TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [R], Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62ES

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62ES

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [R] est locataire d’un appartement consenti par [Localité 4] HABTAT OPH le 12 janvier 2015, situé [Adresse 2] (contrat non versé aux débats).

Se plaignant d’un trouble à son obligation de jouissance paisible du bien pris à bail, PARIS HABTAT OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, fait assigner Monsieur [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [Z] [R],

— l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement de la somme de 399,44 euros d’impayés de loyers et de charges au 31 octobre 2024, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat s’est poursuivi,

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABTAT OPH, représentée par son avocat, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement, et a actualisé sa créance à la somme de 938,11 euros du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [Z] [R] a comparu en personne à l’audience du 7 avril 2025. Il a sollicité le rejet des prétentions adverses. Il a expliqué que ses voisins tentent de porter atteinte à son intégrité physique en dispersant du gaz et du poison par les fissures de son appartement et en générant des décharges de courant. Il a ajouté être suivi par un psychiatre en CMP.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la preuve du contrat, il sera rappelé qu’un contrat verbal est régulier, ainsi que l’a reconnu la jurisprudence (Cass. 3e civ., 7 févr. 1990 n°88-16.225). En l’espèce l’existence d’un tel contrat de bail est reconnue par les deux parties et le bailleur produit un décompte locatif portant sur l’appartement pris à bail par Monsieur [Z] [R], montrant des mouvements au débit et au crédit. La preuve du contrat est donc apportée et la loi du 6 juillet 1989 se trouve être applicable à un tel contrat.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 du contrat, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, [Localité 4] HABTAT OPH communique un constat de commissaire de justice du 10 décembre 2024 rapportant les dénonciations de plusieurs résidents de l’immeuble sur le comportement de Monsieur [Z] [R] : un voisin expose que, « depuis 5 ans », Monsieur [Z] [R] « le réveille la nuit, le suit dehors » et fait « des bruits de coups ou de TV / musique à fond ». Un autre résident confirme que « depuis 2016 », Monsieur [Z] [R] « frappe en pleine nuit dans les parties communes ». Une voisine se plaint que le défendeur « la suit même dans la rue et il l’insulte » et qu’il « tape dans les murs et met la musique à fond » au point qu’elle a « souvent appelé la police ». Ces témoignages recueillis par le commissaire de justice sont confirmés par nombre de mains courantes et d’attestations d’autres résidents, établies entre 2016 et 2024. Une plainte a été déposée par un habitant de l’immeuble en date du 24 janvier 2020, laquelle fait aussi référence à plusieurs pétitions adressées au bailleur relatives à l’attitude de Monsieur [Z] [R] au sein de l’immeuble. Les déclarations des habitants de l’immeuble sont ainsi concordantes pour renvoyer à des nuisances sonores et une attitude provocatrice et inquiétante de Monsieur [Z] [R] à leur égard dans leur vie quotidienne.

Les plaintes du voisinage de Monsieur [Z] [R] auprès de leur bailleur paraissent pouvoir être mises en corrélation avec les propos délirants de Monsieur [Z] [R] à l’audience du 7 avril 2025, lequel a parlé d’une « conspiration » de voisins qui tentent de le « gazer » et « l’empoisonner » au travers des fissures des murs de son appartement et d’un suivi en psychiatrie.

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante. Elles touchent l’ensemble des résidents de l’immeuble, y compris la nuit. Elles ont débuté dès l’entrée dans les lieux par Monsieur [Z] [R] et se prolongent dans le temps, puisque les témoignages concernent la période de 2015 à 2024, soit près de neuf années. Il sera relevé enfin que Monsieur [Z] [R] a été plusieurs fois averti, en dernier lieu par une sommation de cesser les nuisances sonores, délivrée par le bailleur le 21 juin 2024, sans que les troubles ne cessent.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Malgré l’inquiétude que suscitent le comportement et les réactions de Monsieur [Z] [R] pour son entourage immédiat, telle qu’elle transparaît de la lecture des mains courantes et attestations, il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement

Monsieur [Z] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABTAT OPH produit un décompte du 26 mars 2025, montrant que Monsieur [Z] [R] est redevable de la somme de 938,11 euros, échéance de février 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite. Monsieur [Z] [R] n’apporte aucun élément à l’audience de nature à contester le principe ou le montant de sa dette locative. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Monsieur [Z] [R] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [Z] [R], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 janvier 2015 entre [Localité 4] HABTAT OPH et Monsieur [Z] [R] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABTAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à [Localité 4] HABTAT OPH la somme de 938,11 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au 26 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

RAPPELLE que Monsieur [Z] [R] est tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à [Localité 4] HABTAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à [Localité 4] HABTAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection