TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT

rendu le 24 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00293 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4UA

DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [W] [E] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier lors des débats : Marie-Françoise ION

Greffier présent lors du prononcé : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 janvier 2020, la société civile immobilière IMMO [L], ci-après SCI IMMO [L], a donné à bail à Madame [W] [E] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 580 euros, outre une provision sur charges de 95 euros par mois. Le contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 580 euros.

Par courrier en date du 7 mars 2024, remis en main propre le même jour à la SARL M-B Immobilier, mandataire de la SCI IMMO [L], Madame [W] [E] a donné congé du logement susvisé, et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par les parties le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SCI IMMO [L] a fait signifier à Madame [W] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4888,58 euros.

Par accord en date du 30 mai 2024, la SCI IMMO [L] et Madame [W] [E] sont convenues d’un plan d’apurement de loyer impayés, obligeant Madame [W] [E] au paiement de la somme de 6303,36 euros par 30 mensualités de 210,11 euros chacune à compter du 1er juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SCI IMMO [L] a fait assigner Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

— dire et juger que Madame [W] [E] est redevable envers elle d’une somme globale de 6 535,52 euros au titre des dégradations locatives et des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 580 euros,

Par conséquent,

— condamner Madame [W] [E] à lui payer la somme de 6 535,52 euros au titre des dégradations locatives et des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 580 euros,

— condamner Madame [W] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts, au titre du préjudice subi,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner Madame [W] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 16 décembre 2025, la SCI IMMO [L] comparait et sollicite le bénéfice de son assignation.

Madame [W] [E], citée par procès verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI IMMO [L] produit aux débats un plan d’apurement de la dette locative, signé par les deux parties, mentionnant le paiement de la somme de 6 303,36 euros, correspondant aux loyers et charges échus, en 30 mensualités de 210,11 euros jusqu’au 30 novembre 2026 inclus.

L’échéancier produit en pièce 9bis par la SCI IMMO [L] indique que Madame [W] [E] s’est acquittée de quatre échéances avant de cesser les paiements.

Il résulte du décompte actualisé arrêté au 6 mars 2025 que l’arriéré locatif, échéance du mois de mai 2024 comprise, s’élève à la somme de 5 459,36 euros.

Madame [W] [E] qui ne comparait pas dans le cadre de la présente instance, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la SCI IMMO [L] la somme de 4 879,36 euros, après déduction du dépôt de garantie de 580 euros.

2°) Sur la demande au titre de la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

L’article annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables énumère limitativement les charges récupérables.

En l’espèce, la SCI IMMO [L] sollicite le paiement de la somme de 114,81 euros au titre de la régularisation des charges dues pour la période d’occupation du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024.

Elle produit à cet effet une facture d’entretien de la chaudière à gaz d’un montant de 402,70 euros, un facture d’entretien des espaces verts d’un montant de 520,56 euros, une facture d’entretien d’un extincteur d’un montant de 247,80 euros, quatre factures de nettoyage de la copropriété, douze factures de gaz naturel et six factures d’électricité.

Elle produit également plusieurs tableaux mentionnant la répartition de ces charges entre les locataires de l’immeuble et le calcul au prorata de la durée d’occupation des sommes dues par chacun.

Toutefois, et bien que ces frais soient mentionnés par le contrat de bail conclu au titre des charges incombant au locataire, les frais d’entretien d’extincteur ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables énumérées par l’article annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et ne seront pas dus par la locataire.

Par conséquent, Madame [W] [E] sera condamnée à payer à la SCI IMMO [L] La somme de 100,11 euros au titre de la régularisation des charges pour la période d’occupation du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024, après imputation de la somme de 14,70 euros facturée au titre de l’entretien de l’extincteur.

3°) Sur la demande au titre des dégradations locatives

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, la SCI IMMO [L] chiffre à 1540,85 euros le coût des dégradations locatives dont elle impute la responsabilité à Madame [W] [E]. Elle produit au soutien de sa demande l’état des lieux d’entrée daté du 27 novembre 2022 et l’état des lieux de sortie du 31 mai 2024, établis contradictoirement et signés par les deux parties.

La comparaison entre les deux états des lieux permet de mettre en évidence les dégradations suivantes.

* S’agissant des portes et menuiseries,

Les portes et menuiseries sont décrites comme « abîmée en bas à droite » dans le salon et dans la salle de bain, et comme étant « abîmée en bas à gauche » dans les WC 1, tandis que ces éléments étaient décrits comme étant en bon état lors de l’entrée de la locataire dans les lieux.

La SCI IMMO [L] sollicite à ce titre la somme de 47,33 euros, correspondant à la moitié du prix d’achat des matériaux utilisés pour leur réfection (facture n°SI3075450, pièce n°12), considérant que cette dégradation relève pour moitié de l’usure normale des lieux.

Cette dégradation étant imputable à Madame [W] [E], cette dernière sera par conséquent condamnée à payer la somme de 47,33 euros à la société bailleresse.

* S’agissant des peintures

L’état des lieux de sortie contradictoire indique que les murs du salon sont à lessiver et à repeindre tandis que l’état des lieux mentionne cet élément comme étant en bon état. Il mentionne également que les murs de la cuisine sont à lessiver et à repeindre alors que l’état des lieux d’entrée décrit cet élément comme étant en moyen état. Enfin, il est mentionné que la terrasse est très sale et est à repeindre alors que cette mention ne figurait pas lors de l’entrée dans les lieux.

La SCI IMMO [L] sollicite la somme de 810 euros, correspondant à 30% de la facture de l’entreprise [D] [X] (facture n°2024-06-001, pièce n°12).

Seule la reprise de la peinture du salon et de la terrasse est imputable à Madame [W] [E], l’état des murs de la cuisine étant déjà qualifié d’en moyen état lors de son arrivée.

Par conséquent, la société bailleresse sollicite justement le paiement de 30% du prix de la rénovation de la peinture de l’appartement, correspondant aux dégradations imputables à Madame [W] [E]. Cette dernière sera condamnée à payer à la SCI IMMO la somme de 810 euros à ce titre.

* S’agissant des WC

L’état des lieux de sortie mentionne « cuvette sale, système à changer. Abattant neuf », tandis que l’état des lieux d’entrée mentionne une cuvette propre et en bon état.

La SCI IMMO sollicite la somme de 549,12 euros, correspondant à 80% de la facture de la SARL [H] [C] (facture n°FC5628, pièce n°12), visant le remplacement d’un WC défectueux, par la “fourniture et pose d’un WC au sol (…), avec abattant, y compris modification de l’alimentation eau froide, enlèvement et mise en déchetterie de l’ancien WC”.

Toutefois, la seule mention par l’état des lieux de sortie d’un “système à changer” et la teneur des travaux mentionnés par la facture n°FC5628, qui évoque la modification de l’alimentation en eau, n’établissent pas ce en quoi ces réparations seraient imputables à une dégradation de la part de la locataire.

Dès lors, la SCI IMMO [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

* S’agissant des fournitures de bricolage

L’état des lieux de sortie mentionne un appartement globalement sale ainsi qu’une hotte “extrêmement grasse”. Il mentionne par ailleurs que les prises et interrupteurs de la chambre sont cassés et à changer.

La bailleresse sollicite la somme de 134,40 euros, correspondant à une facture de L’ENTREPOT DU BRICOLAGE portant sur l’achat de piles, d’une boîte de vis, d’un marqueur noir à pointe large, d’un mètre enrouleur, de vinaigre ménager, de deux va et vient, de baguettes d’angle, d’une réglette LED et de mastic.

Si les achats de vinaigre ménager, de va-et-vient et de vis peuvent être mis en lien avec l’état de saleté et la dégradation des interrupteurs sus évoqués, il n’est pas établi que les autres achats soient liés à des dégradations locatives relevées par l’état des lieux de sortie contradictoire.

Dès lors, seules les sommes dues au titre du rachat des va-et-vient, des vis et du vinaigre ménager seront imputables à Madame [W] [E], qui sera condamnée à payer à la SCI IMMO [L] la somme de 16,70 euros à ce titre.

Par conséquent, Madame [W] [E] sera condamnée à payer à la société civile immobilière IMMO [L] la somme totale de 874,03 euros au titre des dégradations locatives.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI IMMO [L]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI IMMO [L] sollicite la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’absence de remise en location immédiate du bien.

Toutefois, la SCI IMMO [L] ne produit aucun justificatif du préjudice qu’elle allègue ni aucun élément de nature à expliquer son chiffrage à la somme de 1500 euros, ce d’autant qu’il résulte de sa pièce n°16 produit que l’appartement loué à Madame [W] [E] a été pris à bail par de nouveaux locataires à compter du 19 juin 2024, soit 19 jours après sa libération par la défenderesse.

Ces 19 jours d’inoccupation ne sauraient engendrer un préjudice égal à plus du double du loyer mensuel et il n’est pas démontré que ce délai particulièrement court excède une durée normale de remise en location, ni qu’il soit imputable à une faute de la locataire.

Par conséquent, la société IMMO [L] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

4°) Sur les demandes accessoires

Madame [W] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [W] [E] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à la société civile immobilière IMMO [L] la somme de 4 879,36 euros au titre du solde de l’arriéré locatif, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], après retenue par le bailleur du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à la société civile immobilière la somme de 100,11 euros au titre de la régularisation des charges pour la période d’occupation du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à la société civile immobilière IMMO [L] la somme de 874,03 euros au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la société civile immobilière IMMO [L] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à la société civile immobilière IMMO [L] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [E] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Chambéry, le 24 février 2026 par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION