TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/903

N° RG 24/00970 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3U4

3 copies

GROSSE délivrée

le 28/10/2024

à M^e Eugénie CRIQUILLION

la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET

Rendue le VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DU [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domcilié en telle qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Aurore SICET de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 22 mars et 30 avril 2024, la SCI DU [Adresse 4] a fait assigner Mme [C] [K] épouse [J], exerçant en son nom sous l’enseigne “La Teranga Sénégalaise”, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre elles le 14 janvier 2019 à la date du 04 février 2024 ;

— condamner Mme [J]-[K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 20 053,71 euros outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter de la date du commandement de payer ;

— ordonner en tant que de besoin l’expulsion de Mme [J]-[K], ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner Mme [J]-[K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 04 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la complète libération des lieux, égale au montant du loyer en principal majoré de 50 %, charges et taxes en sus, soit la somme de 1 200 euros par mois ;

— condamner Mme [J]-[K] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La demanderesse expose que, par acte en date du 14 janvier 2019, elle a donné à bail à Mme [J]-[K] des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 3] pour y exercer une activité de restauration ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 04 janvier 2024, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 25 septembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle maintient ses demandes en actualisant à 19 843,14 euros le montant de sa créance ;

— la défenderesse, le 06 septembre 2024, par des écritures aux termes desquelles elle conclut:

— à titre principal, au débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, à l’irrecevabilité des demandes sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ; qu’il soit dit en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

— en tout état de cause, à la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle est à jour de tous ses loyers ; que le décompte produit mentionne, outre son nom, celui d’un certain “[I] [B]” dont elle ne sait rien ; qu’elle n’a jamais entamé de démarches pour lui vendre le fonds de commerce contrairement à ce que soutient la demanderesse ; que les sommes réclamées, presque toutes datées du 25 novembre 2022, ne sont ni justifiées ni compréhensibles ; qu’elle justifie par des quittances avoir réglé ses loyers ; qu’aucune relance ne lui a jamais été adressée ; que la demanderesse n’est plus recevable à lui réclamer à posteriori des charges mensuelles qui n’ont jamais été facturées et pour lesquelles aucun appel de charges ne lui a été adressé ; que certaines demandes sont prescrites ; qu’au surplus, la bailleresse ne respecte pas les termes du bail en tentant d’augmenter rétroactivement le montant du loyer alors même que le bail prévoit qu'”un réajustement de loyer pourra avoir lieu mais pour la première fois qu’à compter du 1er janvier 2025, et que la demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception". Elle ajoute qu’elle a subi plusieurs dégâts des eaux, dont le dernier le 27 février 2024 dont elle a dû supporter le coût des réparations comme en août 2021.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés (page 9 du contrat) ;

— qu’il prévoit aussi (page 8) que le loyer de 9 600 euros annuels est payable en 12 termes égaux chacun de 800 euros hors droits, taxes et charges, payables d’avance les premiers de chaque mois, et que le preneur versera au bailleur en même temps que chaque terme de loyer une provision sur charges équivalente au prorata de taxes foncières ;

— qu’il précise par ailleurs que les parties conviennent d’une indexation du loyer tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance (…) mais pour la première fois qu’à compter du 1er janvier 2025 (…) ; que la demande de révision doit être formée par acte extra judiciaire ou par LRAR ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 04 janvier 2024, à hauteur d’une somme de 20 041,47 euros dont 19 833,17 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 26 décembre 2023 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établissait au 04 juillet 2024 à la somme de 19 634,84 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de février 2019 à juillet 2024.

La défenderesse, qui soutient qu’elle est à jour de ses loyers, produit aux débats 23 quittances de loyers établies entre juillet 2019 et octobre 2023, toutes d’un montant de 800 euros.

Il en ressort qu’elle ne justifie pas s’être ainsi acquittée de l’intégralité des sommes dues, puisque le décompte couvre une période représentant plus de 4 ans, soit plus de 48 mois, de loyers, et qu’elle n’a jamais réglé les charges et provisions prévues au contrat.

Il n’y a pas lieu dès lors de rejeter purement et simplement la demande.

La défenderesse invoque par ailleurs des contestations sérieuses tenant au fait que le décompte produit mentionne, outre son nom, celui d’un certain “[I] [B]” dont elle ne sait rien ; qu’elle n’a jamais entamé de démarches pour lui vendre le fonds de commerce contrairement à ce que soutient la demanderesse ; que les sommes réclamées, presque toutes datées du 25 novembre 2022, ne sont ni justifiées ni compréhensibles ; qu’aucune relance ne lui a jamais été adressée ; que la demanderesse n’est plus recevable à lui réclamer a posteriori des charges mensuelles qui n’ont jamais été facturées et pour lesquelles aucun appel de charges ne lui a été adressé ; que certaines demandes sont prescrites ; qu’au surplus, la bailleresse ne respecte pas les termes du bail en tentant d’augmenter rétroactivement le montant du loyer alors même que le bail prévoit qu'”un réajustement de loyer pourra avoir lieu mais pour la première fois qu’à compter du 1er janvier 2025, et que la demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception".

La demanderesse a, à juste titre, déduit de sa créance, dans son dernier décompte, les sommes résultant d’une indexation appliquée en effet en violation des stipulations du bail.

C’est en revanche à bon droit qu’elle oppose :

— que la mention du nom d’un dénommé M.[I] à côté du nom de la défenderesse (ce qu’elle justifie par le fait que c’est lui qui aurait réglé les loyers les 25 octobre 2023, 27 décembre 2023 et 12 janvier 2024) est sans conséquence dans la mesure où il est établi que le décompte concerne bien la défenderesse et les locaux litigieux ;

— que même si certains décomptes comportent sur de nombreuses lignes la date du 25 novembre 2022 (qui correspond selon elle non pas à la date de naissance de la créance de loyer mais de celle à laquelle la société gestionnaire a changé de logiciel de gestion et donc transféré l’ensemble des données du précédent logiciel), les pièces produites aux débats permettent d’identifier clairement les mensualités concernées, qui concernent la période de février 2019 à juillet 2024 ;

— que les provisions sur charges équivalente au prorata de taxes foncières sont expressément stipulées au contrat, et qu’elle justifie avoir adressé à la locataire plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception qui sont revenues avec la mention “pli avisé pas retiré (ses pièces 7, 8 et 11).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, les contestations de la défenderesse ne pouvant être qualifiées de sérieuses, que la résiliation du bail commercial est intervenue le 04 février 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [J]-[K], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 04 février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, Mme [J]-[K] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner Mme [J]-[K] au paiement de la somme provisionnelle de

18 734,84 euros (19 634,84 euros – 900 euros) au titre des loyers et charges impayés pour la période de mai 2019 à juillet 2024, mensualité de juillet 2024 incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable après déduction des sommes réclamées au titre des loyers de février et avril 2019 (100 + 800 euros) qui encourent la prescription ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

— de condamner Mme [J]-[K] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 887,05 euros (800 + 14,48 + 72,57) à compter du 1er août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration fondée sur les clauses du contrat, qui s’apparente à une clause pénale dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article L.145-41 du code du commerce,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI DU [Adresse 4] et Mme [J]-[K] ;

Condamne Mme [J] – [K] à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme provisionnelle de 18 734,84 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 04 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne Mme [J]-[K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 887,05 euros à compter du 1er août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [J]-[K], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés situés [Adresse 4] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SCI DU [Adresse 4] du surplus de ses demandes

Condamne Mme [J]-[K] à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J]-[K] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,