TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08165 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSX4

N° de MINUTE : 25/01454

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LES JARDINS DE [Localité 11], SIS [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 13] 17

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [P]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

Madame [J] [U] [O] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] sont propriétaires des lots n°1298, 1319 et 1755 de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice signifié les 19 et 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 13] 17, a fait assigner Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [K] à payer

au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Localité 11] à [Localité 10], représenté par son Syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appels de fonds du 1er juillet 2024 inclus, la somme de 7.703,36 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 5 516,16 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [K] à payer

au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Localité 11] à [Localité 10], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1 787,20 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [K] à payer

au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Localité 11] à [Localité 10], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

En tout état de cause,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE [Localité 11] à [Localité 10], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et commandements de payer qui leur ont été adressés sont restés infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2016, 5 octobre 2017, 18 octobre 2018, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021, 31 mars 2023 et 8 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic applicable du 16 septembre 2019 au 15 septembre 2022 et du 31 mars 2023 au 30 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 1er juillet 2024 a été de 18 335,24 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 631,88 euros.

De surcroît, le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 703,36 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 17 novembre 2023, date du commandement de payer notifiée à Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K], sur la somme de 4 836,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. La somme de 5 516,16 euros retenue par le syndicat des copropriétaires ne peut en effet être prise en compte, celle-ci incorporant des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 787,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 8 septembre 2021.

Outre la demande au titre de cette mise en demeure du 8 septembre 2021, à laquelle il ne sera fait droit qu’à hauteur de 58 euros, conformément à la tarification fixée par le contrat de syndic applicable à cette date, il est également justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 21 avril 2022 répondant à la même tarification. En revanche, le syndicat justifiant de l’envoi de la mise en demeure du 11 septembre 2023 et de sa tarification à hauteur de 64,80 euros, conformément au contrat de syndic, il convient de faire droit à la demande telle qu’elle est formée.

La demande au titre de la relance du 14 juin 2022, d’un coût de 18 euros, sera ramenée à 15 euros, telle que fixée au contrat de syndic applicable.

Il y a lieu également de retenir les frais de constitution d’hypothèque du 23 février 2024 mais uniquement à hauteur de 194,40 euros ainsi que fixé par le contrat de syndic.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 19 septembre 2022 à hauteur de 185 euros et du 9 novembre 2023 à hauteur de 194,40 euros. Si ces frais sont en effet bien prévus par le contrat de syndic applicable à ces dates, c’est uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifient pas de diligences particulières ou inhabituelles dans le cadre de la réalisation de ces actes. Il en est de même à l’égard des frais de « honoraires transmission dossier avocat » du 23 février 2024 de 500 euros et de « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024 » du 28 juin 2024, d’un coût de 500 euros.

La solidarité sera retenue à l’encontre de Monsieur [P] et Madame [K], les frais engagés par le syndicat des copropriétaires répondant à la nécessité de recouvrir les charges de copropriété impayées à l’égard desquelles les défendeurs sont tenus solidairement.

Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 390,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU et Associés à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 14], la somme de 7 703,36 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 4 836,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 14], la somme de 390,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 14], la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 6] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION [Localité 14], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] [O] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU et Associés à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT