Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01157 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI6A

Société LES LYS ASSOCIES

C/

[Z] [O]

— Expédition délivrée au défendeur

— FE délivrée au demandeur

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société LES LYS ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [P] [X] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

né le 21 Mai 1986

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 1er mai 2022, la SCI LES LYS ASSOCIES a loué à M. [Z] [O] un logement situé [Adresse 5]. Il est prévu dans ce contrat qu’à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, ou d’assurance locative, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SCI LES LYS ASSOCIES a fait délivrer à M. [Z] [O] un commandement de payer la somme de 1.668,78 euros au titre de l’arriéré dans le délai de deux mois, et de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, et ce aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2024, la SCI LES LYS ASSOCIES a fait citer M. [Z] [O] à l’audience du 9 août 2024 du juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir :

* constater la résiliation de plein droit du contrat de location,

* ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. [Z] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

* condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 1.603,38 euros,

* condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamner le défendeur à payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner le défendeur aux dépens.

A l’audience du 9 août 2024, la SCI LES LYS ASSOCIES, régulièrement représentée, a pris acte du justificatif d’assurance produit à l’audience par M. [Z] [O], a indiqué que la dette locative est soldée mais a maintenu sa demande initiale en constat de la résiliation du bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

M. [Z] [O], quant à lui a indiqué avoir repris le paiement du loyer, avoir réglé sa dette et être assuré et a demandé au juge des contentieux de la protection de ne pas constater la résiliation du bail et de ne pas prononcer son expulsion.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024.

La procédure est donc régulière.

— Sur la résiliation du contrat de bail :

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou défaut d’assurance.

Par exploit du du 30 janvier 2024, la SCI LES LYS ASSOCIES a fait délivrer à M. [Z] [O] un commandement de payer la somme de 1.668,78 euros au titre de l’arriéré dans un délai de deux mois, et de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, et ce aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit insérée au bail et reproduit les dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 ; il est régulier, ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification et M. [Z] [O] n’a pas produit son assurance dans le mois de la signification.

Néanmoins M. [Z] [O] a produit à l’audience le justificatif qu’il était bien assuré au jour du commandement et depuis, de telle sorte que les conditions de la résiliation de plein droit pour défaut d’assurance ne sont pas réunies.

En revanche s’agissant du défaut de paiement, la dette n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, de sorte que la SCI LES LYS ASSOCIES est fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 31 mars 2024.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire qui a repris le paiement des loyers, des délais de paiement dans la limite de 3 années en suspendant les effets de la clause résolutoire.

Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort des débats, d’une part que M. [Z] [O] a régularisé la dette locative depuis la délivrance de l’assignation, d’autre part qu’il a repris le paiement des loyers courants, enfin qu’il perçoit désormais un salaire de 1.800 euros qui lui permet de régler son loyer.

Dans ces conditions il convient de lui accorder un délai de paiement sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 jusqu’au jour de l’ordonnance, de constater qu’il a régularisé la dette locative avant l’audience et en conséquence que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dès lors la demande en expulsion et fixation d’indemnités d’occupation sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’instance ayant été régulièrement introduite et étant fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque la créance a été soldée postérieurement, les dépens seront mis à la charge de M. [Z] [O].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner M. [Z] [O] à verser à la SCI LES LYS ASSOCIES la somme de 200 euros au titre de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Constatons que M. [Z] [O] était assuré au jour de la délivrance du commandement de justifier d’une assurance et que les conditions d’une résiliation de plein droit fondée sur le défaut d’assurance ne sont pas réunies ;

Constatons que la SCI LES LYS ASSOCIES a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

Constatons la reprise du paiement du loyer courant ;

Accordons, sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à M. [Z] [O] des délais de paiement jusqu’à la date de l’ordonnance pour acquitter sa dette locative due au jour de l’assignation ;

Constatons que la dette est soldée au jour de la présente décision ;

Disons en conséquence que la clause de résiliation de plein droit est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboutons la SCI LES LYS ASSOCIES en sa demande d’expulsion et fixation d’indemnités d’occupation ;

Condamnons M. [Z] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État, et à payer à la SCI LES LYS ASSOCIES une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus les demandes ;

Constatons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection