N° RG 23/08468 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKI5

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 23/08468 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKI5

Minute n°

AFFAIRE :

[Z] [S]

C/

S.D.C. LA RESIDENCE BOTANICA

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL GARONNE AVOCATS

la SELARL MAITRE [F] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur Lionel GARNIER, Greffier présent lors des débats,

Monsieur David PENICHON, Greffier présent lors du délibéré,

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [S]

né le 31 Janvier 1985 à [Localité 9] (31)

de nationalité Française

demeurant : [Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1] / FRANCE

représenté par Maître Ingrid THOMAS membre de la SELARL Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des Copropriétaires la Résidence Botanica [Adresse 3] prise en la personne de son Syndic la société ABSOLUTE HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 517 668 968 ayant son siège social [Adresse 5]

représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/08468 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKI5

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [S] est propriétaire du lot n°214 au sein de l’immeuble de la résidence Botanica sise [Adresse 2] à [Localité 7], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la société ABSOLUTE HABITAT.

Suivant statuts en date du 19 septembre 2012, une Association Syndicale Libre a été fondée entre les copropriétaires des lots “volume un de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier” ayant pour objet l’appropriation de cet ensemble de lots, sa gestion et la répartition des dépenses entre les membres de l’association.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2023, les résolutions n°7 8 9 16 19 et 20 ont été votées.

Considérant que ces résolutions encourent la nullité, à défaut de faire la distinction entre les charges communes et les charges de gestion de l’Association Syndicale Libre, intégrant dans le fonds de travaux les charges de l’Association Syndicale et enfin à défaut de mise en concurrence de l’entreprise choisie, M. [Z] [S] par acte du 10 octobre 2023, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica sise [Adresse 2] à BORDEAUX, représenté par son syndic en exercice, la société ABSOLUTE HABITAT, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, dans ses dernières écritures, notifiées le 19 novembre 2024, au visa des dispositions des articles 42 21 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 de :

le déclarer recevable et bien fondé en son actiondébouter le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes demandes fins et prétentionsordonner l’annulation des résolutions adoptées dans le procès-verbal de résolution en date du 24 juillet 2023 notifié le 10 août 2023 et notamment :les résolutions 7, 8, 9 portant sur l’approbation du budget le réajustement du budget en cours et son prévisionnel 2024les résolutions 16, 19, 20 portant sur les fonds de travaux travaux isolation et travaux de toiturecondamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic au paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenirordonner le remboursement de tous les versements de M. [D] [S] au titre des charges ASL en particulier les versements pour des charges prescrites : il fera son affaire de régler ses charges sur appels de charges de l’ASLjuger que M. [D] [S] ne participera pas aux frais conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica sise [Adresse 4] BORDEAUX, représenté par son syndic en exercice, la société ABSOLUTE HABITAT, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

débouter M. [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionscondamner M. [Z] [S] à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 3.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence BOTANICAle condamner aux dépens

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2025.

MOTIVATION

I-Sur la contestation des résolutions de l’assemblée générale du 24 juillet 2023

1-Sur la recevabilité de la contestation

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [Z] [S] sollicite l’annulation des résolutions n° 7 8 9 16 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juillet 2023.

Il vise également expressément l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite du tribunal d’être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes, ce qui impose à celui-ci de statuer au préalable sur leur recevabilité.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic, dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Par application des dispositions de l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d’ office certains moyens de procédure, comme le défaut d’intérêt et de qualité à agir, ce sous réserve de respecter le principe du contradictoire .

En l’espèce, M. [Z] [S], ayant voté contre les résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 24 juillet 2023, a la qualité de copropriétaire opposant, de telle sorte que son action, introduite par assignation délivrée le 10 octobre 2023, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée, intervenue le 10 août 2023, sera déclarée recevable.

En revanche, il ne ressort pas du procès-verbal d’assemblée générale versé aux débats que M. [Z] [S], comme il le soutient, a voté contre la résolutions n°7, ni qu’il a quitté l’assemblée générale en cours de réunion, ne prenant pas part au vote des résolutions n°16 19 et 20 -son départ n’y étant pas mentionné-,de sorte qu’il n’a ni la qualité d’opposant ni la qualité de défaillant, et qu’il n’est donc pas recevable à agir en contestation desdites résolutions.

Au vu de ces principes et avant dire droit l’appréciation du bien fondé des contestations formées par M. [Z] [S] à l’encontre des résolutions n° 7 16 19 et 20, le tribunal entend mettre dans les débats la question de la recevabilité des contestations formées par ce dernier à l’encontre desdites résolutions, et renvoie les parties devant le juge de la mise en état pour débattre de ce moyen soulevé d’office.

2-Sur le bien-fondé de la contestation des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 24 juillet 2023

Les résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 24 juillet 2023 contestées sont les suivantes :

résolution n°8-réajustement du budget prévisionnel de l’exercice en cours

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents comptables joints à la convocation nécessaires à la validité de la décision, prend acte de la nécessité d’ajuster le budget prévisionnel de l’exercice en cours 1/01/2023 au 31/12 /2023.

En conséquence, elle approuve le nouveau budget prévisionnel pour un montant de 63.000 euros

La régularisation en résultant sera répartie sur les appels de fonds non encore échus.

résolution n°9- approbation du budget prévisionnel pour la période du 1 01 2024 au 31 12 2024

L’assemblée générale approuve après examen le budget prévisionnel joint à la présente convocation. Le budget détaillé par postes de dépenses a été élaboré par le syndic pour l’exercice du 1/01/2024 au 31/12/2024 et arrêté à la somme de 63.000 euros.

Les appels de fonds prévisionnels seront appelés par le syndic sur la base de ce budget jusqu’à l’approbation d’un nouveau budget.

Rappel : tous les appels de provision émis par le syndic pour faire face aux dépenses de gestion courante dans la limite du budget ci-dessus adoptés sont exigibles le premier jour de chaque trimestre appelé (articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).

moyens des parties

M. [Z] [S] fait grief aux résolutions n°8 et 9 querellées de ne pas prévoir de comptabilité distincte entre l’Association Syndicale Libre et le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’aux termes du règlement de copropriété, les frais et charges de l’Association Syndicale Libre font partie des charges communes à l’ensemble des copropriétaires. Il ajoute que le décompte individuel de charges du demandeur distingue les charges de l’Association Syndicale Libre des autres charges et que les sommes appelées par cette dernière au titre des charges communes figurent dans des comptes correspondant à ces charges.

réponse du tribunal

M. [Z] [S] utilisant les mêmes moyens pour critiquer les résolutions n° 7 8 et 9, et la recevabilité de l’action en annulation de la résolution n°7 ayant donné lieu à une réouverture des débats, il convient, pour une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer sur l’action en nullité des résolutions n°8 et 9, jusqu’à ce qu’il soit statué sur la recevabilité des contestations formées à l’encontre de la résolution n°7.

Pour les mêmes motifs, il ya lieu de surseoir à statuer sur la demande de remboursement des versements effectués par M. [Z] [S] au titre des charges.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE M. [K] [S] recevable en sa contestation formée à l’encontre des résolutions n° 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica sise [Adresse 2] à [Localité 6] du 24 juillet 2023,

SURSEOIT à statuer sur la contestation formée à l’encontre des résolutions n° 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica sise [Adresse 2] à [Localité 6] du 24 juillet 2023 ainsi que sur la demande de remboursement des versements effectués par M. [Z] [S] au titre des charges,

ORDONNE la réouverture des débats avec renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 aux fins d’inviter les parties à débattre contradictoirement du moyen soulevé d’office de l’irrecevabilité de la contestation formée en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 par M. [Z] [S] à l’encontre des résolutions n°7 16 19 et 20 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de la résidence Botanica sise [Adresse 2] à [Localité 6] du 24 juillet 2023

RESERVE les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision a été signée par Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et par Monsieur David PENICHON, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE