TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00761 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZ5C

AFFAIRE : [L] [K] [P] [G] / S.A.S. CITYA PERILLAT VALP IMMOBILIER

MINUTE N° : 25/00363

DEMANDERESSE

Madame [L] [K] [P] [G]

née le 28 Août 1997 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDERESSE

S.A.S. CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [U] [E], muni d’un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT Contradictoire, en dernier ressort, prononcé le 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Madame [G].

Expédition délivrée le même jour à la défenderesse.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 14 septembre 2021, la société CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER, en qualité de mandataire d’un bailleur dont les coordonnées ne figurent pas au bail, a donné en location à Monsieur [F] [Z] et Madame [L] [G] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 € outre un dépôt de garantie de 660 €.

Les parties ont mis un terme au bail, un état des lieux étant de sortie étant dressé le 23 octobre 2024.

La société CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER a conservé le dépôt de garantie, réclamant aux locataires un solde locatif de 856,50 €.

Après une tentative infructueuse de conciliation, Madame [G] a, par requête déposée le 18 avril 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir la condamnation de la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER à lui payer la somme de 924 €, outre celle de 2500 € à titre de dommages et intérêts.

A l’audience, elle sollicite de voir condamner la défenderesse à lui payer :

— la somme de 660 €,

— la pénalité de 10 % par mois de retard,

— la somme de 2500 € en réparation de son préjudice moral.

Elle fait valoir :

— que l’état des lieux de sortie ne révèle rien concernant des trous non rebouchés,

— que tout au plus peut être déduit du dépôt de garantie une petite somme à ce titre, mais pas les frais de nettoyage tels que décomptés,

— qu’elle réclame sa créance depuis de nombreux mois sans réponse et sans participation de la défenderesse à la procédure amiable.

La juridiction a soulevé le défaut de qualité de la défenderesse, l’éventuel débiteur étant le bailleur.

Madame [G] soutient que le bail ne comportant pas le nom de son bailleur et la défenderesse ayant agi pour son compte, elle ne peut que diriger son action contre elle.

La société CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER ne conteste pas sa qualité à défendre.

Sur le fond, elle s’oppose aux demandes.

Elle fait valoir :

— que des trous dans le mur et le sol ont été constatés à la sortie et que l’appartement était sale alors qu’il était neuf lors de l’entrée,

— que la réparation de ces dégradations a été chiffrée à plus de 1400 €, ce qui justifie la conservation du dépôt de garantie.

MOTIFS

Attendu qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le débiteur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie prévue par ces par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est la partie bailleresse ;

Que par ailleurs, nul ne plaidant par procureur, les dispositions de l’article 760 du code de procédure civile énumérent de manière limitative les personnes pouvant représenter une partie à l’audience dans le cadre d’une procédure orale ;

Qu’ainsi, quelles que soient les stipulations contractuelles du mandat de gestion donné par un bailleur à son mandataire, ce mandat ne peut ni conférer à ce dernier la qualité de partie au contrat de location, et donc de débiteur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, ni lui permettre de représenter le bailleur à l’audience ;

Mais attendu que le contrat de location établi par le mandataire du bailleur, qui ne mentionne pas du tout l’identité du bailleur, rend légitime la croyance du locataire, qui adhère à ce contrat type, que son cocontractant est le mandataire lui-même, rien ne lui permettant d’avoir connaissance de l’identité de son réel cocontractant ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail ne comporte aucune indication sur l’identité du bailleur et ne mentionne que le mandataire, et la seule indication d’un nom de famille sur l’état des lieux d’entrée est insuffisante pour permettre aux locataires d’identifier leur réel bailleur et ne permet donc pas de contredire la qualité apparente de cocontractant de la société CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER ;

Que la société CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER doit donc être considérée comme ayant la qualité de créancier et débiteur des obligations réciproques stipulées au bail et résultant de la loi du 6 juillet 1989, notamment celle de restituer le dépôt de garantie, sauf à démontrer que des sommes restent dues par les locataires ;

Qu’en conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la juridiction sera écartée ;

Attendu, sur le fond, qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Que les sommes restant dues au bailleur peuvent résulter de loyers impayés, de charges impayées ou de dégradations locatives ;

Que s’agissant en premier lieu des charges, il est permis au bailleur d’appeler une provision dans l’attente de la régularisation annuelle suivant le départ du locataire, si bien que la somme de 70 € décomptée par la défenderesse est justifiée ;

Que s’agissant en second lieu des réparations locatives, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Que la preuve de l’existence de dégradations ou pertes survenues pendant la durée de la location résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et, à défaut, se fait par tous moyens de preuve ;

Qu’en l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie, établis contradictoirement, que les dégradations suivantes sont imputables aux locataires :

— un trace de coup sur la porte battante de l’entrée,

— peinture écaillée sur les murs de l’entrée,

— porte coulissante de l’entrée difficile à manoeuvrer,

— mauvais état des joints de l’évier de la cuisine,

— perte d’une ampoule du plafonnier du séjour et des chambres 1 et 2,

— jeu important de la poignée en métal de la porte des chambres 1 et 2,

— saleté des éléments d’équipement et traces sur la plupart des murs,

—  16 trous rebouchés grossièrement ;

Qu’en revanche, l’accroc au mur des WC, la mauvaise fixation de la hotte de cuisine, les tâches sur le plan de travail de la cuisine, le sticker sur l’évier, les traces de peinture sur le mur du balcon, la défectuoisité de deux joints du carrelage de la salle de bains, le décollement de deux plinthes des deux chambres et le mauvais scellement du cache dérivation dans le séjour ne sont pas imputables aux locataires, étant déjà existants lors de l’état des lieux d’entrée ;

Que de même, les trous rebouchés, sans qu’il ne soit indiqué de caractère grossier, et le jaunissement du joint de la baignoire mentionné comme résultant de l’usage normal ne constituent pas des dégradations ;

Qu’ainsi, au regard des seules dégradations retenues ci-dessus et du fait que l’état de saleté relevé n’est pas considérable au regard des photographies contenues dans l’état des lieux de sortie et les tâches sur les murs ne nécessitent pas un lessivage spécifique excédant le nettoyage normal du logement, le coût des réparations locatives, dont seule une estimation établie par la société mandatée par la défenderesse est produite sans aucun justificatif, sera fixé comme suit :

— nettoyage y compris lessivage des murs : 200 €

— rebouchage correct des trous et reprise peinture dans l’entrée : 150 €

— réglage des poignées des portes de chambres et de la porte coulissante de l’entrée: 31 €

— remplacement du joint de l’évier de la cuisine : 28 €

— indemnisation du choc de la porte battante de l’entrée : 6 € ;

Qu’il en résulte que la seule somme que pouvait retenir la défenderesse, au titre de la provision sur charges et des réparations locatives, s’élevait à 485 €, si bien qu’elle était tenue de restituer la somme de 175 € au plus tard le 23 décembre 2024 ;

Qu’en conséquence, la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER sera condamnée à restituer à Madame [G] la somme de 175 € ;

Attendu en outre que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Qu’en l’espèce, la défenderesse accuse un retard de 8 mois entamés ;

Qu’elle sera donc condamnée à payer, outre le solde du dépôt de garantie, la somme de 528 € au titre de la majoration légale ;

Attendu en revanche que la majoration légale a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire du fait du retard dans la restitution du dépôt de garantie, de sorte que toute autre indemnisation suppose que soit démontré l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard ;

Qu’en l’espèce, Madame [G] ne caractérise pas de préjudice distinct de celui résultant du retard de restitution déjà réparé ;

Qu’en effet, le préjudice moral qu’elle allègue est lié à ce retard et les démarches vaines qu’elle invoque relèvent des frais irrépétibles dont elle n’a pas sollicité l’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’en conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

DECLARE recevable l’action ;

CONDAMNE la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER à restituer à Madame [L] [G] la somme de 175 € (CENT SOIXANTE QUINZE EUROS) au titre du dépôt de garantie restant dû ;

CONDAMNE la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER à payer à Madame [L] [G] la somme de 528 € (CINQ CENT VINGT HUIT EUROS) au titre de la majoration légale arrêtée au mois de septembre 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [L] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS CITYA PERILLAT VALP’IMMOBILIER aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE