N° RG 24/00102 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5L

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 24/00102 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5L

Minute

AFFAIRE :

[Z] [G]

C/

S.D.C. [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], [L] [O], S.A.S. BONNOT IMMO

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CAROLINE MAZERES

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [G]

né le 01 Avril 1958 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

— [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la SAS BONNOT IMMO dont le siège social est sis [Adresse 2]

N° RG 24/00102 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5L

— Madame [L] [O]

née le 11 août 1971 à [Localité 14] (02)

Infirmière

[Adresse 9]

[Localité 4] – FRANCE

ès-qualités d’ancien syndic de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 12]

— La S.A.S. BONNOT IMMO

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 5]

Prise en la personne de son président

ès-qualités de Syndic de la copropriété du [Adresse 7]

Tous trois représentés par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [G] est propriétaire du lot n° 4 comprenant un appartement, un terrain, 2 places de parking, une terrasse et un garage à vélos au sein d’un ensemble immobilier constitué par deux fois deux maisons jumelées sis [Adresse 6] à [Localité 11] (33) et qui est placé sous le régime de la copropriété. Il s’agit d’une petite copropriété comprenant uniquement 4 lots.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 octobre 2023, la SAS BONNOT IMMO a été désignée syndic de la copropriété en remplacement de Mme [L] [O] propriétaire du lot n°2 qui exerçait bénévolement ces fonctions jusques là.

Par actes distincts en date du 26 décembre 2023, M. [G] a assigné devant la présente juridiction la SAS BONNOT IMMO en sa qualité de syndic de la copropriété et Mme [O] en qualité d’ancien syndic aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution désignant l’agence BONNOT IMMO syndic de la copropriété, de voir organiser une nouvelle assemblée pour examiner la candidature de M. [G] en qualité de syndic bénévole et obtenir une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 12 mars 2024 la SAS BONNOT IMMO et Mme [O] ont saisi par voie de conclusions d’incident le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable l’action de M. [G] pour défaut d’assignation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et forclusion. Par ordonnance en date du 9 septembre 2024, le Juge de la Mise en Etat a jugé que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 6] à [Localité 11] avait été régulièrement assigné et a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’assignation du syndicat des copropriétaires et de la forclusion.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, M. [Z] [G] demande au tribunal au visa des articles 9 et 11-4° du décret du 17 mars 1967 de :

— prononcer la nullité de la résolution désignant l’agence BONNOT IMMO syndic de la copropriété qui se situe [Adresse 6] à [Localité 11] (33),

— désigner un mandataire ad hoc avec pour mission de convoquer une Assemblée Générale avec pour ordre du jour la nomination d’un syndic avec examen des candidatures de M. [Z] [G] comme syndic bénévole et le cas échéant du cabinet BONNOT IMMO ou de tout autre organisme avec dans ces cas, obligation de joindre à la convocation le projet de contrat de syndic ou de l’autre organisme,

— condamner solidairement Mme [L] [O] et le cabinet BONNOT IMMO à payer à M. [Z] [G] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Le requérant entend voir annuler la résolution de l’assemblée générale du 27 octobre 2023 désignant l’agence BONNOT IMMO syndic de la copropriété en qualité de syndic, au motif qu’en violation des articles 9 et 11 4° du décret du 17 mars 1967 le changement du syndic comme le projet de contrat de syndic ne figuraient pas sur l’ordre du jour détaillé dans le courriel de convocation du 6 octobre 2023 dont il a eu connaissance par l’intermédiaire de son ancienne coïndivisaire Mme [B] [U] seule destinataire .

Il sollicite en conséquence la désignation d’un mandataire ad hoc pour convoquer une assemblée générale aux fins d’examiner la nomination d’un nouveau syndic et notamment sa propre candidature en qualité de syndic bénévole. Il ajoute que la désignation de l’agence BONNOT IMMO n’a pas été régularisée lors de l’assemblée générale postérieure du 30 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024 Mme [L] [O] entend voir :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le requérant au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] réplique que M. [G] ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale du 27 octobre 2023, alors que la convocation a été adressée comme pour les précédentes assemblées à sa compagne Mme [U] coïndivisaire, conformément au souhait des consorts [G]/[U] ; M. [G] ne l’ayant pas informé de ce que Mme [U] n’était plus copropriétaire à la date de l’envoi des convocations pour l’assemblée générale du 27 octobre 2023. Mme [O] précise que le requérant n’ignorait pas son souhait de ne pas reconduire sa candidature aux fonctions de syndic bénévole, qu’il n’a jamais fait valoir qu’il était candidat à cette fonction. Elle ajoute que M. [G] n’a jamais fait montre de la moindre implication dans la copropriété, aux assemblées de laquelle il ne participait pas. Pour l’ensemble de ces motifs elle fait valoir l’absence de possibilité d’annuler l’assemblée critiquée et justifie sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles du fait notamment de l’inutilité de sa mise en cause.

Par conclusions distinctes du même jour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 6] à Gujan Mestras (33) pris en la personne de la SAS BONNOT IMMO, qui a constitué le même avocat que Mme [O] demande au tribunal de :

à titre principal

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire

— statuer ce que de droit sur la demande d’annulation,

— s’il est fait droit à cette demande :

— désigner un administrateur ad hoc afin de convoquer une future assemblée,

— débouter M. [G] de sa demande au titre des frais de procédure

— dire que chaque partie conservera la charge de l’ensemble des frais et dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES reprend pour l’essentiel l’argumentaire développé par Mme [O] pour voir débouter M. [G] de ses demandes. A titre subsidiaire, il s’en rapporte au tribunal sur la régularité invoquée lors de la convocation de l’assemblée générale du 27 octobre 2023. Il ajoute que dans l’hypothèse où la résolution critiquée serait annulée, seul un administrateur ad hoc peut convoquer l’assemblée aux fins de désignation du nouveau syndic : le mandat du cabinet BONNOT IMMO se trouvant annulé et cette société n’ayant pas été appelée en la cause à titre personnel ainsi que jugé par le juge de la mise en l’état dans on ordonnance du 9 septembre 2024. Eu égard au caractère bénévole de cette petite copropriété et dévouement de ses membres actifs le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES s’oppose aux prétentions du requérant concernant les frais de procédure et dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 12 juin 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION PORTANT DÉSIGNATION DE LA SARL BONNOT IMMO EN QUALITÉ DE SYNDIC DE LA COPROPRIÉTÉ

Lors de l’assemblée générale du 27 octobre 2023, les copropriétaires présents ou représentés de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 11], soit les propriétaires des lots (1, 2 et 3) ont opté pour un syndic professionnel en la personne de la SARL BONNOT IMMO pour un coût de 2220 euros TTC par an selon devis signé par les copropriétaires présents.

M. [G] seul propriétaire du lot n° 4 après le rachat de la part de son ancienne compagne Mme [U] dans ce lot le 26 novembre 2019, n’était pas présent lors de cette assemblée.

Contrairement à ce qui est soutenu par les défendeurs, M. [G] ne fonde toutefois pas sa demande en nullité de la résolution rappelée ci-dessus, sur le fait qu’il n’aurait pas eu connaissance de la convocation et de l’ordre du jour, mais uniquement sur le fait qu’il ait été procédé lors de cette assemblée à la désignation d’un syndic professionnel sans que cette résolution n’ait été inscrite à l’ordre du jour et sans que le projet de contrat de syndic n’y soit joint.

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires doit notamment contenir l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Aucun texte n’interdit au syndic de compléter l’ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu à l’alinéa 2 de cet article 9 soit au moins 21 jours avant la date de la réunion.

Par ailleurs l’article 11- 4° du même décret précise que doit être notifiée au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, le ou les projets de contrat de syndic lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.

En l’espèce, force est de constater que la proposition d’un syndic professionnel ne figure pas sur l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 octobre 2023 tel qu’annexé à la convocation par courriel du 6 octobre 2023.

Mme [O], en sa qualité de syndic bénévole, a notifié l’inscription complémentaire de la proposition d’un syndic professionnel à l’ordre du jour initial dans un courriel du 26 octobre 2023 ainsi que cela résulte des pièces qu’elle communique, soit la veille de la tenue de l’assemblée.

Outre, la notification tardive de cette résolution complémentaire, il n’est nullement justifié de la notification concomitante aux copropriétaires du projet de contrat de syndic, ni identification des candidats.

Il s’ensuit que la résolution votée le 27 octobre 2023 portant désignation de la SARL BONNOT IMMO en qualité de syndic professionnel de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 11] est irrégulière et doit être annulée.

2-SUR LA DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

L’annulation de la résolution d’une assemblée générale de copropriété portant désignation du syndic, paralyse la copropriété dans son administration puisqu’elle se trouve privée de son organe exécutif.

L’article 17 in fine de la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés dépourvues de syndic notamment suite à une annulation de la désignation du syndic, dispose que dans ce cas l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tous copropriétaires, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Outre le fait que la désignation d’un administrateur provisoire judiciaire relève de la compétence du président du tribunal judiciaire, cette désignation est en l’espèce d’abord prématurée ; aucune impossibilité n’étant démontrée pour la convocation d’une assemblée aux fins de désignation d’un syndic à l’initiative de n’importe lequel des copropriétaires y compris M. [G] qui pourra soumettre toutes candidatures proposées. Ensuite elle n’apparaît pas opportune ; la rémunération onéreuse de l’administrateur judiciaire étant de nature à impacter lourdement le budget de la petite copropriété.

Pour ces motifs la demande de désignation d’un administrateur provisoire judiciaire sera rejetée.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 11] supportera la charge des dépens de l’instance.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. [G] sera dispensé de toute participation à ces dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’équité conduit au rejet des demandes de M. [G] et de Mme [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

ANNULE la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 11], en date du 27 octobre 2023, portant désignation de la SARL BONNOT IMMO en qualité de syndic professionnel de cette copropriété,

REJETTE la demande de désignation d’un administrateur provisoire judiciaire pour convoquer une assemblée aux fins de désignation d’un syndic,

DEBOUTE M. [Z] [G] et Mme [L] [O] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 11] aux dépens de l’instance,

DISPENSE M. [Z] [G] de toute participation à ces dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT