TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01554 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D32R

AFFAIRE : [Y] [V] [A] / [K] [Z]

MINUTE N° : 26/00011

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [V] [A]

né le 30 Juillet 1975 à [Localité 4] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 1]

représenté par sa fille, Madame [O] [F] [D] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [K] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par le Cabinet RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 26 Novembre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en dernier ressort, prononcé le 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à M. [Y] [A].

Expédition délivrée le même jour au Cabinet RIBES ET ASSOCIES.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 31 mars 2025, Monsieur [K] [Z] a donné en location à Monsieur [Y] [A] un logement avec jardin situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 € outre une provision sur charges mensuelle de 40 € et un dépôt de garantie de 650 €.

Monsieur [A] a donné congé et libéré les lieux.

Après une tentative infructueuse de conciliation, Monsieur [A] a, par requête déposée le 15 septembre 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [K] [Z] à lui payer la somme de 990,28 € au titre de la restitution d’un dépôt de garantie, d’un trop perçu de loyer et de frais de ramonage.

A l’audience, représenté par sa fille, le demandeur maintient ses demandes.

Il fait valoir :

— qu’à la suite du congé donné au bailleur, le logement a été restitué à la demande de ce dernier le 21 décembre 2024 si bien que le loyer du 21 décembre au 31 décembre 2024 a été acquitté à tort, seules les clés de la boîte aux lettres ayant été rendues en janvier 2025,

— que le dépôt de garantie doit être restitué intégralement dès lors que le débarrassage de bois dont fait état le bailleur n’est pas justifié, s’agissant de bois et tôles qui étaient déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux, le cabanon érigé pendant le bail ayant quant à lui été enlevé,

— que les frais de ramonage acquittés en septembre 2024 doivent lui être remboursés dès lors qu’il a libéré les lieux avant l’hiver,

— que les chèques adressés par le bailleur ne concerne pas la restitution du dépôt de garantie, mais les charges.

Monsieur [Z] s’oppose aux demandes et sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir :

— qu’ayant reçu le congé du demandeur le 3 octobre 2025, il est fondé à conserver le paiement du loyer du mois de décembre 2024, d’autant que les clés de la cave et de la boîte aux lettres n’ont été remises qu’en janvier 2025 et qu’il n’a accepté de ne pas réclamer le loyer des 10 derniers jours de décembre 2024 qu’à la condition que le demandeur débarasse le jardin,

— que la retenue de 75,08 € correspondant au loyer du 1er au 3 janvier 2025 est justifiée, – que celle de 425,40 € au titre des frais de débarrassage du jardin est justifiée également, l’état des lieux mentionnant bien que le demandeur s’y était engagé et rien n’établissant que les matériaux présents dans le jardin l’étaient déjà lors de l’entrée dans les lieux,

— que la retenue provisoire faite au titre des charges à régulariser était justifiée, une restitution de 299,55 € ayant finalement été opérée à ce titre compte tenu des charges définitives, déduction faite des frais de ramonage de 2024 qui incombait au locataire et dont il n’a pas justifié.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;

Que les sommes restant dues peuvent résulter de loyers, de charges ou de réparations locatives ;

Qu’en l’espèce, en premier lieu, bien que le demandeur affirme avoir restitué le jardin dans le même état que celui dans lequel il se trouvait lors de l’entrée dans les lieux, les mentions relatives au jardin faites dans l’état des lieux d’entrée ne font état d’aucun encombrement, tandis qu’il ressort des mentions expresses signées par Monsieur [U] [E] lui-même ou son mandataire le 21 décembre 2024, lors de la sortie des lieux, qu’il devait encore “débarrasser le jardin” ;

Qu’à cet égard, les documents écrits par Monsieur [W] et Madame [J] sans respecter la forme prévue par l’article 202 du code de procédure civile et qui font état d’une quantité de bois entreposée dans le jardin en 2015 lors de l’installation du demandeur ne suffisent pas à faire la preuve ni que l’état des lieux signé par le locataire lui-même serait incorrect, ni en tout état de cause que l’obligation de débarrassage à laquelle il s’est engagé lui-même le 21 décembre 2024 porterait sur les mêmes éléments ;

Que d’ailleurs, s’il peut ressortir des courriers produits que le locataire aurait fait usage de matériaux présents dans le jardin pour construire un abri, il n’en demeure pas moins que, dans ses propres courriers, il s’était bien déjà engagé à enlever cet abri lors de son départ, ce qui ne saurait se traduire par un simple démontage sans débarrassage des matériaux ;

Que dès lors, et faute pour Monsieur [A] de démontrer qu’il a bien procédé au débarrassage du jardin, la retenue opérée par le bailleur au titre des frais de ramassage à hauteur de 425,40 €, ainsi qu’il en ressort de la facture émise par l’entreprise [I] DÉBARRASSAGE, est justifiée ;

Qu’en deuxième lieu, le locataire est tenu d’une obligation d’entretien lui imposant de procéder au ramonage annuel des conduits de cheminée et il ressort des pièces produites que ce ramonage a été réalisé en octobre 2023 par Monsieur [A] ;

Que ce dernier ne justifie cependant pas avoir fait procéder à ce ramonage en 2024 alors que, son congé n’étant donné que pour la fin de l’année 2024, il lui appartenait bien d’y procéder avant la période de chauffage débutant au plus tard courant octobre, le bailleur justifiant quant à lui, contrairement aux affirmations du demandeur, avoir fait procéder lui-même au ramonage l’hiver précédant l’entrée de celui-ci dans les lieux, si bien qu’aucune créance du locataire à ce titre n’existait ;

Que dès lors, la retenue de 90 € opérée à ce titre sur le dépôt de garantie est justifiée et la demande formée par Monsieur [A] en remboursement de frais de ramonage n’est pas fondée ;

Qu’en dernier lieu, le locataire qui donne congé est tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’à l’expiration de son délai de préavis, sauf libération anticipée des lieux et occupation de ceux-ci immédiatement par un autre locataire ;

Qu’en l’espèce, le congé ayant été reçu par le bailleur le 3 octobre 2024, le délai de préavis de trois mois expirait le 3 janvier 2025 et il est constant qu’aucun nouveau locataire n’a occupé les lieux avant cette date ;

Que cependant, il ressort des mentions signées par les parties sur l’état des lieux le 21 décembre 2024 qu’il a été admis par Monsieur [Z] que “tout est OK pour le reste. Reste à rendre la caution et prorata des jours anticipés” ;

Qu’à défaut de stipulation expresse conditionnant la restitution des “jours anticipés” au débarrassage du jardin, Monsieur [Z] n’est pas fondé à prétendre qu’il ne s’est engagé à restituer les loyers courus à compter du 21 décembre 2024 que si le jardin était débarrassé, d’autant que ce défaut de débarrassage justifiait déjà, par l’effet de la loi, une imputation sur le dépôt de garantie à restituer ;

Que de même, Monsieur [Z] ne saurait prétendre qu’il est libéré de son obligation de restitution des loyers en raison de la restitution tardive des clés du logement, alors que les seules mentions écrites par les parties lors de l’état des lieux de sortie contradictoire ne font en rien état d’un défaut de remise de clés qui ne permettrait pas la reprise de jouissance des lieux ;

Qu’il est donc établi que Monsieur [Z] a renoncé de manière expresse et non conditionnelle au paiement des loyers à compter de la restitution anticipée des lieux intervenue le 21 décembre 2024 et s’est engagé à restituer les loyers perçus à ce titre, dont il ne conteste pas avoir reçu le paiement jusqu’au 31 décembre 2024 ;

Qu’il en résulte que d’une part, Monsieur [Z] n’est pas fondé à opérer sur le dépôt de garantie une quelconque retenue pour des loyers postérieurs au 21 décembre 2024 et que d’autre part, il doit restituer à Monsieur [A] la somme de 250,28 € ;

Qu’ainsi au total, étant constant par ailleurs que les charges initialement retenues à titre de provision ont d’ores et déjà fait l’objet d’une restitution, Monsieur [Z] reste encore devoir la restitution de la somme de 134,60 € au titre du dépôt de garantie, outre celle de 250,28 € au titre du trop perçu de loyers ;

Qu’il sera donc condamné au paiement de cette somme, sur laquelle devra s’imputer la somme de 19,52 € ayant fait l’objet d’un chèque remis au demandeur, si ce chèque est effectivement encaissé ;

Attendu que compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [Z] sera condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 384,88 € (TROIS CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CTS) ;

DEBOUTE Monsieur [K] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE