TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 AVRIL 2026

sur opposition à injonction de payer

DOSSIER : N° RG 25/01070 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D2VX

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MEGALITHES / [U] [X] [K], [N] [X] [K]

MINUTE N° : 26/00038

DEMANDEUR À L’INJONCTION DE PAYER

DÉFENDEUR À L’OPPOSITION

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MEGALITHES

situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement dénommé 4807 IMMOBILIER ARVE PAYS DU MONT-BLANC, sis [Adresse 3]

représenté par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEURS À L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEURS À L’OPPOSITION

Monsieur [U] [X] [K]

né le 26 Novembre 1970 à [Localité 1] (ITALIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE

Madame [N] [X] [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée parla SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à la SELARL CABINET MEROTTO.

Expédition délivrée le même jour à la SELARL LEGIS’ALP.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] sont propriétaires des lots de copropriété n°2, 37 et 655 dans l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2].

Par ordonnance du 9 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de Bonneville a enjoint à Monsieur et Madame [X] [K] de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8496,74 € au titre des charges et frais arrêtés au 7 octobre 2024.

Cette ordonnance a été signifiée le 23 mai 2025 aux débiteurs, lesquels ont formé opposition le 23 juin 2025.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “LES MEGALITHES” sollicite de voir :

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 7561,20 € au titre des charges arrêtées au 3 novembre 2025, outre le montant des autres appels de fonds exigibles à la date de l’audience, et outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1080 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens,

— rappeler l’exécution provisoire.

Il s’oppose par ailleurs aux demandes reconventionnelles.

Il fait valoir :

— que les régularisations de charges d’eau contestées par les défendeurs ne sont pas incluses dans la somme réclamée qui porte sur une période postérieure,

— qu’il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve d’un dysfonctionnement des compteurs d’eau, ce qu’ils ne font pas en l’espèce,

— que les compteurs d’eau sont des éléments privatifs, si bien qu’aucune obligation de remplacement en cas de dysfonctionnement ne pesait sur le syndicat,

— qu’en tout état de cause les défendeurs ne caractérisent aucun préjudice dès lors que les charges d’eau sont récupérables sur leurs locataires.

Aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, Monsieur et Madame [X] [K] s’opposent aux demandes, sollicitant de voir :

— à titre subsidiaire, leur enjoindre de payer la somme de 2220,82 € incluant 604 € au titre de l’appel de chages du 1er janvier 2025,

— à titre infiniment subsidiaire, écarter la demande d’intérêts et leur accorder des délais de paiement,

— à titre reconventionnel, condamner le demandeur à leur payer la somme de 8000 € en réparation du préjudice subi,

— en tout état de cause, condamner le demandeur à leur payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et juger qu’ils seront dispensés de participation aux frais de procédure.

Ils font valoir :

— qu’un dysfonctionnement de leur compteur d’eau a été relevé par la société ISTA en 2023, ainsi qu’une fuite d’eau en 2024, ce qui a conduit à une consommation d’eau froide et chaude excessive en 2019, 2020, 2021 et 2022, incompatible avec les habitudes des occupants locataires,

— que la consommation d’eau est redevenue normale après le changement des compteurs,

— que des sommes ont été trop appelées par le demandeur au titre des garde corps et des travaux de façades,

— que le syndicat, du fait de son syndic, a manqué à son obligation de prendre les mesures nécessaires à la conservation et la sauvegarde de l’immeuble, en ne procédant que tardivement au changement des compteurs d’eau pourtant vétustes et défectueux.

Par mention au dossier du 10 décembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que :

— le demandeur produise les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes depuis 2019 et les décomptes de charges ainsi approuvés,

— les parties s’expliquent sur le moyen tiré de l’absence de contestation des résolutions ayant approuvé les comptes, ne permettant plus aux défendeurs de contester les montants appelés au titre des régularisations de charges découlant de ces comptes et dont il n’est pas contesté qu’elles correspondent bien à leurs lots.

A l’audience de réouverture des débats, le demandeur, aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, maintient ses demandes.

Il fait valoir :

— que les relevés d’ISTA démontrent que les chiffres de consommation sur lesquels s’appuient les défendeurs pour soutenir que le compteur dysfonctionnait sont faux et que leur consommation réelle était finalement équivalente entre 2021 et 2024, d’où le “rattrappage” du forfait initialement appliqué pour l’exercice 2022-2023,

— que la consommation d’eau de 2020 à janvier 2024 correspond bien à celle d’une famille de 3 enfants, qui occupait le logement.

Les défendeurs, aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement, maintiennent leurs moyens et prétentions, augmentant leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5000 €.

Ils font valoir :

— qu’ils n’ont effectivement pas, juridiquement, contesté les résolutions des assemblées générales, mais ont bien fait part de leur opposition,

— que le demandeur lui-même admet des erreurs de relevés, et aucune information ne leur a jamais été donnée sur l’application d’un forfait,

— que leurs propres calculs ne se basent pas sur des consommations erronées,

— que le manquement du syndic justifie l’octroi de dommages et intérêts.

MOTIFS

— Sur la demande principale

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Que les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires, en l’absence de contestation émise dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en l’espèce, il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales de 2019 à 2025 que les comptes de charges des exercices annuels de 2019 à 2025 ont été approuvés de manière définitive, sans que les défendeurs ne justifient d’une action en contestation judiciaire de ces résolutions ;

Qu’il en résulte que les régularisations de charges d’eau, qui sont fondées sur les comptes approuvés et dont il n’est pas prétendu que leur caclul ne corresponde pas aux décomptes de charges approuvés, sont dues par l’ensemble des copropriétaires, qu’elles soient ou non conformes à la réalité de leur consommation telle que relevée sur les compteurs ;

Qu’ainsi, les défendeurs, qui contestent uniquement, au motif d’une consommation anormale, le montant des charges d’eau pourtant voté sans contester en revanche la clé de répartition des charges appelées au titre de leurs lots, ne sont pas fondés à s’opposer au paiement de l’ensemble des charges réclamées par le demandeur correspondant aux comptes approuvés ;

Qu’il ressort du relevé de compte produit que ces charges s’élèvent, au 3 novembre 2025, à la somme de 7561,20 € hors frais ;

Qu’en conséquence, Monsieur et Madame [X] [K] seront condamnés, solidairement en application de la stipulation de solidarité contenue dans le réglement de copropriété, au paiement de cette somme, outre intérêts de retard au taux légal à compter du jugement conformément à la demande, rien ne pouvant justifier que les défendeurs soient exonérés d’intérêts de retard ;

Attendu que la capitalisation des intérêts sera ordonnée, étant de droit lorsqu’elle est sollicitée ;

— Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Attendu que les défendeurs, pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, invoquent exclusivement un manquement de son organe de représentation à son obligation de pourvoir à la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble, du fait de compteurs d’eau défectueux ;

Que cependant, d’une part, le dysfonctionnement des compteurs d’eau allégué par les défendeurs n’est pas démontré, les diverses pièces produites, notamment échanges de mails, ne révélant pas que la prétendue surconsommation d’eau qui a pu être soupçonnée trouve son origine dans un défaut des compteurs, lesquels ne constituent d’ailleurs pas nécessairement des parties communes ;

Que d’autre part, les défendeurs ne caractérisent aucun préjudice, dès lors que non seulement la prétendue surconsommation d’eau, pour la période antérieure au changement des compteurs, n’est pas établie au regard des derniers relevés ISTA produits qui traduisent une consommation moyenne annuelle normale, et que, encore, l’application éventuelle d’un forfait de consommation même sans information spécifique ne leur a causé aucun dommage puisque rien ne démontre que la consommation finalement acquittée n’était pas conforme à la réalité notamment au regard de la composition du foyer occupant les lieux, et ce d’autant que ces charges ont pu être récupérées sur les locataires ;

Qu’en conséquence, Monsieur et Madame [X] [K] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

— Sur les autres demandes

Attendu que compte tenu de l’ampleur de la dette et de l’absence de tout réglement alors même que les défendeurs ne pouvaient prétendre ne devoir aucune charge, leur demande de délais de paiement sera rejetée ;

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 9 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE «LES MEGALITHES» la somme de 7561,20 € (SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET VINGT CTS) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

ORDONNE à compter de jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE «LES MEGALITHES» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] [K] et Madame [N] [X] [K] in solidum aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE