TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 24/01292 – N° Portalis DB2R-W-B7I-DWFU

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’ENCLAVE” / [M] [B] épouse [Z], [E] [B], [N] [R] épouse [B]

MINUTE N° : 25/00062

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 9]”

sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA MONT-BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par l’association CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [B] épouse [Z]

née le 29 Janvier 1976 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY

Monsieur [E] [B]

né le 01 Octobre 1980 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 6]

représenté par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY

Madame [N] [R] épouse [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 03 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BONNEVILLE (procédure orale) et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à l’association CABINET RIBES ET ASSOCIES

Expédition délivrée le même jour à la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE et à Madame [R] [N] épouse [B].

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [Z] née [B] et Monsieur [E] [B] sont usufruitiers et Madame [N] [B] née [R] usufruitière des lots n°3038 et 3102 dans le bâtiment I de l’ensemble immobilier dénommé “L’ENCLAVE” situé [Adresse 3].

Par actes en date du 18 juin, 29 juin et 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’ENCLAVE” a fait assigner Madame [M] [Z] née [B], Monsieur [E] [B] et Madame [N] [B] née [R] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principales de condamnation au paiement de charges, à parfaire au jour de l’audience.

Aux termes de ses dernières écritures auxquelles il se réfère, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 9]” sollicite de voir :

— juger irrecevables les nullités des assemblées générales soulevées par Madame [M] [Z] née [B] et Monsieur [E] [B],

— condamner solidairement les trois défendeurs à lui payer la somme de 8292,41 € au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 1er janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022 sur la somme de 2466,35 €, à compter du 5 juillet 2023 sur la somme de 3843,85 €, à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 5362,19 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

— condamner solidairement les trois défendeurs à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les trois défendeurs à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir :

— que les défendeurs sont obligés solidairement, en vertu de la stipulation de solidarité contenue dans le réglement de copropriété relatif au bâtiment I,

— que si les nus-propriétaires n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale, l’usufruitière l’a été, étant mandataire commun tacite dès lors qu’elle acquittait les charges et que les défendeurs n’avaient pas cru devoir désigner expressément un mandataire commun,

— qu’en tout état de cause, l’absence de convocation des nus propriétaires ne leur rend pas inopposable les décisions des assemblées générales et leur action en nullité ne peut pas être formée par voie de conclusions, mais seulement par assignation.

Aux termes de leurs conclusions communiquées le 14 mars 2025, auxquelles ils se réfèrent à l’audience, Madame [M] [Z] née [B] et Monsieur [E] [B] sollicitent de voir :

— à titre principal, annuler les assemblées générales des 28 décembre 2021, 30 décembre 2022 et 27 décembre 2023 et débouter le demandeur de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, condamner Madame [N] [R] à les relever et garantir de la totalité des condamnations qui pourraient être mises à leur charge,

— en tout état de cause, débouter le demandeur de sa demande au titre des frais et des dommages et intérêts et le condamner au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir :

— que les réglements de copropriété produits ne portent pas sur leur bâtiment si bien qu’aucune solidarité ne leur est applicable,

— que la dette ne peut donc être réclamée qu’à l’usufruitière, en application de l’article 605 du code civil,

— qu’en violation de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, ils n’ont pas été convoqués aux assemblées générales, alors même qu’aucun mandataire commun n’a été désigné et qu’il appartenait au syndic de réclamer la désignation d’un tel mandataire y compris en justice, ce qui rend les assemblées générales nulles,

— que les arrêts relatifs à la nécessité d’une assignation en nullité ne portaient pas sur des demandes faites dans le cadre d’une défense au fond et, en tout état de cause, le délai pour agir en nullité n’a pas commencé à courir,

— que les frais invoqués ne sont pas légitimes.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [N] [B] née [R] n’a pas comparu.

MOTIFS

Attendu que selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, laquelle est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;

Que ces dispositions imposent que la contestation soit, à peine d’irrecevabilité, formée par voie d’assignation, et non de conclusions portant demandes incidentes (additionnelles ou reconventionnelles, connexes) ;

Qu’ainsi en l’espèce, la contestation émise par Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [B] est irrecevable faute d’avoir été émise par voie d’assignation, de surcroît selon la procédure écrite s’agissant d’une demande indéterminée ;

Et attendu que si l’absence de convocation à l’assemblée générale des nu-propriétaires ou de leur mandataire commun a pour effet de ne pas faire courir le délai de forclusion de deux mois ouvert pour contester la décision, elle n’a pas pour autant pour effet de rendre inopposable la décision d’assemblée générale au copropriétaire, ce dernier ne pouvant qu’agir en annulation ;

Qu’en l’espèce, certes, le demandeur ne justifie pas de la convocation de Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [B], nu propriétaires, aux assemblées générales ayant approuvé les comptes, alors même que le syndic était informé du démembrement du droit de propriété depuis 2013 ;

Qu’il n’est justifié d’aucune désignation, ni par les copropriétaires, ni en justice, d’un mandataire commun pour les titulaires du droit de propriété et le seul fait que Madame [N] [B], usufruitière, ait acquitté les charges pendant une certaine durée ne permet en rien de caractériser sa désignation tacite comme mandataire commun d’autant que, en vertu de l’article du 605 du code civil, les charges ne portant pas sur des grosses réparations incombent à l’usufruitier ce qui pouvait expliquer qu’elle les assume ;

Que cependant, cette irrégularité n’a pas pour effet de rendre les assemblées générales inopposables à Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [B] ;

Que le demandeur peut donc se prévaloir des assemblées générales litigieuses à l’égard de Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [B] ;

Attendu enfin que si l’article 605 du code civil exclut qu’il puisse être réclamé au nu-propriétaire des charges ne portant pas sur des grosses réparations, tel n’est pas le cas si le réglement de copropriété stipule expressément une solidarité entre les propriétaires de droits démembrés sur les lots, les obligeant tous solidairement à la dette de charges à l’égard du syndicat indépendamment de la charge définitive de la dette ;

Qu’en l’espèce, le réglement de copropriété du bâtiment I et garage, dans lesquels se trouvent les lots appartenant aux défendeurs, stipule en page 64 que les “nus-propriétaires, usufruitiers, titulaires de droit d’usage et d’habitation seront (…) solidaires envers le syndicat” ;

Qu’il en résulte que les trois défendeurs sont tenus solidairement à l’égard du demandeur au paiement des charges dues en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Qu’en l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2021 à 2023 démontrent que les comptes et dépenses hors budget de la copropriété ont été approuvés définitivement ou à titre provisionnel pour la période litigieuse du 25 mai 2021 au 1er janvier 2025 ;

Qu’il ressort du relevé de compte produit et des appels de fonds que les charges restant dues au 1er janvier 2025 inclus s’élèvent à 7998,31 € hors frais ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ;

Qu’encore faut-il que ces frais aient été nécessaires et soient justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût conventionnel d’une mise en demeure de 66 € apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de mise en demeure, notamment par commandement de commissaire de justice, ne le sont pas ;

Qu’également les frais de “constitution de dossier d’huissier” ne sont pas des frais nécessaires et relèvent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu en conséquence que les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme totale (charges et frais de l’article 10-1) de 8064,31 € arrêtée au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de la mise en demeure principale adressée aux trois débiteurs sur la somme de 5474,37 €, à compter de l’assignation sur la somme de 7431,08 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

Attendu que le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi des débiteurs, exigée par les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, ni de l’existence d’un préjudice distinct, notamment de trésorerie, de celui déjà réparé par les intérêts moratoires ou relevant des frais irrépétibles ;

Qu’il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et attendu que dans la mesure où il n’est pas établi que les charges objets de la condamnation, y compris celles relatives à des travaux dont la nature apparaît minime, soient relatives à des grosses réparations au sens de l’article 605 du code civil ;

Que dès lors, elles incombent, au titre de la charge définitive de la dette, à l’usufruitière, Madame [N] [B] ;

Mais attendu que faute pour Madame [M] [Z] et Monsieur [E] [B] d’avoir signifié à Madame [N] [B], partie défaillante, leur demande à être relevés et garantis par elle, cette demande est irrecevable ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

DECLARE irrecevable la demande de Madame [M] [Z] née [B] et Monsieur [E] [B] tendant à l’annulation des assemblées générales du 28 décembre 2021, du 30 décembre 2022 et du 27 décembre 2023 ;

CONDAMNE madame [M] [Z] née [B], Monsieur [E] [B] et Madame [N] [B] née [R] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 9]» la somme de 8064,31 € (HUIT MILLE SOIXANTE QUATRE EUROS ET TRENTE ET UN CTS) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 1er janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 5474,37 €, à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 7431,08 € et à compter de ce jour sur le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «L’ENCLAVE» de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] née [B], Monsieur [E] [B] et Madame [N] [B] née [R] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 9]» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [M] [Z] née [B], Monsieur [E] [B] et Madame [N] [B] née [R] in solidum aux dépens de l’instance ;

DECLARE irrecevable la demande de Madame [M] [Z] née [B] et Monsieur [E] [B] tendant à être relevés et garantis de leurs condamnations par Madame [N] [B] née [R] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE