Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 6 février 2026, n° 25/02916

TJ Marseille 6 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-conformité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure n'était pas conforme à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, car elle ne mentionnait pas les provisions dues au titre du budget en cours, rendant les demandes irrecevables.
Rejeté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité des demandes principales, ce qui a conduit à l'absence de fondement pour la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais liés à la procédure
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité des demandes principales, ce qui a conduit à l'absence de fondement pour le remboursement des frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 6 févr. 2026, n° 25/02916
Numéro(s) :	25/02916
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025

N° RG 25/02916 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SWM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE MASSILIA SIS [Adresse 3],

Représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O], [Z] [U]

Née le 30 Mars 1948 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Grosse délivrée le

À 06.02.2026

— Maître [L] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [U] est propriétaire des lots 272, 392 et 618 au sein d’un ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 aout 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER FINE a fait assigner Madame [O] [U] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  8702,50 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2020 au 4 aout 2025,

—  3970,80 euros au titre des charges de copropriété non encore échues, jusqu’au 31 décembre 2026,

—  1579,96 euros au titre du solde de charges des exercices antérieurs votés et approuvés au 31 décembre 2024

—  815,40 euros au titre des frais nécessaires,

—  347,54 euros au titre des frais entrant dans les dépens,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date de la sommation de payer, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et ce, jusqu’à parfait paiement,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens qui devront comprendre le coût de la sommation de payer, de la présente assigantion, de la signification de la décision à intervenir, des fraix d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Il sollicite par ailleurs qu’à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge du débiteur défaillant.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats.

À l’audience du 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il précise être opposé à toute demande de délais de paiement.

Madame [O] [U], bien que régulièrement convoquée (par LRAR), n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER FINE produit un courrier du 28 avril 2025, aux termes duquel il met en demeure Madame [O] [U] de payer la somme de 7507,78 euros.

Toutefois, il résulte du décompte joint que la somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges à compter du 1er juillet 2020.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 28 avril 2025 pour le courrier du même jour.

A l’examen du procès verbal d’assemblée générale en date du 24 juin 2024, il apparaît en effet que les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 ont été approuvés.

Il ne peut donc plus s’agir du budget en cours à la date de la mise en demeure.

Cela vaut également pour les sommes réclamées au titre des années 2020, 2021, 2022, concernant elles-aussi des comptes ayant été approuvés.

Ainsi, dans le cadre de la procédure spécifique accélérée au fond, le syndicat des copropriétaires ne pouvait mettre en demeure Madame [O] [U] que de payer les sommes dues au titres du budget en cours à la date de la mise en demeure voire des budgets non approuvés antérieurs, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER FINE supportera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER FINE,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée « le massilia » situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LAUGIER FINE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE