PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/00815 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NSXY

72A

S.D.C. [Localité 8]

C/

[F] [R], [U] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8], sise [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et F [C], SA immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Valérie GARÇON , avocat plaidant au barreau de Bobigny

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [U] [U], demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

Monsieur [F] [R] et Madame [U] [U] sont propriétaires en indivision des lots n°204 et 443 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 11], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, le [Adresse 12] [Localité 8] (SDC [Localité 8]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Loiselet père, fils et F [C], SA a fait assigner M [R] et Mme [U] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 358,00 euros au titre l’arriéré des charges de copropriétés arrêtées au 1er trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la sommation,

—  898,12 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens

M [R] et Mme [U], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 18 juillet a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— l’extrait cadastral dont il résulte que M [R] et Mme [U] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°204 et 443,

— un extrait du règlement de copropriété,

— une sommation de payer la somme de 9 161.44 euros en date du 10 octobre 2022, par acte de commissaire de justice déposé à l’étude,

— une mise en demeure, par lettre recommandée avisé le 7 novembre 2023, de régler la somme de 10 424,79 euros au titre de charges de copropriété et frais de contentieux,

— le décompte de la dette,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2020, 17 mars 2021, 6 mai 2021 et 9 février 2023,

— le contrat du syndic valable entre le 6 mai 2021 et le 5 mai 2024,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 358 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « frais ouverture contentieux » en date du 12 juin 2020, du 12 septembre 2022, du 14 décembre 2022 pour un montant de 100 euros, et en date du 13 décembre 2023 pour un montant de 111,30 euros, n’entrant pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de mise en demeure du 27 avril 2020, 26 juillet 2022, 26 janvier 2023 et 26 octobre 2023, les accusés de réception ne sont pas produits de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés et seront donc écartés.

Il en sera de même des frais de relance du 27 mai 2020, 26 août 2022, 28 novembre 2022, 27 février 2023 et 27 novembre 2023, lesquelles supposent pour être définies comme telles d’avoir été précédées de mises en demeure adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En outre, le syndicat ne justifie pas de la nécessité d’adresser ces mises en demeure multiples qui ont engendré des coûts importants, une seule mise en demeure étant exigée pour procéder au recouvrement des charges et faire courir les intérêts au taux légal. L’ensemble des frais correspondant aux mise en demeure et frais de relance seront donc déduits de la somme due.

Enfin, les frais intitulés « W2G F1225911COP204 » en date du 30 octobre 2023, pour un montant de 114 euros, qui ne sont pas justifiés, ne seront pas retenus.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure du 26 octobre 2022 et la relance du 28 novembre 2022, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit pour un total de 73,10 euros.

* Sur la condamnation solidaire

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, l’extrait de règlement de copropriété (pièce n°2 du demandeur) ne prévoit pas de clause de solidarité. La demande en condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il convient en conséquence de condamner M [R] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, la somme de 9 431,10 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appels de fonds 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, date de la sommation de payer, pour la somme de 9 161,44 euros et à compter de l’assignation du 07 février 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC [Localité 6] Ouest n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages- intérêts distincts.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M [R] et Mme [U], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement, à proportion de leur droits respectifs dans l’indivision, M. [R] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ''[Localité 8]'' sise [Adresse 2] à [Localité 7], la somme de 9 431,10 euros, appel de fonds 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 10 octobre 2022 pour la somme de 9 161,44 euros et du 07 février 2024 pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence ''[Localité 8]'' sise [Adresse 2] à [Localité 7] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [R] et Mme [U] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum M. [R] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ''[Localité 8]'' sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS