N° RG 23/07306 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHAD

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/07306 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHAD

Minute

AFFAIRE :

[I] [O], [C] [M]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE FLORE, S.A.R.L. CITYA LANAVERRE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Emilie CAMBOURNAC

la SELARL HONTAS ET MOREAU

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [O]

né le 20 Septembre 1986 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [C] [M]

née le 17 Mai 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] sise [Adresse 4] représenté par son Syndic le CABINET CITYA LANAVERRE SARL sise [Adresse 3]

N° RG 23/07306 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YHAD

Représentée par Maître Pascal-Henri MOREAU de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La société CITYA LANAVERRE

SARL dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes en date du 07 septembre 2023, Mme [C] [M] et M [I] [O], copropriétaires du lot n°249, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] et le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de nullité des résolutions n°10,16,17,23 à 27 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 et en responsabilité du syndic.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Mme [C] [M] et M [I] [O] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et 1241 du code civil et du décret du 17 mars 1967, de :

— DIRE ET JUGER que Monsieur [O] et Madame [M] sont recevables et bien fondés à solliciter la nullité des résolutions n°10, 16, 17, 23 à 27, 29 et 30 de l’assemblée générale du 27 juin 2023,

— ANNULER les résolutions n°10, 16, 17, 23 à 27, 29 et 30 de l’assemblée générale du 27 juin 2023,

— DIRE ET JUGER que la société CITYA LANAVERRE a commis diverses fautes dans l’accomplissement de sa mission, lesquelles ont causé un préjudice certain, direct et personnel

à M [O] et Mme [M],

— DIRE ET JUGER que par là même, la société CITYA LANAVERRE a engagé sa responsabilité à l’égard de Monsieur [O] et Madame [M],

En conséquence,

— CONDAMNER la société CITYA LANAVERRE à payer à M [O] et Mme [M] une somme de 1.400 € à chacun à titre de dommages et intérêts, soit une somme totale de 2.800 euros,

— CONDAMNER la société CITYA LANAVERRE à procéder à l’affichage, dans les parties communes de l’immeuble, pendant une durée minimale d’un mois, d’un message d’excuses destiné à Monsieur [O] et Madame [M] pour les propos mensongers tenus lors de la réunion du 27 juin 2023 concernant les pare-vues qui auraient été installés par ces derniers sans l’accord de la copropriété.

— CONDAMNER la société CITYA LANAVERRE à mentionner ce même message d’excuses dans la convocation qui sera envoyée aux copropriétaires pour l’assemblée générale qui sera convoquées postérieurement à la décision à intervenir,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, l’astreinte commençant à courir à l’issue d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir et se terminant à l’issue d’une durée maximale de 4 mois.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société CITYA LANAVERRE à payer à Monsieur [O] et Mme [M] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société CITYA LANAVERRE à s’acquitter des entiers dépens,

— DISPENSER M [O] et Mme [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sollicite du tribunal de :

DÉCLARER recevable mais mal fondés Madame [M] et Monsieur [O] en leur action,

— JUGER que l’Assemblé Générale du 8 décembre 2023 et le vote qui en a découlé prive d’intérêt l’action Madame [M] et Monsieur [O],

— DÉBOUTER Madame [M] et Monsieur [O] de l’intégralité des demandes dirigées à l’encontre du SDC de la RESIDENCE LES [Adresse 16] DE FLORE,

— JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sera garanti et relevé indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SARL CITYA LANAVERRE.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE, demande au tribunal de :

— REJETER les demandes présentées à l’encontre de la SARL LANAVERRE tant par Monsieur [I] [O] et Madame [C] [M] que par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 11],

— REJETER les demandes d’annulation des résolutions n°10 e 17, 23, 24, 25, 26, 27 et 29 du PV du 27 juin 2023,

— CONDAMNER solidairement M [I] [O] et Mme [C] [M] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025.

A l’audience, le tribunal a soulevé d’office l’incompétence du juge du fond pour statuer sur le moyen tiré d’un défaut de la qualité d’opposant qui constitue une fin de non-recevoir qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I/Sur la demande d’annulation des résolutions n° 10,16,17,23,24,25,26,27,29,et 30

moyens des parties

Mme [C] [M] et M [I] [O], qui soutiennent avoir la qualité à agir en tant que copropriétaires opposants aux résolutions attaquées, sollicitent l’annulation des résolutions n° 10,16,17,23,24,25,26,27,29 et 30 aux motifs notamment que :

— le délai de convocation de 21 jours avant la date de l’assemblée générale du 27 juin 2023 n’a pas été respecté alors que la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2023 a été adressée par courrier électronique du 6 juin 2023 si bien que le délai a commencé à courir le 7 juin 2023, la date d’assemblée générale ne pouvant intervenir avant le 28 juin ; que même si une nouvelle assemblée a été convoquée le 8 décembre 2023, laquelle aurait régularisé la situation, il n’en demeure pas moins que le délai n’a pas été respecté ;

— en application de l’article 13 du décret du 17 mars 19767, la résolution n° 16, contient une erreur de libellé qui rend cette résolution différente de celle prévue à l’ordre du jour ;

— la résolution n° 29 qui porte sur l’autorisation à donner à M. [O] pour l’installation de deux pare-vues sur sa terrasse est précédée d’une résolution n° 28 dite informative, mensongère quant à l’obligation faite à M. [O] de déposer l’installation illicite de pare-vues alors qu’il s’agissait de tôles de protection.

Le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE s’oppose à la demande de Mme [C] [M] et M [I] [O] et soutient que ces derniers n’ont pas qualité pour agir en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où un copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution n’a pas la qualité d’opposant. Il indique, dans la mesure où le délai de convocation n’a pas été respecté à un jour près, il n’y a pas de débat sur la nullité des résolutions pour lesquelles les demandeurs étaient opposants, à savoir uniquement les résolutions n° 16 et 30.

En ce qui concerne la résolution n° 10, les demandeurs ayant voté favorablement, ils ne peuvent la contester, il en est de même pour les délibérations n° 17, 23, 24, 25, 26, 27, 29, celles-ci ayant été rejetées pour défaut de majorité, les demandeurs ne sont ni abstentionnistes, ni opposants. Dès lors, ces résolutions ne peuvent être annulées sur le fondement du non-respect du délai de 21 jours.

Il précise que la résolution n° 28 n’appelait pas à un vote de l’assemblée générale s’agissant d’un point d’information sur la demande spécifique de M [O] pour l’autorisation de l’installation de pare-vue.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] soutient qu’il ressort des éléments de la cause qu’il ne peut lui être fait aucun grief quant à un éventuel défaut de formalités et de respect des délais imposés par le décret du 17 mars 1967, l’émission des convocations en prévision de l’assemblée générale ne relevant pas de sa responsabilité.

Il rétorque, en outre, que la demande d’annulation des résolutions litigieuses est devenue sans objet dans la mesure où une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 8 décembre 2023 afin de régulariser celle du 27 juin 2023.

Il indique que si l’assignation avait pour but de lui rendre opposable le jugement à intervenir, l’action est principalement dirigée contre le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE ; qu’il y a lieu de débouter Mme [C] [M] et M [I] [O] de leurs demandes au titre de l’article 700 et des dépens et en tout état de cause, qu’il sera garanti et relevé indemne de toute condamnation par le syndic.

Réponse du tribunal

Le moyen tiré du défaut de qualité d’opposant ou de défaillant d’un copropriétaire pour contester une résolution d’assemblée générale constitue une fin de non-recevoir qui relève de la compétence du juge de la mise en état. Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état de cette fin de non-recevoir, le syndic est irrecevable à soutenir cette fin de non-recevoir devant le juge du fond.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 : « la convocation à l’assemblée générale de copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ».

En l’espèce, il n’est pas contestable qu’à un jour près, l’assemblée générale n’a pas été convoquée dans le délai requis. Cette irrégularité est suffisante pour obtenir la nullité des résolutions attaquées qui sera prononcée nonobstant l’absence d’intérêt du maintien de la demande de nullité en l’état d’une assemblée générale du 8 décembre 2023 qui a été convoquée dans les conditions de délai requises pour revoter les résolutions attaquées.

II/ Sur la demande de responsabilité du syndic

moyens des parties

Mme [C] [M] et M [I] [O] sollicitent l’allocation de la somme de 2 800 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les fautes commises par le syndic de copropriété, la SARL CITYA LANAVERRE ainsi que l’affichage, dans les parties communes de l’immeuble et dans la convocation de l’assemblée générale à venir, d’un message d’excuse sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Ils reprochent à ce dernier d’avoir omis d’inscrire à l’ordre du jour deux de ses propositions de résolution, d’avoir été négligent dans l’entretien de l’immeuble et d’avoir eu une attitude diffamatoire à leur encontre.

Le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE conclut au débouté de l’ensemble des demandes des requérants.

Réponse du tribunal

Le syndic de l’immeuble, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

La mise en œuvre de l’article 1240 suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

— Sur le défaut d’inscription à l’ordre du jour :

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 : «  un copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. »

En l’espèce, les résolutions que M. [O] souhaitait voir porter à l’ordre du jour, selon sa demande formée par courrier recommandé du 05 avril 2023, ont fait l’objet de résolutions lors de l’assemblée générale du 08 décembre 2023. Aucune faute ne peut être caractérisée sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. La persistance d’une gêne liée aux bruits métalliques provenant du toit de l’immeuble n’est pas en lien avec le retard d’inscription de la résolution souhaitée par M.[O]. La responsabilité du syndic n’a pas lieu d’être engagée de ce chef.

— Sur l’absence d’initiative du syndic pour l’entretien de l’immeuble :

Les demandeurs soutiennent que le syndic a commis une faute en refusant de soumettre au vote la résolution sur les nuisances sonores générées par les problèmes en toiture du bâtiment B malgré la demande faite en ce sens par M.[O] et en ne diligentant aucun travaux nonobstant les demandes écrites formulées par M.[O]. Ils demandent réparation d’un préjudice de jouissance lié aux nuisances qui perdurent du fait de la négligence du syndic.

Sous couvert d’une faute de négligence dans l’entretien de l’immeuble, les consorts [O] incriminent à nouveau le retard d’inscription d’une résolution, grief pour lequel la responsabilité du syndic a été écartée.

Par ailleurs, il n’est pas établi que le syndic ait omis de réaliser des travaux précis de nature à faire cesser un dommage qui est seulement allégué, s’agissant de nuisances sonores et non démontrées.

De surcroît, il apparaît que la résolution présentée par les demandeurs ne peut s’analyser en une résolution nécessitant un vote, alors qu’il s’agissait uniquement de faire intervenir l’assureur en sa garantie décennale. Or, le syndic a procédé à la déclaration du sinistre le 11 décembre 2023 (pièce n° 13 des demandeurs). Il n’est pas établi que cette déclaration de sinistre soit de nature à faire cesser les troubles dont les demandeurs se plaignent.

La responsabilité du syndic sera écartée de ce chef.

— Sur l’attitude diffamatoire du syndic :

Les demandeurs plaident que le fait de présenter M. [O] “comme un propriétaire qui fait fi des règles de copropriété et qui agit comme bon lui semble sans ses soucier des autres n’a pu que jouer en sa défaveur, ce qui explique qu’une nouvelle fois, la résolution ait recueilli aussi peu de voies favorables.”

Le syndic conteste avoir tenu des propos diffamatoires.

La lecture de la résolution n°28 lors de l’assemblée générale du 27 juin 2023, pas plus que celle de la résolution n° 24 lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2023, ne révèle aucun propos diffamatoire du syndic de nature à porter atteinte à l’honneur ou à la considération de M.[O]. A supposer qu’il y ait eu une méprise entre l’installation de deux pare-vues sur la terrasse et les plaques installées au-dessus de la terrasse de leur appartement, cette méprise pouvait être rectifiée dans le cadre des débats de l’assemblée générale et sans que la méprise ne révèle un caractère diffamatoire.

La responsabilité du syndic sera écartée de ce chef.

Les demandes indemnitaires et d’affichage sont en conséquence rejetées.

V/Sur les demandes annexes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Par mesure d’équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires, sans qu’il n’y ait lieu à garanti du syndic, avec dispense de Mme [M] et M.[O] des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le syndic, la SARL CITYA LANAVERRE, est irrecevable à soulever une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de Mme [C] [M] et M. [I] [O],

ANNULE les résolutions n° 10,16,17,23,24,25,26,27,29 et 30 de l’assemblée générale du 27 juin 2023,

REJETTE les demandes de Mme [C] [M] et M [I] [O] à l’encontre du syndic, la SARL CITYA LANAVERRE,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le [Adresse 15] [Adresse 12], aux entiers dépens,

DISPENSE Mme [C] [M] et M [I] [O] de participation aux frais de procédure.

La présente décision est signée par Madame RAFFRAY, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT