TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/05285 – N° Portalis DB22-W-B7I-SETV

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercie, GITE IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 537 848 673 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David GOLDSTEIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [L] [Y] épouse [Z]

demeurant [Adresse 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [Y] [Z]

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 24 Juin 2024 reçu au greffe le 20 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [Z] et Mme [L] [Y], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°25, 86 et 87 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Faisant grief à M. [Z] et Mme [Y] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] leur a, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges. Il leur a également fait signifier un commandement de payer les charges de copropriété en date du 23 mai 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]

(ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société GITE IMMO, a, par actes de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, fait assigner M. [Z] et Mme [Y], son épouse, devant le tribunal de céans, aux fins de les voir condamner au paiement desdites charges.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025 à étude à M. [Z] et Mme [Y], le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société GITE IMMO, demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 815-10 alinéa 4 du code civil, de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en son assignation ;

— déclarer certaine, liquide et exigible sa créance pour un montant de

11.641,15 euros, représentant les charges de copropriété et frais impayés

au 20 janvier 2025 ;

— condamner Mme [L] [Z] et M. [Y] [Z] à lui payer la somme de 11.641,15 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 20 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du

7 octobre 2022, ainsi répartie :

• Mme [L] [Z] (50%) soit : 5.820,58 euros ;

• M. [Y] [Z] (50%) soit : 5.820,58 euros ;

— condamner Mme [L] [Z] et M. [Y] [Z] au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 7 octobre 2022 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Mme [L] [Z] et M. [Y] [Z], chacun, à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

En toute hypothèse,

— condamner Mme [L] [Z] et M. [Y] [Z], chacun, à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] [Z] et M. [Y] [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Goldstein.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [Y] et M. [Z], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 24 juin 2024, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et l’acte de vente attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [Y] et M. [Z] pour les lots n°25, 86 et 87,

— une mise en demeure en date du 7 octobre 2022 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de

8.479,28 euros,

— une mise en demeure en date du 7 mars 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de

10.030,68 euros,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié par le syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 23 mai 2023 pour un montant de 2.289,16 euros dont 137,56 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 20 février 2024 adressée par le conseil

du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de

10.600,48 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 16 avril 2024 pour un solde débiteur de 11.082,50 euros,

— un décompte sur la période courant du 12 janvier 2024 au 25 février 2025 pour un solde débiteur de 11.641,15 euros,

— un décompte, intégré dans ses conclusions, sur la période courant du

1er octobre 2021 au 20 janvier 2025, pour un solde débiteur de

11.641,15 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 mars 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

7 décembre 2022 et 20 janvier 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 7 décembre 2022, prenant effet le 8 décembre 2022 et prenant fin le 8 juin 2024,

— le contrat de syndic conclu le 20 janvier 2025, prenant effet le 20 janvier 2025 et prenant fin le 31 décembre 2026.

Il convient de rappeler que pour apporter la preuve de sa créance, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes, votant les budgets prévisionnels du ou des exercices correspondants et/ou votant les travaux non compris dans le budget prévisionnel, les documents comptables et la totalité des décomptes de répartition des charges pour l’ensemble des années réclamées et le décompte individuel de charges du copropriétaire débiteur.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires produit le décompte et l’ensemble des appels de fonds correspondant, il ne verse pas aux débats l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2024 ou votant le budget prévisionnel de cet exercice.

Dans ces conditions, les charges de l’exercice 2024 ne pourront être retenues.

En revanche, les charges des exercices 2021, 2022, 2023 et 2025, lesquelles sont justifiées par la production des procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds y afférents, seront retenues.

Il sera rappelé que les frais de recouvrement (honoraires relance avocat mis au débit des défendeurs le 5 octobre 2022 à hauteur de 126 euros, mise en demeure LRAR mise au débit des défendeurs le 31 janvier 2023 à hauteur de 36 euros, transmission dossier avocat mise au débit des défendeurs le

4 mars 2023 à hauteur de 126 euros, frais de mise en demeure mis au débit des défendeurs le 20 février 2024 à hauteur de 36 euros) ne sont pas des charges, de sorte qu’ils seront écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.389,07 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2025, appel de provisions et cotisations du fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus.

Les défendeurs seront donc condamnés à verser cette somme au syndicat des copropriétaires, pour moitié chacun, soit 4.694,535 euros à la charge de

M. [Z] et 4.694,535 euros à la charge de Mme [Y].

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022.

Si le syndicat des copropriétaires produit effectivement un courrier de mise en demeure en date du 7 octobre 2022 qu’il aurait adressé, par l’intermédiaire de son conseil, aux défendeurs, il ne justifie pas de l’envoi effectif de ce courrier ni de sa réception par les défendeurs. Dans ces conditions, la date du

7 octobre 2022 ne saurait être retenue comme point de départ des intérêts légaux.

En revanche, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le commandement de payer signifié aux défendeurs le 23 mai 2023 pour un montant de 2.151,60 euros de charges de copropriété impayées. Les sommes dues porteront par conséquent intérêts au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 23 mai 2023 pour la seule somme de 2.151,60 euros, à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 5.752,68 euros, et à compter du 31 mars 2025, date de signification des dernières conclusions, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que M. [Z] et Mme [Y] n’ont pas payé l’intégralité de leurs charges de copropriété, les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires montrent des paiements réguliers de leur part, bien qu’insuffisants à apurer leur dette, alourdie notamment par des travaux coûteux.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Z] et Mme [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Maître [S] n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Z] et Mme [Y] seront condamnés à lui payer, chacun, la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.694,535 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2025, appel de provisions et cotisations du fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 pour la somme de 1.075,80 euros, à compter du 24 juin 2024 pour la somme de 2.876,34 euros, et à compter du 31 mars 2025 pour le surplus ;

Condamne Mme [L] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 2]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.694,535 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 janvier 2025, appel de provisions et cotisations du fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 pour la somme de 1.075,80 euros, à compter du 24 juin 2024 pour la somme de 2.876,34 euros, et à compter du 31 mars 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [Y] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [Z] et Mme [L] [Y] épouse [Z] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 DÉCEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE