TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00074

N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZNI

AFFAIRE : FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA

C/ M. [X] [H]

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 4 Mars 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 4 Mars 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommées EQUITIS GESTION SAS, société par actions simplifiée dont le siège social est situé 92 avenue de Wagram à PARIS (75017), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B431 252 121, représenté par la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé 256 bis rue des Pyrénées à PARIS (75020), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°334 537 206, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège,

venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme de droit français, dont le siège social est situé 29 boulevard Haussmann

à PARIS (75009), immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 120 222 en vertu d’un bordereau de cession de créances du 3/08/2020, conforme aux dispositions du code monétaire et financier,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat

CONTRE

Monsieur [X] [H] né le 25 novembre 1990 à KHENCHELA (ALGERIE), de nationalité française, gérant de société, divorcé de Madame [I] [O] suivant jugement du Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE (BOUCHES DU RHONE), rendu le 17 décembre 2019, non remarié, demeurant et domicilié 13 avenue Roquefavour à MARSEILLE (13015),

Ayant M^e Nabila CHDAILI pour avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques de l’Essonne, agissant en sa qualité de comptable du service des recettes non fiscales de l’Etat dont les bureaux sont situés 27 rue des Mazières à EVRY (91000)

— hypothèque légale prise le 23 avril 2021 publiée le 27 avril 2021 volume 2021 V n°1624, ayant fait l’objet d’un bordereau rectificatif publié le 17 mai 2022 volume 2022 V n°6876,

Ayant M^e Pascal DELCROIX pour avocat,

Monsieur [Y] [L], né le 21 mai 1957 à GHARDIMAOU (TUNISIE), boulanger, domicilié 3 impasse Sole Moi – La Granette – 13180 GIGNAC LA NERTHE, domicile élu en l’étude [C] [F] [W], huissiers de justice à Marseille, 109A rue Jean Mermoz 13008 Marseille, et encore 2 rue Saint Jacques à MARSEILLE (13006)

— hypothèque judiciaire publiée le 23 janvier 2018 volume 2018 V n°794,

N’ayant pas constitué avocat

Madame [Z] [U] [V] épouse [L], née le 9 mars 1963 à TUNIS (TUNISIE), domicilié 3 impasse Sole Moi – La Granette – 13180 GIGNAC LA NERTHE, domicile élu en l’étude [C] [F] [W], huissiers de justice à Marseille, 109A rue Jean Mermoz 13008 Marseille, et encore 2 rue Saint Jacques à MARSEILLE (13006),

— hypothèque judiciaire publiée le 23 janvier 2018 volume 2018 V n°794,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC – RNF BORDE, dont les bureaux sont situés 16 rue Borde – 13357 MARSEILLE CEDEX 20,

— hypothèque légale publiée le 29 mai 2019 2022V n°5219,

N’ayant pas constitué avocat

SOCIETE GENERALE, SA au capital de 1 010 261 206,25 euros, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est 29 Boulevard Haussmann à PARIS (75009), prise en la personne de son directeur général y domicilié,

— hypothèque judiciaire définitive publiée le 10 décembre 2020 Volume 2020 V n°4046, se substituant à l’hypothèque judiciaire provisoire le 27 janvier 2020 volume 2020 V n°390,

Ayant M^e Jeanne GIRAUD pour avocat postulant, et M^e Victoria CABAYE pour avocat plaidant, avocat au Barreau de TOULON

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 2/15/16èmes arrondissements de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot – 13235 Marseille Cedex 2

— hypothèque légale publiée le 25 mai 2019 volume 2019 V n°2682,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC – Pôle de Recouvrement Spécialisé de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot – 13224 Marseille Cedex 2,

— hypothèque légale publiée le 6 février 2019 volume 2019V n°993,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA poursuit à l’encontre de Monsieur [X] [H], suivant commandement de payer en date du 1er décembre 2023 signifié par Me [R], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 30 janvier 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00031, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, composée au rez-de-chaussée d’un garage et à l’étage d’une pièce à vivre , une salle de bains, balcon et combles, située avenue de Roquefavour à MARSEILLE (13015), cadastrée Quartier Saint Antoine, section 904 L n°437, lieudit “13 AV DE ROQUEFAVOUR” pour une superficie de 00ha 01a 25ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 18 mars 2024 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [H] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 4 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 mars 2024 ;

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 18 mars 2024 à Monsieur [L] et Madame [V] épouse [L], au Trésor Public : PRS de Marseille, SIP Marseille 2/15/16, DDFP de l’Essonne, RNF Borde, à la Société Générale.

La Société Générale a déclaré sa créance par acte du 30 afril 2024 pour un montant total de 136 388,27 euros.

Le Trésor Public de l’Essonne a déclaré sa créance par acte du 2 mai 2024 pour un montant de 165 000 euros.

Monsieur [H], par la voix de son Conseil, a soulevé plusieurs contestations :

— A titre liminaire, il conteste la capacité à agir du Fonds Castanéa faute de justification de la cession de créance dont il bénéficie

— A titre principal, il conteste l’exigibilité de la créance en raison du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, l’invalidité de la clause s’attachant à tous les cas prévus dans le contrat de prêt pour son application. Il ajoute que le décompte de la banque figurant au commandement de payer est indéterminé.

— A Titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

— A titre infiniment subsidiaire, il sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Le Fonds Commun de Titrisation Castanéa conclut :

— qu’il bénéficie d’une cession de créance suivant bordereau de cession du 3 août 2020,

— que le décompte est précis, les échéances impayées étant assorties des intérêts y afférents,

— que la banque a, dans les faits, laissé au débiteur un délai raisonnable pour régler les échéances impayées, un délai de 11 mois et 1 jour s’étant écoulé entre la première lettre de mise en demeure et la déchéance du terme, le 15 janvier 2019.

— que la jurisprudence de la Cour Européenne n’exige pas que l’invalidité porte sur l’ensemble des cas prévus par la clause de déchéance du terme,

— qu’il s’oppose à la demande de délais faute de justificatifs sur la situation du défendeur,

— qu’il ne s’oppose pas à la demande de vente amiable pour un prix plancher de 200 000 euros.

Il sollicite la condamnation de monsieur [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire

Sur la qualité à agir du Fonds Commun de Titrisation Castanéa

Le créancier poursuivant verse au débat le certificat de cession de la créance au Fonds de Titrisation Castanéa daté du 3 août 2020 et la lettre d’information du débiteur du 2 septembre 2020, adressée par lettre recommandée avec avis de réception.

Le Fonds Commun de Titrisation Castanéa a donc qualité à agir à l’encontre de Monsieur [H].

A titre principal

Sur l’imprécision de la somme due sur le commandement de payer valant saisie immobilière

Il ressort du commandement de payer en date du 1er décembre 2023 que la somme dûe est d’un montant de 182 874,69 euros au titre du principal. C’est à bon droit que le créancier poursuivant relève que si cette somme est supérieure au capital emprunté, qui est d’un montant de 181 381,52 euros, c’est parce qu’elle inclut le capital restant dû de 162 582,73 euros et les échéances impayées avant la déchéance du terme pour un montant de 20 291,96 euros, cette somme incluant les intérêts échus afférents à la portion de capital remboursé à chaque échéance.

Il ressort donc de ce document que la créance dûe est détaillée et précise quant à sa compréhension.

La demande d’annulation de la procédure sur ce point sera rejetée.

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu 18 décembre 2015 dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

La clause de déchéance du terme figurant à l’article 12 du prêt “EXIGIBILITÉ ANTICIPÉE-DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR stipule : “la Société générale pourra prononcer l’exigibilité de plein droit et exiger le remboursement immédiate du capital restant dû, majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés, en cas de survenance des événements suivants, compte tenu du risque accru et découlant pour elle.

Cette exigibilité anticipée sera effective 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée sans effet, dans les cas suivants :

— non paiement à son échéance d’une mensualité ou de toutes sommes dues à la Société Générale à un titre quelconque en vertu des présentes…”

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le délai de 15 jours pour payer les échéances impayées doit être considéré comme n’étant pas suffisant pour permettre au débiteur de régler sa dette.

Par ailleurs, pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé, et d’attendre 11 mois et 1 jour pour prononcer la déchéance du terme.

Ces modalités ne sont pas prévues au contrat et valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce

Sur la portée de l’invalidation de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt

C’est à bon droit que le créancier relève que l’article 12 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû après mise en demeure et que la jurisprudence de la Cour de Justice des Communautés Européenne et de la Cour de Cassation concerne le cas d’échéances impayées, ce qui est conforme au but poursuivi par ces jurisprudences qui est de laisser le temps au débiteur de régler les échéances dûes.

L’invalidation de la clause ne portera donc que sur le cas qui concerne Monsieur [H], soit le non paiement des échéances.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 18 décembre 2015 devant Me [A], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 181 381,52 euros avec un taux d’intérêts de 2,87 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 27 octobre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 204 209,06 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts de 2,40 % l’an.

La déchéance du terme du 15 janvier 2019 étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Il ressort du décompte fourni par la banque que Monsieur [H] reste redevable au titre des seules échéances impayées de la somme de 93 846,17 euros, somme arrétée à la date du 12 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Monsieur [H] verse au débat un avis d’impôts sur le revenu. Cependant, la somme qui doit être réglée est importante et il n’est pas démontré que le défendeur pourra la régler en deux années.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Monsieur [H] verse au débat un avis de valeur d’un montant situé entre 195 000 euros et 205 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 190 000 EUROS net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI,Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE l’exception pour défaut de qualité à agir ;

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer pour imprécision de la créance ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “EXIGIBILITÉ ANTICIPÉE-DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR”, à l’article 12 du contrat de prêt immobilier en date 18 décembre 2015 passé devant Me [A], notaire associé à Marseille , en ce qu’elles stipulent que “la Société générale pourra prononcer l’exigibilité de plein droit et exiger le remboursement immédiate du capital restant dû, majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés, en cas de survenance des événements suivants, compte tenu du risque accru et découlant pour elle.

Cette exigibilité anticipée sera effective 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée sans effet”.

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “non paiement à son échéance d’une mensualité ou de toutes sommes dues à la Société Générale à un titre quelconque en vertu des présentes…”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 15 novembre 2019 ;

CONSTATE que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA , venant aux droit de la Société Générale, comme suit :

—  93 846,17 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtés au 12 novembre 2024, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, composée au rez-de-chaussée d’un garage et à l’étage d’une pièce à vivre , une salle de bains, balcon et combles, située avenue de Roquefavour à MARSEILLE (13015), cadastrée Quartier Saint Antoine, section 904 L n°437, lieudit “13 AV DE ROQUEFAVOUR” pour une superficie de 00ha 01a 25ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 190 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 8 Juillet 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente

forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DECLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 4 MARS 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION