce, et ce qui se heurterait en tout état de cause à la régle selon laquelle nul ne plaide par procureur ;

Attendu enfin qu’en tout état de cause, même à supposer qu’elle ait qualité à agir en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation qu’elle n’a pas encore acquittées, pour le cas où elle les acquitterait, et en expulsion pour mettre fin au cours des indemnités d’occupation, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est dépourvue d’intérêt à agir à ces fins, dès lors que d’une part la subrogation ne peut prendre effet qu’après le paiement, et que d’autre part, l’intérêt à agir en justice doit être né et actuel ;

Qu’en conséquence, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES n’est recevable qu’en ce qui concerne la demande en paiement des sommes qu’elle a déjà acquittées et la demande de résiliation du bail ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en revanche irrecevable à agir en expulsion et en fixation et condamnation au paiement des indemnités d’occupation postérieures au mois de septembre 2025, qu’elle n’a pas acquittées ;

— Sur le fond

Attendu que le bail contient une clause résolutoire qui a été visée par le commandement de payer délivré le 2 décembre 2024 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans l’action en résiliation ;

Que les défendeurs, sur lasqels pèse la charge de la preuve des paiements, ne démontrent pas avoir acquitté les causes de ce commandement dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail ;

Qu’il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 13 janvier 2025 entre les parties à l’instance ;

Attendu par ailleurs que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir acquitté, avec subrogation de la bailleresse, des sommes dues par les locataires pour la période de juillet 2024 à septembre 2025, qui correspondent d’une part à des loyers et charges entre juillet 2024 et le 13 janvier 2025, puis d’autre part à des indemnités d’occupation jusqu’en septembre 2025 inclus, ces indemnités d’occupation résultant de l’occupation sans titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire et devant être fixées au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation, soit la somme de 720,80 € par mois ;

Qu’ainsi, les sommes dues par les locataires sur cette période s’élevaient au total à 9996,40 €, la demanderesse ne justifiant pas de ce que le surplus des sommes qu’elle a acquitté correspond effectivement à des sommes dues à la bailleresse par les locataires ;

Que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant subrogée dans l’action en paiement à ce titre, il convient de condamner les défendeurs, solidairement en vertu de la stipulation de solidarité contenue dans le bail portant tant sur les loyers et charges que sur les indemnités d’occupation, à lui payer la somme de 9996,40 € qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3525 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

— Sur les autres demandes

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Qu’ils seront aussi condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable à agir en expulsion, et en fixation et condamnation des indemnités d’occupation autres que celles qu’elle a déjà acquittées ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 12 décembre 2023 consenti par Madame [D] [I] à Madame [N] [T] et Monsieur [W] [C], portant sur un logement situé [Adresse 3], à la date du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [W] [C] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9996,40 € (NEUF MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET QUARANTE CTS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation acquittées par elle, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 3525 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [W] [C] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [W] [C] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE