TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/01581 – N° Portalis DB2R-W-B7J-D33Y

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] /, [S], [N]

MINUTE N° : 26/00020

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1]

sise, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. SGIT, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Sabrina AGOSTINI, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur, [S], [N]

né le 07 Janvier 1988 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 4] (ROYAUME-UNI)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 21 Janvier 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BONNEVILLE (procédure orale) et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Maître Sabrina AGOSTINI.

Expédition délivrée le même jour au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [S], [N] est propriétaire des lots de copropriété n° 103, 304 et 392 dans la résidence dénommée ,“[Adresse 5]” situé, [Adresse 6], [Localité 2].

Par acte du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ,“[Etablissement 1]” a fait assigner Monsieur, [N] devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins principales de paiement de charges.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, il sollicite de voir condamner Monsieur, [N] :

— au paiement de la somme de 7782,31 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2026 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— au paiement de la somme de 462 € au titre des frais de recouvrement,

— au paiement de 2500 € à titre de dommages et intérêts,

— au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir :

— que Monsieur, [N] a bien été convoqué à sa dernière adresse connue pour l’assemblée générale du 4 juillet 2024, dont les résolutions lui sont donc opposables,

— que les micro coupures d’électricité ne sont pas imputables au syndicat et n’exonérèrent pas le défendeur du paiement de ses charges,

— que le prétendu défaut de connexion internet n’est pas établi et n’exonère pas le défendeur du paiement de ses charges,

— que les manquements allégués, que le défendeur impute en réalité au syndic, ne sauraient justifier des dommages et intérêts compensés avec la créance du syndicat, faute de créances réciproques, liquides et exigibles,

— que le syndicat a signé un contrat de syndic avec la société SGIT et non avec la société TERRESENS, et aucun conflit d’intérêt de ces deux sociétés n’existe,

— que le défendeur fait preuve de mauvaise foi en s’abstenant de manière systématique de payer ses charges, ce qui a pour effet de faire supporter à l’ensemble de la copropriété sa défaillance.

Monsieur, [N] s’oppose aux demandes.

Il fait valoir :

— que n’ayant jamais été convoqué à l’assemblée générale du 4 juillet 2024 et n’ayant jamais reçu le procès-verbal correspondant, ses décisions ne lui sont pas opposables,

— que les manquements du syndic, résultant de coupures répétées d’électricité et chauffage, d’une absence de connexion internet pendant plusieurs mois et d’une carence persistante malgré plusieurs alertes, rendent le bien impropre à son exploitation et justifient que, par exception d’inexécution, les charges ne soient pas acquittées,

— qu’il a subi un préjudice économique du fait de ces manquements, des réservations locatives étant annulées, si bien que si une dette de charges était reconnue, elle serait éteinte par compensation avec sa créance indemnitaire évaluée à 5480 €,

— que le syndic manque à son obligation de gestion impartiale, compte tenu de ses liens avec la société TERRESENS qui exploite la plupart des lots de copropriété,

— que les frais réclamés sont dépourvus de fondement légal,

— qu’il n’est pas de mauvaise foi, ayant d’ailleurs réglé sans difficultés ses charges relatives à une autre copropriété gérée par le même syndic.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

Qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes ; que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

Qu’en l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Monsieur, [N], le demandeur justifie de la convocation de ce dernier à l’assemblée générale du 4 juillet 2024 et de la notification du procès-verbal de cette assemblée générale, par lettres recommandées adressées à la seule adresse connue de Monsieur, [N] au Royaume Uni, telle que figurant sur la notification de transfert de propriété, ce dernier n’ayant fait part d’aucun changement d’adresse, ce que les accusés de réception confirment, les plis n’ayant simplement pas été réclamés ;

Que dès lors, les décisions de cette assemblée générale, approuvant le budget prévisionnel pour la période litigieuse du 1er juillet 2024 au 7 janvier 2026, sont opposables à Monsieur, [N] ;

Et attendu que les manquements allégués par Monsieur, [N], à les supposer établis, ne sont pas susceptibles de justifier une exception d’inexécution de nature à le libérer de son obligation de paiement ou de permettre une extinction de la dette par compensation avec une créance indemnitaire ;

Qu’en effet, d’une part, Monsieur, [N] invoque des manquements du syndic à ses obligations, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, voire des manquements de la société TERRESENS, locataire commerciale de plusieurs lots, et non pas des manquements du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ;

Qu’aucune réciprocité des obligations ne permet donc de faire application d’une exception d’inexécution ou d’une compensation ;

Que d’autre part, à supposer que les manquements allégués puissent être imputés au syndicat des copropriétaires lui-même, ils ne sont pas suffisamment caractérisés par les échanges de mails produits et ne présentent pas une gravité telle qu’ils puissent exonérer Monsieur, [N] du paiement de ses charges ;

Que pour ces mêmes motifs, aucune compensation ne saurait être admise entre la dette de charges et une prétendue indemnité due par le demandeur en réparation des manquements, dont le montant n’est au surplus étayé par aucun élément de preuve ;

Qu’en conséquence, Monsieur, [N] est bien tenu au paiement des charges appelées sur le fondement des budgets votés lors de l’assemblée générale ;

Qu’il ressort du relevé de compte et des appels de fonds produits que Monsieur, [N] est redevable, au 7 janvier 2026, de la somme de 7666,31 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété, hors frais ;

Attendu par ailleurs qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge du débiteur ;

Qu’encore faut-il que ces frais aient été nécessaires et soient justifiés ;

Qu’en l’espèce, si le coût d’une mise en demeure de 20 € apparaît justifié et nécessaire, les autres frais de relance ne le sont pas ;

Qu’en outre, si les honoraires forfaitaires de l’organe de représentation du syndicat ne comprennent pas le travail passé à transmettre les documents à l’avocat et doivent faire l’objet d’une tarification dans le contrat de syndic en application du décret du 26 mars 2015, il n’en résulte pas pour autant que de tels frais de transmission soient des frais strictement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’au demeurant, les frais d’ouverture et de suivi du dossier transmis à l’avocat ne sont tout au plus considérés par ce décret comme des frais pouvant relever des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce ;

Qu’en tout état de cause, l’appréciation de la nécessité des frais engagées exigée par la loi, dont la valeur normative est supérieure à celle du décret, ne saurait résulter du seul fait que le décret du 26 mars 2015 liste des actes comme pouvant relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’appréciation de leur réelle nécessité, in concreto, relevant du tribunal ;

Que ces frais, représentant la somme de 462 €, ne sont donc pas justifiés ;

Qu’enfin, s’agissant des frais d’assignation et de traduction de celle-ci, ces derniers relèvent des dépens et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu en conséquence que Monsieur, [N] sera condamné au paiement de la somme totale (charges et frais de l’article 10-1) de 7686,31 € arrêtée au 7 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure sur la somme de 4083,02 € ;

Attendu en revanche que le demandeur ne justifie pas de la mauvaise foi du débiteur, qui ne saurait résulter uniquement de ce qu’il contestait à tort les charges réclamées ;

Qu’en tout état de cause, le demandeur ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, ne produisant notamment aucun élément sur les difficultés de trésorerie qui auraient été subies du fait de la défaillance de Monsieur, [N] ;

Qu’il sera donc débouté de sa demnade de dommages et intérêts ;

Attendu que Monsieur, [N], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant le coût de l’assignation et de sa traduction, et sera condamné au paiement de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction :

CONDAMNE Monsieur, [S], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,«[Etablissement 1]» la somme de 7686,31 € (SEPT MILLE SIX CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET TRENTE ET UN CTS) au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 4083,02 € ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,«[Adresse 5]» de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,«[Etablissement 1]» la somme de 600 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [S], [N] aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et de sa traduction ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE