TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01952

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF3J

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[S] [Z] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z] [V]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par prenant effet le 2 octobre 2023, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [S] [Z] [V] un appartement à usage d’habitation n°18, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 413,10 euros et une provision sur charges mensuelle de 142,80 euros.

Le 6 décembre 2024, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [S] [Z] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 décembre 2014.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [S] [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son départ des lieux dès la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 16 euros par jour de retard, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.668,61 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 07 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés échus postérieurement au commandement,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE, représentée par Maître [N], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.299,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne le 27 février 2025, Monsieur [S] [Z] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 décembre 2014, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 2 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai ayant été contractuellement décidé en lieu et place du délai légal et étant plus favorable au locataire, partie protégée par les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989, il convient de vérifier si le commandement de payer a été régularisé dans le délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.780,89 euros a été signifié le 6 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [S] [Z] [V] n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

La résiliation est intervenue le 6 février 2025 et Monsieur [S] [Z] [V] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ou réduire le délai dont il bénéficie de droit. Il convient de rejeter la demande d’astreinte sur cette obligation, celle-ci étant insuffisamment motivée dans son principe et son montant.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [S] [Z] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 26 août 2025 démontrant que Monsieur [S] [Z] [V] reste devoir la somme de 7.286,42 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance. En effet, le prélèvement de mensualités d’assurance contractée en lieu et place du locataire n’est pas justifié dès lors que ces mensualités n’ont pas été notifiées au locataire par un courrier avec accusé de réception demandant de justifier d’une assurance et avisant le locataire du fait que cette assurance est prise à sa place, avec copie du contrat souscrit.

Monsieur [S] [Z] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.286,42 euros.

Monsieur [S] [Z] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 février 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [S] [Z] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 2 octobre 2023 entre la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [S] [Z] [V] concernant un appartement à usage d’habitation n°18, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de ses demandes de suppression du délai légal pour quitter les lieux et d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] [V] à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 7.286,42 euros (décompte arrêté au 26 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] [V] à payer à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] [V] à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame RODRIGUES Maria, greffière.

La greffière, Le juge,