TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50Z

Minute

N° RG 24/01447 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGA7

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 06/10/2025

à M^e Kathleen GENTY

la SCP RUMEAU

COPIE délivrée

le 06/10/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCCV CLEMENCEAU

Société civile de construction vente dont le siège social est situé :

[Adresse 12]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [I]

né le 7 mars 1965 à [Localité 7] (ROUMANIE)

[Adresse 1]

[Localité 2] / BELGIQUE

Madame [U] [L]

née le 17 novembre 1962 à [Localité 10] (BELGIQUE)

[Adresse 1]

[Localité 2] / BELGIQUE

Tous deux représentés par Maître Kathleen GENTY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 19 juin 2024, la SCCV CLEMENCEAU a fait assigner Monsieur [O] [I] et Madame [U] [L] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir condamner solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [U] [L] à verser à la SCCV CLEMENCEAU une provision de 24.800 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mars 2024, représentant le solde du prix de vente et les condamner à verser une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 septembre, au cours de laquelle la SCCV CLEMENCEAU a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de la demande de sommation de communiquer et de provision à valoir sur dommages-intérêts formulées par les défendeurs, ainsi que de juger que leur demande d’expertise fonctionnera à leurs frais avancés.

Elle expose au soutien de ses prétentions que selon acte notarié du 30 décembre 2022, elle a vendu à Monsieur [I] et Madame [L] une maison d’habitation dans un groupe d’habitation dénommé [Adresse 8], en l’état futur d’achèvement. Elle explique que le prix de vente était fixé à la somme de 497.000 euros dont la totalité devait être réglée au jour de la livraison et de la mise à disposition de l’habitation. Elle indique que la livraison de l’immeuble est intervenue le 19 janvier 2024, avec réserves. Elle ajoute que les défendeurs ont décidé de consigner la somme de 24.800 euros auprès de la caisse des dépots et consignations. Elle explique avoir, suite à la levée de la quasi-totalité des réserves, sollicité le paiement du reliquat du prix de vente, sans succès. Elle fait valoir que les dispositions de l’acte de vente sont claires et que même en présence de réserves, les défendeurs doivent régler le solde du prix de vente. En réponse aux conclusions adverses, elle conteste l’application des dispositions de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation, indiquant que celles ci ne s’appliquent qu’en cas de non-conformités aux prévisions du contrat, et non aux éventuelles réserves et autres désordres qui peuvent affecter les travaux réalisés. Elle affirme que les défendeurs ne font état d’aucune non-conformité réelle aux prévisions du contrat puisque les réserves et désordres dont il est question concernent le lotissement et non la chose vendue ou alors de reprises d’ordre technique. Elle s’oppose en outre à la demande de communication de pièce, indiquant que la liste sollicitée concerne soit des documents dont la fourniture n’est, en aucun cas, contractuelle, soit des documents qui concernent des parties communes du lotissement qui ont été remises à l’A.S.L. seule compétente, soit des documents qui ont déjà été remis aux acquéreurs et dont elle joint une nouvelle copie. Enfin, elle s’oppose à la demande de provision au titre du retard de livraison en faisant valoir des causes de suspension du délai de livraison.

En réplique, Monsieur [I] et Madame [L] ont sollicité de voir :

— JUGER l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande de paiement de la provision correspondant au stade de livraison d’un montant de 24.800€ [11] ;

— DEBOUTER la SCCV CLEMENCEAU de sa demande de paiement de la provision de 24.800€ TTC ;

— JUGER Monsieur [I] et Madame [L] sont recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire à la société CLEMENCEAU ;

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec les missions habituelles,

— ORDONNER la communication aux consorts [H] de l’ensemble des documents suivants :

o Plans d’exécution du bâtiment y compris fondations et vide technique (sanitaire).

o Plans d’exécution et de récolement des parties communes

o Plan d’exécution et de récolement des réseaux (eau, égouts, câbles)

o Plans de récolement bâtiment avec implantation des installations

électriques, eau potable, eaux usées et câble télécom

o Dossier d’intervention ultérieure

o Étude Thermique

o Étude du sol avec indication de la profondeur de la nappe phréatique à l’emplacement de la maison

o Note de dimensionnement ou design de la VMC

o Manuels d’utilisation équipement maison (chauffe-eau, pompe à chaleur, VMC, pack SOMFY)

o Fiches techniques de la laine minérale et laine de verre pour isolation de combles

o Fiches techniques du double vitrage pour certifier les épaisseurs 4/20/4 (4mm verre et espace de 20mm)

— CONDAMNER la SCCV CLEMENCEAU à verser aux consorts [I]/[L], à titre provisionnel, la somme de 33.691,73 € ou a minima la somme provisionnelle de 10,306,31€ à titre de dommages et intérêts pour retard de livraison ;

— CONDAMNER la SCCV CLEMENCEAU à verser aux consorts [I]/[L] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit.

Ils soutiennent qu’il existe des contestations sérieuses à la demande de provision formée par la SCCV CLEMENCEAU. Ils expliquent être légitimes à se prévaloir des dispositions de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation leur permetttant de consigner les derniers 5% du prix de vente en raison des malfaçons qu’ils dénoncent, sans qu’il ne soit possible d’y déroger. Au soutien de leur demande reconventionnelle de provision, ils indiquent que la livraison du bien a eu lieu le 19 janvier 2024, soit avec un retard de 203 jours, ce qui leur a causé un préjudice.

L’affaire, évoquée à l’audience du 08 septembre 2025, a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, la SCCV CLEMENCEAU sollicite de condamner les consorts [I]/[L] à lui payer la somme de 24.000 euros assortie des intérêts au taux légal au titre du solde du prix de vente, lequel correspond au stade de la mise à disposition du local.

Elle fait valoir que la créance qu’elle détient à l’encontre des défendeurs n’est pas sérieusement contestable dès lors que l’acte de vente conclu entre les parties prévoit expressément le versement du solde du prix payable par les acquéreurs lors de la mise à disposition des locaux, laquelle a bien eu lieu. Elle conteste en outre l’application des dispositions de l’article R.261-14 du CCH, affirmant que les griefs opposés par les défendeurs ne concernent pas des non-conformités aux prévisions du contrat mais des réserves ou désordres pouvant affecter les travaux réalisés.

Il résulte des pièces versées au débat que la livraison du bien litigieux est intervenue avec réserves, selon procès-verbal de livraison du 19 janvier 2024 et que selon courrier du 17 février 2024, les consorts [I]/[L] ont informé la SCCV CLEMENCEAU de leur décision de consigner la somme de 24.800 euros à la caisse des dépôts et consignations, au titre du solde du prix de vente.

S’il n’est pas contesté par les parties que certaines réserves et non conformités ont été levées, il convient de relever que les défendeurs soutiennent que certaines demeurent et que la reprise de certaines autres se sont avérées inefficaces, produisant à cet égard un rapport d’expertise amiable du 23 mai 2024 par Monsieur [N].

Étant précisé qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de déterminer si les désordres invoqués par les défendeurs caractérisent ou non une absence de conformité de l’immeuble aux stipulations contractuelles au sens de l’article R.261-14 du CCH, cette appréciation relevant du seul juge du fond, il en résulte que l’exigibilité du solde du prix est sérieusement contestable et que la demande de provision de la SCCV CLEMENCEAU à ce titre ne saurait dès lors être accueillie.

A titre reconventionnel, les consorts [I]/[L] sollicitent de condamner la SCCV CLEMENCEAU à leur payer la somme de 33.691,73 € ou a minima la somme provisionnelle de 10,306,31€ à titre de dommages et intérêts pour retard de livraison.

Il résulte en effet des pièces versées au débat et notamment du contrat de construction conclu entre les parties que le bien, qui aurait dû être livré le 30 juin 2023, ne l’a été que le 19 janvier 2024.

Il convient cependant d’observer qu’en défense, la SCCV CLEMENCEAU fait état de diverses causes de suspension du délai de livraison, à savoir, les conséquences du COVID, de la guerre en Ukraine et de la grêle du printemps 2022, lesquelles auraient fortement eu un impact sur la livraison des matériaux nécessaires à la construction.

En considération de ces éléments, la demande de provision des consorts [I]/[L] se heurte à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au Juge des Référés de trancher et elle ne peut dès lors prospérer.

Sur la demande de communication de pièces

Les défendeurs sollicitent également de condamner la SCCV CLEMENCEAU à leur communiquer, les documents suivants :

o Plans d’exécution du bâtiment y compris fondations et vide technique (sanitaire)

o Plans d’exécution et de récolement des parties communes

o Plan d’exécution et de récolement des réseaux (eau, égouts, câbles)

o Plans de récolement bâtiment avec implantation des installations

électriques, eau potable, eaux usées et câble télécom.

o Dossier d’intervention ultérieure

o Étude Thermique

o Étude du sol avec indication de la profondeur de la nappe phréatique à l’emplacement de la maison

o Note de dimensionnement ou design de la VMC

o Manuels d’utilisation équipement maison (chauffe-eau, pompe à chaleur, VMC, pack SOMFY)

o Fiches techniques de la laine minérale et laine de verre pour isolation de combles

o Fiches techniques du double vitrage pour certifier les épaisseurs 4/20/4 (4mm verre et espace de 20mm)

Il convient d’enjoindre, en tant que de besoin à la SCCV CLEMENCEAU de communiquer ces documents.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, et notamment le rapport d’expertise de Monsieur [N] du 23 mai 2024 et le procès-verbal de constat dressé le 21 mars 2025 par Maître [E], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire étant de droit en matière de référé, il n’y a pas lieu de tenir compte des plus amples observations des consorts [I]/[L] à ce sujet.

La SCCV CLEMENCEAU supportera les dépens de l’instance.

A ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, les frais de consignation seront laissés à la charge des consorts [I]/[L].

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SCCV CLEMENCEAU de sa demande de provision ;

DEBOUTE Monsieur [I] et Madame [L] de leur demande de provision ;

ENJOINT, en tant que de besoin, à la SCCV CLEMENCEAU, de communiquer à Monsieur [I] et Madame [L] les pièces suivantes :

o Plans d’exécution du bâtiment y compris fondations et vide technique (sanitaire)

o Plans d’exécution et de récolement des parties communes

o Plan d’exécution et de récolement des réseaux (eau, égouts, câbles)

o Plans de récolement bâtiment avec implantation des installations

électriques, eau potable, eaux usées et câble télécom.

o Dossier d’intervention ultérieure

o Étude Thermique

o Étude du sol avec indication de la profondeur de la nappe phréatique à l’emplacement de la maison

o Note de dimensionnement ou design de la VMC

o Manuels d’utilisation équipement maison (chauffe-eau, pompe à chaleur, VMC, pack SOMFY)

o Fiches techniques de la laine minérale et laine de verre pour isolation de combles

o Fiches techniques du double vitrage pour certifier les épaisseurs 4/20/4 (4mm verre et espace de 20mm)

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [X] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Port . : 06.61.56.17.08

Mail : [Courriel 9]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane, dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins-values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par demandeur et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par demandeur, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE les consorts [I]/[L] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au consorts [I]/[L] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que consorts [I]/[L] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la SCCV CLEMENCEAU conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,