REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00158

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 24/00230

N° Portalis DB2R-W-B7I-DTTS

MC/LT

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

S.C.I. G AND J’S IMMO, Société Civile Immobilière immatriculée au

Registre du Commerce et des Sociétés d’ANNECY sous le numéro 401 133 947,, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par ses représentants légaux, Monsieur et Madame [L].

représentée par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant et par Maître Sophie BOSVIEUX, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [E],

architecte, immatriculé sous le SIREN 523 752 012, demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE.

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, Société d’assurances mutuelles immatriculée au SIREN sous le numéro 784 647 349, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualiyé audit siège,

représentée par Maître Bernard PLAHUTA, avocat au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 17 Décembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du : 30 Mars 2026, devant CHIFFLET Marie

ROLQUIN Christelle qui en ont fait rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés

Date de délibéré indiquée par le Président : 01 Juin 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 01 Juin 2026, rédigé par CHIFFLET Marie.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI G AND J’S IMMO, souhaitant entreprendre des travaux d’extension et de rénovation d’un chalet lui appartenant à Chamonix, a fait appel à Monsieur [Q] [E] en qualité d’architecte.

Monsieur [E] a déposé une demande de permis de construire le 22 décembre 2015, laquelle a été déclarée sans suite le 13 juillet 2016, à l’expiration d’un délai de trois mois pour communiquer des pièces.

Une deuxième demande de permis de construire a été déposée par un autre architecte, et refusée le 17 mars 2017.

Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par Monsieur [E] le 2 novembre 2018 et le permis de construire a été obtenu le 4 février 2019.

Monsieur [E] a déposé une déclaration d’ouverture de chantier le 17 février 2022.

La caducité du permis de construire est intervenue, plus de trois ans s’étant écoulés depuis sa délivrance.

Par actes en date du 2 février 2024, la SCI G AND J’S IMMO a fait assigner Monsieur [E] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) en sa qualité d’assureur, aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières écritures, elle sollicite de voir, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil :

— condamner Monsieur [E] et son assureur à lui payer la somme de 72 196,54 euros au titre de l’augmentation du coût des matériaux et de la main d’oeuvre,

— condamner Monsieur [E] et son assureur à lui payer la somme de 53 400 euros au titre du surcoût relatif au financement du projet,

— condamner Monsieur [E] et son assureur à lui payer la somme de 338 550 euros au titre du préjudice subi pour la perte des loyers,

— condamner Monsieur [E] et son assureur à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l’acompte versé à la société DA MOTA et non restitué,

— condamner Monsieur [E] et son assureur à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais de constat d’huissier.

Elle fait valoir :

— que Monsieur [E] a laissé traîner le projet pendant plus de trois ans, notamment en raison d’échanges incessants avec le bureau d’études et de l’absence de maîtrise de la servitude non altius tollendi dont dépendait l’extension du chalet,

— qu’il ne l’a jamais informée de la difficulté relative à la caducité du permis et les possibilités de prorogation,

— qu’il a ainsi manqué à son obligation de conseil, dans le cadre de la mission qu’il a lui même étendue au delà du seul dépôt du permis de construire, même en l’absence de contrat écrit,

— que la demande d’obtention de pièces relative au premier permis de construire a bien été portée à la connaissance de Monsieur [E] qui n’y a pas répondu,

— qu’ayant perdu le bénéfice de son premier prêt, elle subit aujourd’hui des taux d’intérêts plus élevés,

— que le coût des matériaux a augmenté et qu’elle n’a pas été remboursée de l’acompte versé à l’une des entreprises,

— qu’elle a cessé les locations saisonnières fin mars 2022 compte tenu des travaux qui devaient débuter en mai 2022 et s’achever en décembre 2022, et que le sous sol avait été préparé pour les travaux, rendant toute location impossible,

— qu’elle subit une réduction de ses droits à construire résultant de la modification du PLU.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [E] s’oppose aux demandes et sollicite de voir :

— à titre subsidiaire, condamner la MAF à le relever et garantir de toute condamnation,

— en tout état de cause, condamner in solidum la demanderesse et la MAF ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir :

— que concernant la caducité du permis de construire, aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché dès lors qu’il s’agit d’une information dont le maître de l’ouvrage avait lui même parfaitement connaissance,

— que n’étant chargé que d’une mission allant jusqu’au dépôt du permis de construire, il ne lui appartenait pas de s’assurer, après l’expiration de sa mission, de la pérennité du permis,

— que le préjudice lié à l’augmentation du coût des travaux ne constitue pas un préjudice prévisible susceptible d’être indemnisé sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— que le préjudice lié à l’acompte non restitué est sans lien de causalité avec sa prétendue faute,

— que le préjudice lié au surcoût du financement n’est pas justifié, et n’était pas prévisible,

— que le préjudice lié à la perte de loyers n’est d’une part pas caractérisé dès lors que rien ne démontre que la demanderesse entendait louer le bien et que cette location, en l’absence de démarrage des travaux, était possible, et d’autre part pas justifié en son montant, l’évaluation ayant été faite sur des bases non vérifiées et non précises,

— qu’il a bien déclaré son activité à l’assureur et, n’étant chargé que d’une mission de dépôt du permis de construire, ne pouvait pas être tenu de déclarer le montant des travaux qu’il a néanmoins indiqué à titre d’estimation, si bien que tout au plus il ne peut que s’appliquer une réduction proportionnelle,

— que l’avenant AMI ne peut s’appliquer, la preuve d’une intervention de sa part en phase conception et DCE n’étant pas rapportée.

Aux termes de ses dernières écritures, la MAF s’oppose aux demandes et sollicite de voir :

— à titre principal être mise hors de cause,

— à titre subsidiaire, rejeter toutes demandes excédant les conditions et limites de la police MAF et appliquer le plafond de garantie de 500 000 € et la franchise,

— condamner la SCI G AND J’S IMMO à payer à la MAF la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— qu’il n’est pas démontré que la mission de Monsieur [E] allait au delà de l’obtention du permis de construire, si bien que le manquement à son devoir de conseil n’est pas établi,

— que le maître d’ouvrage étant notoirement compétent en matière immobilière, il ne pouvait ignorer l’information relative à la caducité du permis de construire, qui lui a d’ailleurs été rappelée dans le permis lui même qui lui a été adressé,

— que sa garantie n’est pas due dès lors que Monsieur [E] n’a pas déclaré sa mission de façon exacte puisque le montant des travaux a été déclaré comme étant de 0 et qu’aucun montant estimatoire n’a été renseigné,

— qu’à tout le moins, il convient d’appliquer une réduction proportionnelle qui ne peut qu’être intégrale,

— que Monsieur [E] a aussi manqué à son obligation de déclaration dans le cadre de l’avenant AMI relatif notamment aux extensions de maisons individuelles, et applicable à la mission de conception générale sans direction d’exécution, plus aboutie que la simple mission de projet architectural,

— que la demanderesse ne justifie pas de préjudices actuels et certains.

MOTIFS

Attendu que la responsabilité contractuelle d’une partie suppose que soit établi un manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles, en lien avec un dommage prévisible pour les parties;

Attendu que les obligations de l’architecte sont limitées à sa mission telle que définie par les parties ;

Qu’en l’espèce, il est constant que Monsieur [U] avait pour mission de déposer et obtenir un permis de construire pour l’extension du chalet de la demanderesse ;

Qu’en outre, bien qu’aucun contrat écrit n’ait été signé entre les parties, il ressort de l’ensemble des échanges postérieurs à février 2019, date d’obtention du permis de construire, qu’un accord est intervenu entre elles pour que Monsieur [U] poursuive une mission consistant en l’établissement des plans et aménagements, en la réalisation d’une étude technique confiée à la société GP STRUCTURES et en la consultation des entreprises ;

Que le propre mail de Monsieur [U] en date du 31 janvier 2022 fait d’ailleurs état d’un “avenant”, destiné à porter sur ces prestations, y compris le dépôt d’un permis de construire modificatif, la prise de contact avec les entreprises et le suivi de l’entreprise GP STRUCTURES, et Monsieur [U] a établi ses honoraires sur la base de ces missions, bien qu’aucun avenant n’ait effectivement été signé ;

Qu’il en résulte que la mission de Monsieur [U] consistait non seulement à établir le projet architectural destiné au dépôt du permis de construire, mais aussi à réaliser les études de projet de conception générale (PCG) et, au moins, le dossier de consultation des entreprises (DCE) ;

Attendu que l’architecte est tenu en premier lieu, d’une obligation de moyens lui imposant de tout mettre en oeuvre pour exécuter au mieux sa mission ;

Qu’en l’espèce, il est constant que les travaux n’ont pas été entamés dans les trois années suivant la délivrance du permis de construire du 4 février 2019 si bien que cette autorisation s’est trouvée périmée ;

Que cependant il n’est pas démontré que l’écoulement du délai de péremption, échu au 4 février 2022, soit imputable à des manquements de Monsieur [U] dans l’exécution de ses missions ;

Qu’en effet, la lecture des échanges de mails entre Monsieur [U], la SCI G AND J’S IMMO et la société GP STRUCTURES entre novembre 2019 et juin 2022 ne permet pas d’établir que la fourniture tardive des plans par Monsieur [U] soit imputable à sa négligence, alors qu’il apparaît que des modifications ont été voulues à plusieurs reprises par le maître de l’ouvrage, notamment concernant l’agrandissement du garage en 2020 ou certains aménagements en février 2021 et qu’encore en avril 2022, le maître de l’ouvrage sollicitait de nouvelles modifications sur les plans remis par la société GP STRUCTURES ;

Que la SCI G AND J’S IMMO a d’ailleurs elle même suggéré dans son mail du 21 juin 2022 que le retard pris pouvait être imputable à la société GP STRUCTURES, tandis que Monsieur [U] considérait, dans son mail du 17 mai 2022, qu’il était dû aux nombreux revirements de la SCI G AND J’S IMMO ;

Que la négligence de Monsieur [U], qui serait à l’origine de la péremption du permis, n’est donc pas caractérisée étant au demeurant relevé que la SCI G AND J’S IMMO n’a jamais, avant le mois de mai 2022, émis de doléances quant à la diligence de l’architecte ;

Qu’enfin, il n’est pas établi que le défaut de fourniture des pièces complémentaires réclamées par les services d’urbanisme de la commune en 2015, concernant le premier permis déposé, soient imputables exclusivement à Monsieur [U], et ce grief est en tout état de cause étranger aux préjudices dont il est réclamé réparation, en lien avec la seule péremption du permis de construire délivré en 2019 ;

Attendu en second lieu que l’architecte est tenu, dans les limites de sa mission, d’une obligation de conseil à l’égard de son client ;

Que certes, la SCI G AND J’S IMMO avait nécessairement connaissance du délai de péremption applicable au permis de construire délivré le 4 février 2019, ce délai de trois ans lui ayant été rappelé dans l’arrêté de permis de construire ;

Que pour autant, Monsieur [U] a expressément indiqué à la SCI G AND J’S IMMO, par mail dui 16 février 2022, avoir déposé la déclaration d’ouverture de chantier “permettant de conserver votre permis de construire” ;

Or attendu que d’une part, cette information était incorrecte puisque la péremption du permis était déjà acquise et que les travaux n’avaient en réalité pas démarré ;

Que d’autre part, même si la SCI G AND J’S IMMO savait que la péremption du permis de construire était acquise dans les trois ans de sa délivrance, le devoir de conseil de Monsieur [U] lui imposait d’informer cette dernière sur la possibilité, plutôt que de déposer une déclaration d’ouverture de chantier ne correspondant pas à la réalité, de solliciter une prorogation de ce permis de construire conformément aux dispositions des articles R 424-21 et suivants du code de l’urbanisme, information qui ne lui avait pas été fournie avec l’arrêté de permis de construire;

Et attendu qu’à supposer que la SCI G AND J’S IMMO ne soit pas profane en matière d’immobilier, elle n’était alors pas en mesure, en l’état de l’information incorrecte donnée par Monsieur [U], professionnel en la matière, de s’apercevoir elle même de la nécessité de solliciter cette prorogation ;

Qu’en conséquence, Monsieur [U] a manqué à son devoir de conseil dans le cadre de sa mission qui s’était pousuivie après l’obtention du permis en 2019 ;

Attendu en conséquence que la responsabilité contractuelle de Monsieur [U] est engagée, si bien qu’il est tenu d’indemniser la SCI G AND J’S IMMO du dommage prévisible résultant de sa faute ;

Que le manquement de Monsieur [U] à son devoir de conseil a eu pour effet de priver la SCI G AND J’S IMMO d’une chance de solliciter la prorgation du permis de construire et de pouvoir ainsi exécuter les travaux à compter du mois de mai 2022 comme prévu ;

Que cette perte de chance ne peut cependant pas équivaloir au préjudice résultant de l’inexécution des travaux jusqu’à ce jour ;

Qu’en effet, d’une part, il n’est pas absolument certain que même bien informée, la SCI G AND J’S IMMO aurait sollicité ladite prorogation et d’autre part, la SCI G AND J’S IMMO n’était pas dépourvue de toute possibilité d’engager les travaux après régularisation de sa situation par le dépôt immédiat d’un nouveau permis de construire identique à celui périmé, ce dont elle était informée par les services de l’urbanisme au moins depuis le 21 juin 2022 ainsi qu’il en ressort de son propre mail de cette date;

Qu’ainsi, elle a seulement perdu une chance, estimée à 80 %, d’éviter le préjudice provoqué par l’impossibilité d’exécuter les travaux avant le mois de septembre 2022, corresponsant au délai raisonnable nécessaire pour le dépôt et l’obtention d’un nouveau permis de construire, et les achever ainsi avant le mois de mai 2023 ;

Or attendu que, d’abord, la SCI G AND J’S IMMO se borne à affirmer qu’elle a perdu le bénéfice de son prêt bancaire sans pour autant en justifier, se contenant de produire des simulations de prêts actuelles à un taux qu’elle a elle même déterminé ;

Que le préjudice résultant d’un surcoût financier n’est donc pas établi, si bien qu’à fortiori la perte de chance de ne pas le subir ne l’est pas davantage ;

Qu’ensuite, la SCI G AND J’S IMMO qui se borne à affirmer qu’elle subit un surcoût de matériaux sans pourtant produire aucun justificatif de l’évolution de ces coûts depuis 2022, démontre encore moins que le retard de trois mois dans l’exécution des travaux puisse générer une augmentation de ces coûts ;

Que de même, elle ne démontre pas que ce décalage ait provoqué la résiliation à ses torts du marché de travaux consenti à la société DA MOTA, lui faisant perdre l’acompte versé ;

Que la perte de chance de ne pas subir un surcoût n’est donc pas établie ;

Qu’enfin, le seul décalage des travaux de quelques mois ne modifie pas la durée de réalisation de ceux-ci, si bien que la SCI G AND J’S IMMO, qui se contente d’affirmer, sans le démontrer, que la préparation du chalet aux travaux le rendait incompatible avec la location avant les travaux, et qui ne justifie pas de ce que les loyers à percevoir après les travaux sont nécessairement plus elevés, ne rapporte pas la preuve du préjudice de perte de loyers qu’elle allègue ;

Que la perte de chance d’éviter ce préjudice de perte de loyers n’est donc pas établie ;

Et attendu que la SCI G AND J’S IMMO ne fait pas valoir d’autre perte de chance ou d’autre préjudice en lien avec la seule faute retenue ;

Qu’en conséquence, elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

Attendu que la SCI G AND J’S IMMO, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement à Monsieur [U] et à la MAF de la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SCI G AND J’S IMMO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI G AND J’S IMMO à payer à Monsieur [Q] [U] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI G AND J’S IMMO aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Marie CHIFFLET