TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Keltoum MESSAOUDEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [H] [B]

Monsieur [C] [G] [B],

Monsieur [I] [B]

Monsieur [S] [U] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIKU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER sis [Adresse 5]

représenté par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDEURS

— Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

— Monsieur [C] [G] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

— Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

— Monsieur [S] [U] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIKU

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [B], M. [S] [U] [B], M. [I] [B] et M. [C] [G] [B] sont propriétaires des lots n°10 et 56 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par le syndic le cabinet HOMELAND, a assigné M. [H] [B], M. [S] [U] [B], M. [I] [B] et M. [C] [G] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement solidaire des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  2513,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  885 euros au titre des frais de recouvrement,

—  3000 euros de dommages et intérêts,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes aux sommes de 326,85 euros au titre des charges et 744 euros au titre des frais et a sollicité pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé que le syndic en exercice de l’immeuble était désormais le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que M. [H] [B] avait soldé la dette mais que les défendeurs restaient débiteurs des charges courantes échues depuis le 24 juin 2025.

Assignés à étude, M. [H] [B] et M. [S] [U] [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Assigné à personne, M. [C] [G] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Assigné à domicile, M. [I] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que les charges visées dans l’assignation ont toutes été réglées. S’il a fait valoir à l’audience une assignation d’actualisation, il n’a pas justifié de sa signification aux défendeurs de telle sorte qu’il ne sera pas statué sur cette nouvelle demande au titre des charges arrêtées au 6 octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtée au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 744 euros se décomposant comme suit :

—  399 euros facture Homeland 2025-C386-67437,

—  39 euros mise en demeure 8 juin 2025,

—  306 euros suivi litige recouvrement.

Les sommes de 306 euros et 39 euros sont faites à l’audience en l’absence des défendeurs et elles ne seront pas prises en compte.

S’agissant de la facture de 399 euros, elle est versée en procédure et correspond à la transmission du dossier à avocat. Il n’est toutefois justifié d’aucune diligence particulière ou exceptionnelle et cette demande sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le règlement de la dette et les tantièmes détenus par les défendeurs (27/1003) ne justifient pas qu’ils soient condamnés à des dommages et intérêts. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il allègue.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Au regard de la solution du litige, le demandeur sera également débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard du décompte en date du 26 juin 2025 versé en procédure, il apparaît que la demande initiale au titre des charges et des frais a été réglée le 24 juin 2025, soit le lendemain de la délivrance de l’assignation. Il apparaît toutefois que la mise en demeure préalable à la délivrance de l’assignation n’a été envoyée qu’à un seul des défendeurs de telle sorte qu’il n’est pas démontré que l’assignation était nécessaire. Quant à l’audience, il est établi qu’elle ne l’était pas au regard de l’apurement de la dette six mois auparavant.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, de sa demande au titre des charges arrêtées au arrêtée au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, de sa demande au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, de sa demande au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03616 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIKU