Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 3e section, 12 mars 2025, n° 23/16489

TJ Paris 12 mars 2025

Arguments

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Accepté
Illicéité de la clause d'indexation
La cour a jugé que la clause d'indexation, en ne permettant pas de variation à la baisse, est réputée non écrite, mais que le reste de la clause reste applicable.
Rejeté
Demande de restitution des loyers trop perçus
La cour a rejeté la demande de restitution, considérant que le loyer a pu varier avec l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, tant à la hausse qu'à la baisse.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la S.C. MARCI à verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700, en tenant compte des demandes des parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 3e sect., 12 mars 2025, n° 23/16489
Numéro(s) :	23/16489
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice LEPEUMbaye DIAGNE
Cabinet(s) :	KLP AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER ( RCS de [ Localité 9 ] c/ )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DIAGNE ([Immatriculation 2])

M^e LEPEU (B0404)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/16489

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JXO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER (RCS de [Localité 9] 794 735 431)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE de la S.E.L.A.R.L. SALIMTO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #[Immatriculation 2]

DÉFENDERESSE

S.C. MARCI (RCS de [Localité 7] 413 599 127)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice LEPEU duCabinet KLP Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0404

Décision du 12 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/16489 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JXO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2011, la S.C. MARCI a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LA TRADITION un local, sis [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 moyennant un loyer principal annuel de 69.180 euros, aux fins d’y exploiter une activité de boulangerie, pâtisserie, confiserie, glace, sandwichs (salon de thé). Le bail précise que la boulangerie étant l’activité principale, le salon de thé ne pourra en aucun cas être exploité seul sans le commerce de boulangerie et que l’autorisation (salon de thé) n’est accordée qu’à la condition expresse qu’il n’y soit fait aucune forme de restauration.

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2013, la S.A.R.L. LA TRADITION a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER.

Le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2023, la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER a assigné la S.C. MARCI devant la présente juridiction, aux fins essentielles de juger illicite la clause d’indexation du loyer stipulée à l’article 20 du bail du 22 juillet 2011et de voir condamner la S.C. MARCI à lui restituer la somme de 41.325,92 euros, à titre de trop perçu, outre les intérêts de retard à compter de l’assignation ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la S.C. MARCI demande au tribunal, de :

« - JUGER que la clause d’indexation du bail est divisible ;

— LIMITER le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MARCI en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme maximale de 2.000 euros ;".

Il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions de la S.C. MARCI pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 16 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail

La S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER soutient que l’indexation prévue à l’article 20 du contrat de bail doit être réputée non écrite en son entier en ce qu’elle n’est pas divisible.

La S.C. MARCI soutient que la clause d’indexation prévue à l’article 20 n’autorise la variation du loyer qu’à la hausse et qu’elle doit être réputée non écrite. Elle soutient en revanche que la clause est divisible et qu’elle reste valable après retrait des stipulations réputées non écrites.

En vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-5, L. 145-37, L. 145-4, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code.

Aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenant aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devant être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

En l’espèce, l’article 20 intitulé « INDEXATION DU LOYER » du contrat de bail stipule que :

«A compter du point de départ du bail, le loyer sera indexé tous les trois ans, automatiquement, de plein droit et sans notification préalable proportionnellement à la variation positive de l’indice national de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.

La présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère en aucun cas à la révision triennale prévue par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953 et L 145-37 et L 145-38 du Code de Commerce.

L’augmentation du loyer se fera tous les trois ans le 1er AVRIL en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice.

L’indice de base sera le dernier indice publié à la date d’effet du bail, soit celui du 3° trimestre 2010 qui a été de 1520. L’augmentation aura lieu tous les trois ans en fonction de l’indice du trimestre correspondant et donnera lieu à l’établissement d’un avenant dûment enregistré à la charge du preneur et aux conditions prévues à l’article 32 du présent bail.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti."

Les parties ne contestent pas que l’article 20 rappelé ci-dessus, en ne permettant pas de variation à la baisse et, de ce fait, en écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation et contrevient aux dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce.

En revanche, les parties discutent de la divisibilité de la clause.

Nonobstant, la sanction de l’illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l’article 20 en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l’obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division intellectuelle.

Contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER les stipulations de l’article 20, qui créent la distorsion litigieuse, peuvent parfaitement être retranchées de la clause litigieuse sans que l’article 20 ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable. Par ailleurs, il ne peut être déduit aucune considération sur la commune intention des parties de la mention selon laquelle la clause est une condition essentielle et déterminante du consentement au bail puisqu’elle ne permet pas de constater que c’est la variation du loyer en fonction de l’indice uniquement à la hausse qui est déterminante, et non le principe même de sa variation.

Par conséquent, sont réputées non écrites à l’article 20 du bail commercial :

— à l’alinéa 1 de l’article 20 , la stipulation « positive »,

— à l’alinéa 3, la stipulation selon laquelle « L’augmentation du loyer se fera tous les trois ans le 1er AVRIL en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice. »

— à l’alinéa 4, la stipulation selon laquelle « L’augmentation du loyer se fera tous les trois ans le 1er AVRIL en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice. ».

Le reste de la clause d’indexation prévue à l’article 20 du bail commercial est applicable.

Sur la demande de restitution des sommes trop-perçues

La S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER sollicite la condamnation de la S.C. MARCI à lui verser la somme de 41.325, 92 euros à titre de trop perçu au titre des années 2018 à 2022, outre les intérêts de retard à compter de l’assignation.

La S.C. MARCI n’a pas répondu à cette demande.

En l’espèce, seules les stipulations, dans la clause d’indexation, d’un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse étant réputée non écrite, le reste de ladite clause restant applicable, le loyer a pu varier avec l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, tant à la hausse qu’à la baisse. Dès lors, la demande principale de la locataire tendant à la restitution du différentiel entre le montant des loyers qu’elle a payés et le montant qu’elle aurait dû payer si la clause d’indexation avait été entièrement réputée non écrite, sera rejetée. Au surplus, il y a lieu de relever que l’indice national de la construction publié trimestriellement par l’INSEE a été en augmentation constante depuis le 3ème trimestre 2018 et n’a pas varié à la baisse sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER et de 50% à la charge de la S.C. MARCI.

S’agissant des frais irrépétibles, il y a lieu de relever que si la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER a sollicité la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 5.000 euros, la S.C. MARCI, quant à elle, a sollicité que le montant des condamnations prononcées à son encontre en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile soit limité à la somme maximale de 2.000 euros et n’a fait aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal est donc tenu par cette demande.

L’équité commande ainsi de condamner la S.C. MARCI à payer à la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que dans la clause d’indexation prévue à l’article 20 du bail du 22 juillet 2011, portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10], sont réputées non écrites la stipulation « positive » à l’alinéa 1, la stipulation à l’alinéa 3 selon laquelle « L’augmentation du loyer se fera tous les trois ans le 1er AVRIL en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice. » ainsi que la stipulation à l’alinéa 4 selon laquelle « L’augmentation du loyer se fera tous les trois ans le 1er AVRIL en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice. », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER de sa demande de condamnation de la S.C. MARCI à lui verser la somme de 41.325, 92 euros à titre de trop perçu des loyers,

CONDAMNE la S.C. MARCI à verser à la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. LANDEMAINE CROZATIER et de 50% à la charge de la S.C. MARCI,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 12 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA