Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 10 juillet 2025, n° 25/00305

TJ Bordeaux 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le propriétaire était effectivement tenu de payer sa quote-part de charges, et que la demande en paiement était bien fondée.
Accepté
Préjudice subi par le syndicat en raison du non-paiement
La cour a reconnu que le syndicat avait effectivement subi un préjudice en raison du non-paiement des charges par le propriétaire, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 10 juil. 2025, n° 25/00305
Numéro(s) :	25/00305
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paola JOLY
Cabinet(s) :	SCP BAYLE - JOLY

Texte intégral

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7EV

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7EV

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC MONTGOLFIER

[I] [N]

Exécutoires délivrées

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MONTGOLFIER sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice, la SARL AQUITAINE OCEAN dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [N]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillant

N° RG 25/00305 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7EV

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MONTGOLFIER sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUITAINE OCEAN, par acte du 13 janvier 2025, a assigné M. [I] [N], propriétaire des lots n°149 (appartement) n°31 (cellier) et n°77 (parking), devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action

— la condamnation de M. [I] [N] au paiement de la somme de 19.925,82 euros au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter du 9 novembre 2023,

— la condamnation de M. [I] [N] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— la condamnation de M. [I] [N] au paiement d’une somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Bien que régulièrement assigné, M. [I] [N] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2025.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MONTGOLFIER sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUITAINE OCEAN, produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et révisant le budget de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et révisant le budget de l’exercice en cours,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 14 novembre 2023 et 3 juillet 2024 approuvant un projet de travaux, et faisant un point sur ceux-ci,

— le contrat de syndic jusqu’au 30 juin 2025,

— le décompte des charges de copropriété dues par M. [I] [N] actualisé au 7 janvier 2025 faisant ressortir un solde à payer de 19.925,82 euros,

— les appels de fonds pour 2023 2024 et 2025, l’appel de fonds du 1er janvier 2025 mentionnant le solde à payer de 19.925,82 euros,

— deux mises en demeure du 8 novembre 2023 et du 4 septembre 2024 avec les accusés de réception des deux mises en demeure, la dernière pour un montant de 19.004,06 euros.

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient, conformément à la demande, de condamner M. [I] [N] au paiement de la somme de 19.565,82, avec intérêt au taux légal sur la somme de 19.004,06 euros à compter du 4 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus. Dès lors qu’elle n’est pas énoncée au dispositif de l’assignation, le tribunal n’a pas à statuer sur la demande de capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Conformément à la demande, il sera ajouté à cette somme 360 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de cette créance justifiée, par application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des factures versées aux débats.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de M. [I] [N] dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ou 1240 du même code. En outre, les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires de ce chef, une somme de 800 euros.

M. [I] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner M. [I] [N] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MONTGOLFIER sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUITAINE OCEAN la somme de 19.925,82 euros, avec intérêts au taux légal sur 19.004,06 euros à compter du 4 septembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de capitalisation des intérêts

Condamne M. [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé MONTGOLFIER sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUITAINE OCEAN, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [N] aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT