TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01499 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D3TW

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] / [J] [I]

MINUTE N° : 25/00120

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5]

sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIF IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DEFENDERESSE

Madame [J] [I]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET

Greffière : Aude WERTHEIMER

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BONNEVILLE (procédure orale) et Aude WERTHEIMER, Greffière

Copie exécutoire délivrée le 26/11/2025

à la SELARL CABINET MEROTTO.

Expédition délivrée le même jour à la défenderesse.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [I] est propriétaire des lots n° 13, 19 et 45 dans l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5]” situé [Adresse 3] [Localité 6].

Par acte en date du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]” a fait assigner Madame [I] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins de condamnation  :

— au paiement de la somme de 5678,10 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 juillet 2025,

— au paiement de la somme de 232,24 € au titre des frais de recouvrement,

— au paiement des autres appels de fonds à échus au jour de la date d’audience,

— au paiement des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— au paiement de la somme de 1080 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la capitalisation des intérêts.

A l’audience, le demandeur réduit sa demande en paiement à la somme de 4651,10 € au titre des charges.

Assignée à étude, Madame [I] n’a pas comparu.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

Qu’en l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2022 à 2024 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période litigieuse du 1er janvier 2023 au 8 octobre 2025 ;

Qu’il ressort du relevé de compte produit et des appels de fonds que la défenderesse est redevable, au 8 octobre 2025, de la somme de 4651,10 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété, hors frais ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ;

Qu’encore faut-il que ces frais aient été nécessaires et soient justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût conventionel d’une mise en demeure de 25 € apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de mise en demeure, et la “note de frais OIP” ne le sont pas, d’autant que la présente procédure contradictoire engagée est étrangère à toute procédure d’injonction de payer antérieure ;

Attendu en conséquence que Madame [I] sera condamnée au paiement de la somme totale (charges et frais de l’article 10-1) de 4676,10 € arrêtée au 8 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à défaut d’autre demande ;

Attendu que la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de ce jour, étant de droit lorsqu’elle est sollicitée ;

Attendu que le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi de la débitrice, exigée par les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, ni de l’existence d’un préjudice distinct, notamment de trésorerie, de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles ;

Qu’en effet, si l’arriéré imputable à Madame [I] représente 5 % du budget de la copropriété, la preuve de quelconques difficultés effectives à assumer les dépenses communes du fait de la défaillance de cette copropriétaire n’est pas rapportée ;

Que le demandeur sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que la défenderesse, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provosoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

CONDAMNE Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 5]» la somme de 4676,10 € (QUATRE MILLE SIX CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET DIX CTS) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtés au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 5]» de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE à compter de ce jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 5]» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE