VTD/GB

Jugement N°

du 13 MARS 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 22/01646 – N° Portalis DBZ5-W-B7G-IPFL / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.E.L.A.R.L. [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AUVERGNE VITRAGES AUTOMOBILES

Contre :

S.C.I. CG2D

Grosse : le

M^e Sophie GAUMET

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

M^e Sophie GAUMET

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

M^e Sophie GAUMET

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TREIZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.E.L.A.R.L. [U], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AUVERGNE VITRAGES AUTOMOBILES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie GAUMET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. CG2D

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lydie JOUVE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 16 Janvier 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 juin 2004 modifié par avenant des 1er juillet 2006 et 1er août 2008, la SCI CG2D, bailleresse, et la SARL Allo Pare Brise, locataire, ont conclu un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 5] (63).

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2010, la SARL Auvergne Vitrage Automobile a acquis le fonds de commerce de la SARL Allo Pare Brise.

Invoquant un défaut de paiement des loyers à compter du mois de novembre 2019, outre des charges demeurées insoldées, la SCI CG2D a fait délivrer à la SARL Auvergne Vitrage Automobile, un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier en date du 23 juin 2020, pour une somme totale de 61 555,18 euros.

Le 10 juillet 2020, la SARL Auvergne Vitrage Automobile a fait consigner la somme de 35290,80 euros au titre de cet impayé entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Clermont- Ferrand.

Suivant ordonnance du 26 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, saisi par la SARL Auvergne Vitrage Automobile se plaignant de désordres affectant les locaux et sollicitant en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire, a ordonné une consultation et désigné à cette fin M. [T] [K], expert judiciaire.

Ce technicien a accompli sa mission et déposé un rapport de consultation le 22 juillet 2021.

Par acte en date du 6 avril 2022, la SARL Auvergne Vitrage Automobile a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, la SCI CG2D afin d’obtenir la suspension du paiement des loyers et des charges, ainsi qu’une indemnisation pour les préjudices résultant selon elle de la situation.

Par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 13 octobre 2022, la SARL Auvergne Vitrage Automobile a été placée en liquidation judiciaire.

La SELARL [U], désignée en qualité de liquidateur, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions régularisées le 2 décembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024. Elle a été rabattue le 16 janvier 2025 pour permettre à M^e Gaumet, avocat, de se constituer en lieu et place de Me [G].

Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le jour même.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 12 novembre 2024, la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile demande au tribunal, au visa des articles 789 du code de procédure civile, 1103, 1219, 1231-1, 1719 du code civil de :

— vu le non-respect de l’obligation de délivrance d’un local commercial propre à l’usage auquel il est destiné, imputable à la société bailleresse, la SCI CG2D depuis 2013 ;

— dire et juger la SARL Auvergne Vitrage Automobile prise en la personne de son liquidateur recevable et bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution concernant le règlement des loyers compte tenu du non-respect des obligations incombant à la bailleresse, la SCI CG2D ;

— débouter la SCI CG2D de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— faire droit à ses demandes reconventionnelles ;

— juger que la déclaration de créance dont fait état la SCI CG2D ne peut bénéficier de l’autorité de la chose jugée au visa des articles R.622-23, R.631-27, R.641-25 du code de commerce ;

— juger que la SELARL [U] ès qualités, est bien fondée à solliciter la déconsignation à son profit des loyers commerciaux déposées par la SARL Auvergne Vitrage Automobile, le montant de loyers entre les mains du Bâtonnier séquestre pour un montant global de 35 290,80 euros ;

— condamner la SCI CG2D à lui payer les sommes suivantes :

350 000 euros à titre de dommages et intérêts ;1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI CG2D aux dépens.

Elle fait valoir notamment que l’état de vétusté des lieux rendait ces derniers impropres à leur destination depuis de nombreuses années ; que la SCI CG2D a dès lors manqué à ses obligations en qualité de bailleresse et que la SARL Auvergne Vitrage Automobile était ainsi bien fondée à cesser tout paiement des loyers et des charges.

Elle sollicite par ailleurs l’indemnisation des préjudices subis par la SARL Auvergne Vitrage Automobile résultant selon elle, des désordres et de l’état des lieux constatés par le technicien désigné en référé, ces circonstances ayant troublé la bonne exploitation de son fonds de commerce et lui ayant ainsi causé un préjudice matériel, financier et de jouissance ayant mené à son placement en liquidation judiciaire.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 30 août 2024, la SCI CG2D demande au tribunal de :

— vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL Auvergne Vitrage Automobile le 23 juin 2020 et le défaut de paiement ;

— débouter la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer sa créance dans la liquidation de la SARL Auvergne Vitrage Automobile à la somme de 199 132,27 euros ;

— condamner la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile à lui payer et porter la somme de 2 000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle soutient notamment que son locataire est redevable depuis 2015 des charges en lien avec son usage des lieux, des taxes foncières et des loyers.

Elle fait valoir que l’état des lieux est imputable à un défaut d’entretien des chéneaux, obligation incombant à la SARL Auvergne Vitrage Automobile ; que les désordres ne l’ont jamais empêchée d’exploiter son fonds de commerce et qu’elle a en outre régulièrement fait procéder à toutes les réparations utiles de la toiture. Elle en déduit que les sommes réclamées à son locataire sont fondées et qu’il ne peut lui être opposé aucune exception pour inexécution de ses propres obligations.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

— Sur la demande en paiement des loyers et charges formée par le bailleur

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de ces dispositions combinées que la seule inexécution de ses obligations par le bailleur

ne peut, en principe, justifier un refus de paiement des loyers par le preneur, sauf en cas d’impossibilité de jouissance du bien.

En l’espèce, la SARL Auvergne Vitrage Automobile ne conteste pas l’absence de paiement des loyers depuis avril 2019 et de certaines charges depuis 2015, mais elle oppose une exception d’inexécution en raison de l’état de vétusté des locaux les rendant impropres à leur destination.

L’expert judiciaire désigné en référé, M. [T] [K], a constaté la réalité des désordres allégués par la SARL Auvergne Vitrage Automobile, à savoir “une présence importante d’humidité sous forme liquide directement liée à des infiltrations d’eau de pluie” et ce, “à l’intérieur des locaux, notamment dans la fosse mécanique et sur la mezzanine” et une dégradation en conséquence de “quasiment l’ensemble des murs des ateliers”.

L’expert a identifié comme origine de ces désordres “l’état de vétusté très avancée de la couverture du bien, associé à des désordres affectant les chéneaux, descentes d’eau et autres ouvrages annexes, présentant également un mauvais état de vieillissement”. Il a conclu : “la solidité de l’ouvrage n’est pas compromise par les désordres. (…) En revanche, le couvert n’est pas convenablement assuré. En ce sens, les locaux de la SARL Auvergne Vitrage Automobile doivent être considérés comme impropres à destination”.

Il se déduit de ces constatations par le technicien que les désordres ne résultent pas uniquement d’un défaut d’entretien des chéneaux, ainsi que le soutient la SCI CG2D, mais également d’un état de vétusté des locaux.

En outre, si le bail prévoit que le locataire est tenu d’entretenir les lieux “en bon état de réparations locatives ou de menu entretien”, il convient de retenir qu’il revenait au bailleur, la SCI CG2D, de procéder aux réparations des désordres constatés puisqu’il ne s’agit pas de réparations locatives ou de menu entretien.

Les parties débattent de l’ancienneté des désordres et partant, de l’impossibilité de jouir convenablement des lieux loués, moyen invoqué par la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile. Toutefois, ce même moyen fonde sa demande en condamnation de la SCI CG2D à lui payer une somme au titre de préjudices économiques et de jouissance, qui sera examiné dans un second temps.

Il est certain que malgré les difficultés que la locataire a rencontrées dans l’exercice de son activité du fait des désordres affectant la toiture, elle n’a jamais été privée de la jouissance des locaux. Elle était donc tenue du paiement des loyers et charges. Le chiffre d’affaires réalisé chaque année témoigne notamment de la poursuite de son activité commerciale. Elle ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution.

La SCI CG2D a déclaré sa créance entre les mains du liquidateur le 12 décembre 2022 à hauteur de 199 132,27 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 13 octobre 2022 (pièce n°19 du bailleur).

Dès lors que la présente juridiction était saisie du litige concernant ladite créance, il n’y a pas d’autorité de la chose jugée en raison de l’absence de contestation dans le cadre de la déclaration de créance à la procédure collective, et ce alors même que les articles R.622-23 et R.641-25 du code de commerce prévoient qu’une déclaration de créance doit faire état de l’instance en cours et de la juridiction saisie, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La somme réclamée, exposée de manière détaillée par la bailleresse dans ses conclusions, ne fait toutefois pas l’objet de contestation quant à son quantum par la SELARL [U] ès qualités.

Aussi, il y a lieu de fixer la créance de la SCI CG2D à la somme de 199 132,27 euros.

Le liquidateur sera ainsi débouté de sa demande aux fins de déconsignation des loyers commerciaux à hauteur de 35 290,80 euros consignés entre les mains du Bâtonnier.

— Sur la demande de dommages et intérêts formée par le preneur

Il a été rappelé ci-dessus qu’il revient au bailleur, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il résulte alors des dispositions de l’article 1721 de ce même code que “il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même

le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser”.

Il ne résulte pas du bail communiqué ou de ses avenants une quelconque dérogation convenue

entre les parties à ces dispositions. La SCI CGD2, bailleresse, devait assurer le clos et le couvert afin d’assurer la jouissance paisible des locaux à sa locataire, la SARL Auvergne Vitrage Automobile.

L’expert a clairement indiqué dans son rapport que les désordres constatés étaient directement liés au très mauvais état des ouvrages assurant le couvert des locaux. Le fait que le bien se trouve en copropriété ne l’exonère en rien de ses obligations, et ce d’autant qu’elle n’établit nullement s’être trouvée face à un refus de son copropriétaire.

Les travaux de reprise des désordres ont certes été réalisés en fin d’année 2021, début d’année 2022, mais la SARL Auvergne Vitrage Automobile a été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2022.

Or, celle-ci s’est plainte des désordres à partir du mois de décembre 2014. Dans un courrier adressé le 6 décembre 2014 à la SCI CG2D, elle dénonçait “l’existence de dégâts dans le local commercial (…), à chaque forte pluie, le garage se trouve partiellement inondée et les travaux de nettoyage monopolisent une partie de mon équipe”.

Les différentes attestations produites par la demanderesse établissent que ces fuites ont durée dans le temps, et pouvaient présenter un caractère très important en cas d’orages violents, ce qui est notamment attesté par des clients. L’expert fait état en outre état de vétusté, ce qui signifie que les matériaux étaient arrivés en fin de vie.

Ces désordres ont nécessairement impacté l’activité de la SARL Auvergne Vitrage Automobile dont le chiffre d’affaires et le résultat net comptable n’ont fait que diminuer, notamment à partir de l’année 2015 (pièce n°18 demandeur) pour aboutir à la liquidation judiciaire de la société au cours de l’année 2022 (alors que le fonds de commerce a été acquis en 2010 au prix de 425 000 euros) :

(- au 30 juin 2015 : chiffre d’affaires : 481 301 euros ; résultat : 52 859 euros

— au 30 juin 2020 : 250 576 euros ; résultat : – 172 209 euros.)

Si d’autres facteurs peuvent expliquer cette baisse, tels que ceux invoqués par la bailleresse, il n’en demeure pas moins qu’elle ne peut être niée, et participe à la démonstration de l’existence du préjudice subi par la SARL Auvergne Vitrage Automobile.

L’expert judiciaire indiquait dans son rapport en page 12 que “les désordres ont d’ores et déjà conduit à des préjudices matériels (…) ; des préjudices de jouissance et/ou des pertes d’exploitation justifiées par le fait que remplacer un pare-brise lorsqu’il tombe de l’eau n’est pas possible ; des frais d’évacuation des eaux et de nettoyages.”.

Il ne peut non plus être nié l’impact négatif en terme d’image auprès des clients.

Aussi, la SCI CG2D sera condamnée à indemniser son preneur représenté par le liquidateur judiciaire, à hauteur de 220 000 euros à titre de dommages et intérêts s’agissant de son préjudice financier et de jouissance. Cette somme viendra en compensation avec celle dûe au titre des loyers et charges.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie succombant partiellement à l’instance, supportera la charge de ses propres dépens. Et pour des raisons tirées de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe la créance de la SCI CG2D à l’encontre de la SARL Auvergne Vitrage Automobile, à la somme de 199 132,27 euros ;

Condamne la SCI CG2D à payer à la SELARL [U] ès qualités de liquidateur de la SARL Auvergne Vitrage Automobile la somme de 220 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la compensation des sommes dues par les parties ;

Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Président